为什么西安不出二手房指导价？2025学区划分变化｜房哥问答430期

「西安房哥」本地购房服务平台，深耕十年，接地气，说人话！

小助手：18189215076，买房，装修，投稿联系，微信同号。

问答430期

就在昨天，2025年的学区划分正式出炉，整体变化不大，但港务，高新CID影响明显，明年学区房是持续坚挺，还是跟着下跌，热门学区房怎么选，今天中午12点，直播间聊聊。

（中午直播间预约）

问：为什么西安不出二手房指导价？

答：当年出指导价，是因为二手疯长，影响新房，因此2021年7月，西安102个交易最活跃的小区，除了指导价，10月又增加了103个，指导的价格基本是七折。

当时有人就说，我买卖自由，你指导，我可以不卖，但对买家心态必然有影响，相当于有机构告诉你，这些小区价格虚高，实际成交价参考指导价，最终结果也是如此，有效的抑制了二手房的涨价。

（五月贝壳二手房指数）

但现在早就变天了，如今二手房普跌，一方面是新房产品过快升级，用大门，会所，四代住宅，赠送面积的超配，与二手房迅速拉开差距，很多首次买房的，看完新房，就很难看得上二手。

更重要的原因是，由于收入，房价预期等因素，手握二手房的大量挂牌，而买房的人，受经济变化，房价下跌预期影响，又很有限，二手房是供大于求的，因此想要快速成交，就得降价打折。

说白了，大家都在打折，新房的特价房、团购房，包括赠送面积，都是变相折扣，二手没有这些优势，以前有地段，学区，现在新房也在主城区，也是名校+，地段和学区的短板在逐步追平，甚至超越。

现在政策，市场，都在全力保新房，保土地收入，二手卖贵，卖便宜了，只是双方的资金流动，关联方收益有限，怎么可能有政策支持。

问：周边长期自住，入手三室，景寓学府、公园天下、中海华庭三选一？

答：都是南二环的腹地，生活，交通便利，但周边居住密度高，房子老旧，房龄新的也在十年起步，现在买这种区域，户型，物业，房龄，产品都不沾光，唯一就是价格低，且生活便利。

景寓学府在丰庆路，和对面御溪望城一样，都属于高密度小区，小区本身属于莲湖区建新村地区城中村改造项目，有安置房，有商品房，目前贝壳挂牌均价16000+，除地段优势外，价格，小区环境，户型，居住体验，毫无性价比。

中海华庭在西南二环，是中海在西安的第一个小区，这么多年过去了，虽然房龄大了，但整体维护还可以，大户型为主，目前贝壳挂牌均价16000+，生活便利，但小区北侧为二环快速高架，西南二环多层立交，影响居住体验。

最后是公园天下，据说是以前空姐、空少住的最多的小区，小区楼下地铁口，对面丰庆公园，隔壁大唐西市商业，对门民航管理局。

小区房龄也老了，但维护不错，绿化密度极高，贝壳挂牌均价，目前仍稳定在19000+，但小面积两室，已有15000+的房源。

三选一，居住环境，生活便利，小区体验角度，公园天下好太多！

问：保利天悦100㎡小三室，娃已经上学，继续出租还是卖掉？

答：今年高新区招生政策里明确，同一套房产，若有适龄子女在校接受义务教育，该房屋其他产权所有人子女，受让人子女等不保证义务教育学区学位，这个对于二手房交易还是有很大影响的。

过去，甲业主买了二手房，当年上了学，然后卖掉，第二年乙业主再上，相当于房子的学区效率最高。但如今，义务教育阶段九年时间，如果上学，房子就要在手里，卖掉不保证学区，或者买的人不考虑上学。

对于保利天悦而言，不住只租的情况下，租金的收益是很难覆盖贷款的，相当于额外继续替银行打工还贷，如果是一手房主，买的早，又上学，又自住，这个账是算得过来的，但对二手，并不划算。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

（私聊房哥，一对一沟通）

目前高新范围内，三初、四校、逸翠园、十一初、四完、四初等学校选择越来越多，本来买房的就少，学区房需求也受影响，一直守着保利天悦老产品，后续等涨价几乎没有机会了。

当年的全运村、未来城市、桂雨蘭庭、魏玛公馆、曲江大城、保利天悦、万科国宾等热门二手房，房价都在往下走了，只是相比无好学区的，更抗跌，仅此而已。

问：西咸新区的铁一金湾能不能买，邦泰悦九章很火？

答：目前铁一和管委会合办的学校，铁一陆港、铁一曲江反馈都不错，因此有大力度扶持的金湾热度也不低，能源金贸区也成为西咸房价止跌回稳的标志区域，这和铁一的吸引力有很大关系。

基于这个原因，买铁一金湾周边目的已经很明确了，外地的朋友，咸阳的朋友，来上学，且坚定自住，在目前16000+二手房，18000+新房的门槛下，可以去看看，即便以后二手房会跌，也认，毕竟是冲着学校来的。

邦泰本身的火热，还是基于产品本身，小户型给出豪宅配置，石材外立面，端厅四代宅，超配的会所、园林等，符合现在好房子的标准，和周边早期的阳光城、中天、绿地等二手房拉开了明显差距。

对业主而言，预算可控的情况下，买新不买旧，学区对这里更多是锦上添花。

问：请问房哥，经开绿城春鸣里和白桦林晓，性价比哪个更高？

答：性价比是伪命题，过低关注价格，容易被价格反噬，毕竟天上不会掉馅饼，只是地段、学区的取舍腾挪而已。

在北客站区域土地未供应之前，草滩区域还有机会，毕竟整个高铁新城，只有草滩尚稷路沿线有新房，除已经交房的绿城、中南、经发外，新房里，绿城的春鸣里、江语云庭产品，品牌是最强的，但这是2024年的处境。

2025年后，北客站南广场开始供地，白桦林晓、白桦林书香、翰林府陆续面世。一方面，有地铁四号线，且更靠经开区主城，同时教育用地里的经开八校，有传言含铁量很高。

最关键的是，还是更新的四代住宅，赠送更大，户型尺度更夸张，价格也是15000+的门槛，本来高铁新城买房的人就有限，更具优势的北客站区域，又分流了草滩区域的需求。

你看，同样是四代住宅，2025年的，比2024年的，又进步了一大截，怎么选呢，你说！

问：房价降了就要卖掉，那买房的意义是什么？

答：这个问题的难度堪比哲学三问，你是谁？从哪儿来？到哪儿去？为什么要买房呢，这个问题每个人都值得问自己一次。

因为面临结婚，媳妇家要求没房就不结，于是贷款买房，自己住。

因为孩子大了，周边的学校不太好，想换更好的学区房，于是卖旧换新。

收入上来了，原来房子小了，又生了二胎，想改善下，于是换了更大的。

公司通知裁员，收入只有4000块，房贷8000块，入不敷出，只有卖房止损。

还有当年上头跟着投资，27000+买的，现在周边25000+，新房甚至23000+，投资失误，卖房止损。

你说，买房的意义是什么，自住都是体验，不住都是成本，因为不是全款买，贷款本身就是成本，房价降，但贷款不降，不是所有人都能扛得住。

所以，买房的意义到底是什么呢？

问：御锦城18期，辛苦摇上小高层，未收房卖不卖？

答：这就和辛辛苦苦追女神十年，然后娶回家，辛酸自己感动的都能写本书，但结婚后想的是要不要离婚，这不是先肯定自己，又否定自己。

御锦城辛苦摇上，是受到当年投资买房情绪的影响，跟风行为，没有评估清楚买这个房子到底是为什么，现在卖，是因为西安房价，尤其二手房下跌，想要止损，干脆不收房，毛坯更好卖。

对于御锦城而言，千亩体量，庞大二手房供应，年年都有人卖房，周边龙湖、绿地、高科哪个不是超大社区，属于严重供大于求的区域，你不降价，永远有人先降价，即便是小高层、洋房，甚至别墅，在一个刚需住宅区里，有什么稀缺度。

自住，次新房小高层，周边地铁，商业，学校，公园配套齐全，不住价格阴跌，周边压根不缺小高层，辛苦摇号也只是感动了自己。

但18期作为核心地块，又是纯大面积，低密度社区，距离地铁，商业都近，自住还是很舒服的。

问：房哥好，三爻龙湖紫宸，入住有没有优势，学校如何？

答：如果我是房东，买龙湖紫宸，我一定介绍是电视塔，不是三爻，三爻本身就代表这个区域城改多，安置房多，家具市场多，影响第一印象。

但龙湖紫宸本身也是城改拿地，当年14000+的精装，赶上市场好，频繁摇号，目前二手房贝壳挂牌均价22000+，实际成交价，高层16000+，在周边已经是比较高的价格。

龙湖的小区，品质还可以，精装修，绿化，物业水准不差，位置确实一般，周边西侧是安置房组团，东侧是建材城组团，南侧有清凉山公园，学校是楼下普通公办，雁塔第一学校。

这个预算向南走，西部大道上，中粮大悦未来城、中海锦业元晟的新房，向西走，绿城春月风华的新房，天地源万熙天地、金地中央公园、海量新英里的二手都能选。

除非，必须住在南三环边，非龙湖的小区不买，那紫宸能作为首选。

【楼盘点评】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | | | |

【装修报告】

● 户型解析： | | | | | | | | |

● 实景/设计案例： | | | | | 悦 | | | |

声明：未经许可，禁止转载

作者：Kikyo

房哥1对1咨询通道