钱太多？龙华房跌破1万/㎡，有人溢价211%买了一套法拍房

　　深圳的法拍市场有时候真的让人看不懂。

　　豪宅高溢价成交，这很好理解，毕竟属于稀缺产品，正常市场不一定流通，只能在法拍市场上捡漏。

　　私宅和写字楼的标的，偶尔小爆一下。

　　4月法拍的宝安翻身47区怡景北二巷17号，起拍价300多万，激战500多轮以1100多万成交，溢价超200%；

　　还有5月罗湖一栋6层写字楼，起拍价约2378万，成交价1.14亿元。

　　大部分的刚需住宅产品，还是以捡漏为主，据同致诚评估监测，今年一季度深圳刚需区域如龙华/宝安/光明/龙岗/坪山等，法拍住宅成交溢价率在9.32%-29.18%之间。

　　而6月12日龙华一套法拍房的成交，就真的让人小震惊了：

　　建面约17.48㎡，起拍价7.11万，成交价22.14万， 溢价约211%， 折合单价约1.27万/㎡。

　　乍看之下，好便宜！但没有对比就没有伤害，这个小区的市场成交价也就1万/㎡出头。

　　竞买人是钱太多？还是竞拍杀红了眼？还是为小区内正在卖房的业主助力呐喊？

　　龙华小区成交价跌破1万/㎡

　　但有人高价买下一套法拍房

　　这套法拍房源位于龙华观澜的大水坑社区宿舍，又叫福星雅园、启点公寓。

　　▲大水坑社区宿舍| 图源阿里拍卖

　　根据阿里拍卖资料显示，上述法拍房源房屋用途为宿舍，土地使用年限还剩下24年，房源登记价约6.29万，机构给出的评估价约8.89万。

　　另外，根据物业管理处反馈，截止2024年9月4日，该房产欠费1150.19元（欠费金额存在继续上涨的情况）。

　　据贝壳找房APP关于该小区的成交记录显示，这个小区的高光时刻是在2020年4月，一套17.48㎡的单间成交价27.8万，单价1.59万/㎡。

　　此后，成交价一路下滑，在1.1-1.3万/㎡之间徘徊。

　　这么便宜也不是没原因的。

　　总结起来就是：位置偏、环境差、楼龄大。

　　小区被工业区包围，坐公交要走个10分钟，最近的地铁站是在建的22号线库坑站，地图显示，直线距离约1.8公里，交通不便。

　　小区是工业用地，房屋为宿舍性质，申请学位时以商品住宅计算积分存在不确定性，家庭买家更为谨慎。

　　另外，贝壳找房APP显示，其建成年代是1994-2010年，“老破小”实锤。

　　今年4月，小区跌破1万/㎡，一套20.47㎡1房1厅成交价19万，单价9282元/㎡。

　　这套房源初始挂牌价23万，历经35天共调价6次才最终成交。

　　▲跌破1万/㎡的龙华房源 | 图源：@贝壳找房APP

　　5月成交的一套20.47㎡房源，单价1.03万/㎡，也比法拍成交的这套房源低约20%。

　　目前，该小区有11套在售房源，挂牌价在9624元-1.63万/㎡之间，据过往成交记录，大部分房源都低于挂牌价成交，降价幅度在3000元-10万之间。

　　尽管成交价格较低，但据贝壳APP显示，17㎡房源租金约1500元/ 月， 粗略估算， 租金回报率在7-8%之间，相当可观。

　　所以说，上述法拍房源，总价竞拍到18万之后仍在出价的买家们，难道是 图租金回报吗？

　　深圳多个小区挂牌价降到1万+/㎡

　　集中在龙华/宝安/坪山/龙岗等

　　近几年，随着楼市持续挤水分，深圳业主也被市场教育，成交价不断创造最低成交记录，挂牌价/成交价降到1万/㎡左右的小区在增加。

　　搜索贝壳找房APP发现，宿舍/住宅性质、出现多套挂牌价1万/㎡左右的小区TOP3分别是龙华福星雅园、坪山启兴生活区和龙岗恒通工业城。

　　论成交价，据不完全统计，去年末今年初已有约17个小区出现1万+/㎡成交的房源，基本集中在郊区，龙华/宝安/坪山/龙岗/盐田等区域。

　　整体来看，单价干到1万+/㎡的小区，大部分都有以下缺点：

　　1、楼龄20年以上，建筑保养较差；

　　2、远离市区/远离地铁；

　　3、缺乏居住配套等。

　　还有一种可能，就是业主急需用钱，于是降价急卖。

　　至于商办类、商务公寓，成交价1万/㎡出头的更是多。

　　例如龙岗大运的启迪协信、光明的奥园和平广场、宝安沙井的保利达小行星等项目。

　　有人或许会说，便宜的都在郊区，没吸引力。

　　既要便宜又想它在核心区，鱼与熊掌往往很难兼得，如果有，祝你能成功捡漏。