房地产律师解惑：协议约定的居住权，在法律上如何认定有效性？

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一套承载的房屋，在继承后竟无法收回使用？遗嘱和协议赋予的居住权，究竟有多大法律效力？今天，通过这起真实案例，律师带您揭开居住权纠纷中的法律玄机。

案情梳理

（一）人物关系与房产背景

赵天明与妻子育有两子，赵宇和赵航 。1999 年 12 月，赵天明的妻子离世，未留下遗嘱 。2010 年初，赵天明与周秀兰登记结婚。2014 年 7 月 1 日，赵天明去世，生前在北京市国信公证处立下公证遗嘱。位于北京市海淀区花园路的一号房屋，成为这场纠纷的核心焦点，它本是赵天明夫妇留给儿子们的财产，却因后续的婚姻、遗嘱和协议，引发了长达数年的争议 。

（二）当事人诉辩主张

原告主张（赵宇）：赵宇向法院起诉，要求判令周秀兰限期搬出一号房屋，并由周秀兰承担诉讼费 。他表示，一号房屋是父母遗留给他和哥哥赵航的财产。2016 年，经海淀区人民法院调解，房屋所有权归兄弟俩共有并办理了房产证 。当时考虑到周秀兰的实际情况，自己同意她暂时居住。但如今自己儿子结婚生子急需用房，且周秀兰将同楼同单元属于她的二号房屋对外出租，多次协商让其搬回二号房屋居住，均遭到拒绝，无奈之下只能起诉 。

被告抗辩（周秀兰）：周秀兰坚决不同意赵宇的诉求 。她称赵天明患病期间，自己和家人悉心照顾、帮忙就医护理，因此赵天明生前立遗嘱让她在一号房屋居住至终年。在 2016 年的继承案件中，赵宇不仅与自己签订协议，同意她在一号房屋居住使用到终年，而且法院出具的调解书也明确了这一点。目前自己的二号房屋由二儿子使用，并非故意不搬离 。

（三）关键事实认定

遗嘱设立居住权：2010 年 3 月 11 日，赵天明通过公证遗嘱明确：一号房屋中属于自己的房产份额及应继承份额留给赵宇、赵航共同所有；同时，周秀兰可继续居住一号房屋至其终年。

协议与调解确认：2016 年，在继承纠纷诉讼期间，赵宇作为赵航的委托代理人，与周秀兰签订《协议》，约定周秀兰可实际居住、使用一号房屋至终年，但不得出租、出借。同日，法院出具民事调解书，确认一号房屋归赵宇、赵航共有，周秀兰享有居住使用权且不得转租、出借或继承 。

现状争议：周秀兰现居住在一号房屋，且其名下二号房屋由亲生儿子出租使用 。赵宇认为当初同意周秀兰居住是基于照顾其大儿子的需求，现该情形已消失，有权要求其搬离。

案件分析

（一）法律适用原则

本案依据《中华人民共和国民法典》居住权相关规定，重点审查周秀兰对一号房屋居住权的合法性和存续性 。同时遵循“谁主张，谁举证” 原则，判断赵宇要求腾退房屋的诉求是否合理 。

（二）争议焦点解析

居住权的设立与效力：赵天明通过遗嘱为周秀兰设立居住权，符合《民法典》中 “以遗嘱方式设立居住权” 的规定。后续赵宇与周秀兰签订的协议及法院调解书，进一步确认了该居住权，使其具有合法效力 。

居住权的解除条件：赵宇主张因情况变化有权收回房屋，但未能证明当初设立居住权附有解除条件 。根据法律，在无约定或法定解除情形下，居住权人有权按约定使用房屋至期限届满。

对方房产使用情况的关联性：周秀兰将自有房屋出租，虽可能引发道德争议，但不影响其基于合法居住权继续使用一号房屋。除非有证据证明其滥用居住权（如转租牟利等违反约定行为），否则不能成为要求其搬离的理由 。

（三）举证责任分配

赵宇若要求周秀兰搬离，需证明居住权附有解除条件，或周秀兰存在违反居住权约定的行为 。而周秀兰只需证明居住权设立的合法性和有效性。实际审理中，赵宇未能完成举证，需承担不利后果 。

裁判结果

法院依据相关法律规定，判决驳回赵宇要求周秀兰限期搬出一号房屋的诉讼请求 。

案件启示

（一）设立居住权需明确约定

立遗嘱或签订协议设立居住权时，务必明确居住权的期限、使用条件、解除情形等 。避免因约定模糊，导致后续产生纠纷。例如可约定 “居住权在特定事件发生时终止”，增强权利的可操作性 。

（二）尊重既有权利约定

一旦合法设立居住权，房屋所有权人不能随意要求居住权人搬离 。即便自身有使用需求，也需在法律框架内协商解决，或通过补充协议变更权利内容。

（三）保留证据维护权益

涉及居住权纠纷时，保留遗嘱、协议、沟通记录等证据至关重要 。

居住权纠纷常涉及亲情与利益的碰撞，处理不当易引发矛盾升级 。如果您正面临居住权设立、变更或纠纷问题，欢迎咨询专业律师团队，我们将为您提供专业、有效的法律解决方案。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）