房地产律师拆解：证人证言矛盾，为何导致借名买房不成立？

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房产证上的名字与实际出资人不一致时，房产究竟该归谁所有？当口头约定遇上严格的举证规则，法律又将如何认定？今天，通过一则真实案例，带您看清借名买房纠纷中的法律风险。

案情梳理

（一）家庭关系与房产背景

赵建国与李淑芬育有三个女儿，分别是长女赵晓梅、次女赵晓兰、三女儿赵晓芳 。李淑芬于 2010 年 9 月 11 日离世，赵建国也在 2021 年 1 月 30 日去世。争议焦点一号房屋原是公房，房改时登记在赵建国名下，围绕该房屋的实际归属，三姐妹产生了激烈纠纷 。

（二）当事人诉辩主张

原告主张（赵晓芳）：赵晓芳向法院起诉，请求确认与父亲赵建国的借名买房合同有效，并要求赵晓梅和赵晓兰配合办理一号房屋过户手续，同时让两位姐姐承担诉讼费用。赵晓芳称，房改时父母因观念保守且经济困难不愿购房，自己作为唯一与父母同住的子女，出资买下房屋 。因政策限制只能登记在父亲名下，双方达成口头约定：自己是实际出资人，父亲为名义产权人。此后，赵晓芳独自承担了房屋两次装修费用，长期缴纳水电燃气费，并实际居住管理房屋至今 。

被告抗辩（赵晓梅、赵晓兰）：姐妹俩坚决不同意赵晓芳的诉求，认为其主张毫无事实与法律依据，纯粹是主观臆想。她们指出，赵晓芳此前在继承纠纷案件审理期间，先后三次在西城法院起诉又撤诉，案由各不相同，明显存在拖延诉讼的意图 。此外，诉争房屋档案显示购房时赵晓芳并非共居人，与房屋没有关联，根本不存在借名买房的事实。

（三）关键事实认定

产权登记情况：2001 年 6 月 30 日，甲公司与赵建国签订购房协议，将一号房屋以成本价出售给赵建国。2003 年 7 月 9 日，赵建国取得房屋产权登记。

原告证据情况：

赵晓芳提交父亲赵建国手写证明，内容提及赵晓芳出资购房、承担装修等费用，但未明确借名买房关系 。

提供证人证言、银行流水、装修合同票据、居住缴费凭证等，试图证明自己具备出资能力、实际居住管理房屋 。

证据争议：赵晓梅和赵晓兰对上述证据的关联性和证明目的均不予认可，认为无法证明借名买房事实 。

案件分析

（一）法律适用原则

本案依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，遵循 “谁主张，谁举证” 原则，判断借名买房合同是否成立，核心在于审查原告是否有充分证据证明双方存在借名合意与实际履行行为。

（二）争议焦点解析

借名合意证明不足：赵晓芳主张存在口头借名协议，但父亲手写证明未明确提及 “借名买房”，证人证言等其他证据也无法直接佐证双方达成过该合意。仅凭出资行为，不能必然推断存在借名买房关系，因为出资可能基于赠与、借贷等多种法律关系 。

产权登记长期未变更：一号房屋登记在赵建国名下长达二十余年，赵晓芳未能合理解释为何长期不办理过户 。在无特殊约定的情况下，房产登记具有公示效力，长期未变更权属，削弱了借名买房主张的可信度。

举证责任未充分履行：赵晓芳作为主张借名买房的一方，需提供证据证明借名合意、出资事实以及对房屋的实际控制。但现有证据存在瑕疵，无法形成完整证据链，未达到法定证明标准，需承担举证不能的后果 。

（三）举证责任分配

赵晓芳需举证证明：双方存在借名买房的口头或书面约定；自己实际出资购房；对房屋进行实际占有、使用、管理。而赵晓梅和赵晓兰只需反驳其主张，无需主动证明不存在借名买房关系 。

裁判结果

法院依据相关法律规定，认定赵晓芳提交的证据无法充分证明与父亲赵建国存在借名买房合同关系，判决驳回赵晓芳的全部诉讼请求。

案件启示

（一）借名买房务必书面约定

涉及房产代持时，切勿仅凭口头约定，务必签订书面借名买房协议，明确双方权利义务、房产归属、过户条件等关键条款。协议最好经过公证，或由无利害关系人见证，增强法律效力 。

（二）保留完整证据链

实际出资人应妥善保存出资凭证（如银行转账记录、收据）、房屋管理证据（缴费凭证、装修合同）、沟通记录（聊天记录、录音）等。这些证据能在纠纷发生时，有力证明借名买房事实 。

（三）及时办理产权变更

借名买房存在巨大风险，条件允许时应及时办理过户手续 。若因政策等原因无法过户，可通过抵押登记等方式限制名义产权人处分房产，降低风险。

房产归属纠纷往往关系重大，稍有不慎就可能造成财产损失 。如果您正面临借名买房、房产确权等困扰，欢迎咨询专业律师团队，我们将为您提供精准、有效的法律解决方案。（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）