山东
本来是想针对穷不买南，富不买西单独写篇文章的...
但是一想到写出来必然会被喷死，我决定前面加点水货信息，冲淡一下....
01
发了广子之后，好几个人在私信问关于中建云启风华的事情。
正好昨天我去了一趟，针对现状给大家说几点
首先，营销中心/城市展厅已经开放，但是细节并不完善，整个售楼处外立面还在紧张的补充细节，我现场还看到了吊车。
整个展厅只开放了前面两层，三层尚未开放，至于不少朋友想看产品，暂时是看不到的，甚至包括工法展示区，我瞧了瞧，不少工法展示区的位置依然是空的。
所以，我个人更加建议等到示范区开放的时候再去看看...
毕竟这两天实在有点热...
这座城市展厅的亮点有三点：
第一，城市展厅前面的公园示范区已经成型，据说中下旬宏昌路与汉峪沟两侧的景观廊道会和示范区一同开放。
按照做好事只看善迹的标准看，甭管是不是为了卖房，中建确实做了一件好事。
第二，城市展厅接待的仪式感很强，旗袍小姐姐把你引到二楼参观（一楼没啥东西，主要是个氛围），确实感受很好。
第三，我个人非常喜欢二层西侧的会客厅装潢，整个装修啊层高啊确实有大老板会客厅的感觉。
至于其他的我也不知道，坐等示范区开放就好了。
这里要特别提示一点，城市展厅在凤凰北路上，地块是在宏昌路上，这点挺关键。
价格还没出来，这盘起步600w，千万级社区，其实这地距离龙奥直线距离只有8公里，再加上联排产品，才600W，其实不是很离谱。
奥体往东8公里，往南8公里的同类产品肯定是比这房子要贵的，华山别墅也不便宜，而且容积率还稍高。
换句话说，谁不想买龙洞呢，龙洞那别野不都一千好几百万么.....
02
这几天得到点网传消息
传说，注意是传说不保真，等奥体中路两侧的商业正式开业之后，网传奥体中路北延线有可能进行交通分流。
没准北延线真的要变成公交与电瓶车的专用道，两侧分流的环路我看着已经加装了隔离带。
不过这消息不保真，静静等待“悦邻中心”的开业，到时候就知道了。
所以，这消息姑且当听个乐...
不过话说回来，现在奥体中路北延线实在是太堵了。
这几天看到了两个事
有个公交掉头被旁边乱停的车辆给堵住，一车人步行....
还有个救护车拼命按铃，但是因为前面的车太多，速度依然不快..
要不直接引入静态交通算了。
毕竟旁边有收费的停车场，很多人还是选择违停路边，收点钱，感觉也没什么毛病。
现在这年头，双输好过单赢。
03
这几天虽然没更新（写挺多改挺多就没发...），但是我抽空把济南南部，西部的楼盘挨个溜达了一圈。
我得出来一个结论：穷不买南，富不选西。
您先别着急喷我，多年前济南买房流传了一句话：
买南不买北，买东不买西。
以现在的眼光看这十个字，这不济南妥妥的买房圣经嘛，懂得都懂。
按照2025年济南楼市这个揍性，我只能总结出这八个字：
穷不买南，富不选西
先说南部，南部的楼市的分化远比济南其他区域严重。
这里不单是价格，还包括了开发商推向市场的产品。
从产品上看，南北康的高层产品和济南文旅城的高层毫无区别。
甚至因为当年炒作的原因，多数人入手南北康高层价格要远远高出文旅城。
现在价格什么样大家很清楚。
你能猜出来这是哪里吗？
而从生活配套上看，南城的生活配套多依赖于社区内部，比如领秀城贵和，没开业的万科中心，配套的密度和选择性是稍有不足的。
这一点大家去溜达一圈就知道了，大盘模式，买菜相对方便，但菜价不低就是一个写照。
我们在具体到交通上，领秀城也好公元九里也罢，因为大盘模式，社区内堵车是常有的事情。
更为关键的是，在地铁4号线如火如荼的现在，5号线连个影都没有...
还有点玄之又玄的因素，以我个人不完全的观察，南城的老龄率大概是全市头名。
大家想想也就明白了，南城两大优点
一是环境，年轻人虽然看重环境但是奈何手里没钱，所以购房者年龄构成普遍往中老年发展。
二是学区，这和年轻人更没关系了，首套房年轻人有几个能搞定学区房呢。
所以你看了吗，南城的城市属性非常适合打造超级豪宅，对刚需却很难说友好。
比如龙湖代建，比如万科四代，比如华润四代，买这些豪宅的人非富即贵，好产品好环境好学区，这个杀伤性是非常强的。
而且这批人大概率也不需要按点上下班，所谓交通拥堵轨道交通与这批人关联并不大...
反观年轻人，首套房，没钱的，只能就接二手高层，在2025年的南城就是彻彻底底的接盘韭菜。
没有地铁，交通一般，产业聚集性有限，部分商业还有推动缓慢烂尾等嫌疑，部分人还没攒出买车的钱，但是反观房价，同样的二手大高层，南城就是要比其他区域贵。
更为关键的是，像学区这样卷来卷去的东西是都要花钱的，领秀城那些比肩继踵的辅导班都是开给谁的，懂得都懂。
所以基于综合生活成本和交通成本，我认为刚需在选择南城作为首套刚需的时候，不妨慎重一点。
比如郭店和党家融汇城哪个好，我认为是郭店，起码高架桥起来之后，上班能方便点，郭店甚至更便宜。
富不选西是什么意思呢？
如果你的预算没上限，西城也没有产业或者集团的话，西边的豪宅不需要去看了.
因为到这个阶段，圈层和地段是绕不开的属性，在济南很明显就是选择东南。
非要去杨柳春风那种地方，花个一千大几买套别野，确实有点浪费。
咱就不讲增值了，赔钱一定是排行前列的。
注意，最重要的转折来了：
西城适合那些追求性价比人群购买，尤其是住在周边或者日常通勤不太在意的人
同样的预算，住在西城那真是太舒服了...
比如我看的这几个西城豪宅，图我不放了，网上都有视频，省得有人说广告。
有山有水的熙宸原著，600个就能买到带超级露台的大平层。
去参观的时候，一起去的大V都懵逼了，因为他们有的买了CBD，有的买了科技城。
但是论居住感和居住氛围，完全不是一个档次。
你在西城买200平的房子，价格方面能多赚台路虎揽胜，居住感更是完爆。
熙宸原著这种房子，别说挪到CBD了，就算挪到唐冶，它都不可能卖到现在这个价格。
所以黑来黑去黑来黑去，也确实有点好处，导致西城豪宅普遍居住获得感爆棚，性价比极高。
再比如御湖境，同样180平的户型。
要是在东边想买个带泳池带装修带下沉庭院的，大概率就要往600W上走了。
在东边买个600W的房子，开个5系，路上开新能源的都在蛐蛐你，被德系割了最后一把韭菜。
搁西边买个400万的房子，开个揽胜，保安都给你开门，谁敢不喊你大哥。
甚至昨天我刷了个抖音，看了个西城大学里一梯一户230平的大平层，竟只有区区一万二每平.....
要说西城的刚需，那更不用提了。
那个价格简直是瞠目结舌，配套完善楼下带地铁的房子都没多少钱。
要是真兜里有钱，大富大贵，我倒是感觉大可不关注西城。
如果不是，去西边瞧瞧也没什么坏处，买房多对比嘛，尤其是上了年纪，日常通勤不敏感的朋友，这种对比是非常必要的...
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