上海
静安全新爆款！大华大宁项目「大华静安年华」即将接待，推建面约100-220㎡高层&叠墅！再看北侧：109a-04为商业用地，总建面约6800㎡。根据设计方案，大华选择做高低配社区，高区是1栋24F住宅，高区以南，是3栋6层叠加，社区内部完全人车分流，装修标准约5000元/㎡。
项目整体的成交均价在大宁是比较高的，去年最高的一套成交价约123689元/㎡，大多都是约10-11万/㎡的成交价格。地铁通勤方面，沿延长中路向东步行约1.2公里是1号线延长路站，向北1站是上海马戏城，向南3站汉中路站，整体不太靠地铁。生活配套方面：教育资源上，大宁瑞仕花园对口闸北实验小学总校、风华中学；隔壁永乐苑对口闸北实验小学明德校和风华中学，中小学在静安都属上佳。
2025/6/12
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以下正文：
最新消息
大华大宁项目案名—大华•静安年华
推建面约100-115㎡3房及约180-220㎡叠墅
展厅预计6月27.28日开放
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项目信息
3月28日，静安大宁一宗纯宅地开拍，吸引了8组头部房企的争夺，经过67轮角逐后，该地块由大华集团竞得，溢价率32.31%，楼板价为92659元/㎡，这一楼板价，打破了此前的中建玖上琅宸的成交楼板价，成为静安大宁区域的新地王。
地块体量并不大，住宅总体量不到2.7万㎡，而且作为一宗纯宅地，总价适合更多开发商的胃口，因此竞争非常激烈。
根据出让文件，该地块容积率约2.5，限高80米。还要求至少5000元/㎡的装标，以及配建2500㎡的社区商业。中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%。
在项目南侧：
111-24小学地块(Rs4)用地面积从约0.61公顷调整为约1.71公顷，容积率调整为1.2，建筑高度24米，也就是现在民办扬波外国语小学的位置，大概率是这所学校扩建。
09b-02地块调整为办公和住宅混合用地，容积率1.63，总建面约3.9万方，其中二类住宅＜15%，办公＞85%，建筑高度30米。
换言之，以后项目北侧都将是新建的，界面会有一定提升。
另109a-06规划小学用地(RS4)，109a-05地块调整为城市发展备建用地。
大华大宁项目规划设计方案公示！
高层首层架空，整体为三梯五户设计，置高约3.1米左右，中间三户有北连廊。高层住宅下面，还设置了部分2-3层的商业&社区配套设施，以及屋顶花园。由于地块有中小套型住宅40%的限制，高层产品大概率以中小户型为主。
项目还设置了三幢5-6层的叠加产品。从市场常见的叠加产品逻辑推测，项目可能采用“下叠+中叠+上叠”的三叠设计，或部分楼栋为“下叠+上叠”的两叠布局。
大宁板块，大部分住宅以大平层户型为主，叠加产品近年来并不多见。上一次叠加入市还要追溯至2022年的静安府西区，其推出的建面约168-179㎡叠加，均价10.87万/㎡，迅速去化。
更早的标杆项目如大宁金茂府，虽以科技大平层为主，但也有少量建面约200-300㎡的叠加房源，目前大宁金茂府的叠加二手房挂牌价约22万/㎡，远超高层。
在大宁这样的成熟改善板块，土地资源趋近饱和，叠加产品的稀缺性进一步凸显。此次大华项目规划3栋叠加，总套数预计仅30-40套，有望成为改善客群追捧的爆款。
网传高层户型图如下：
大华大宁项目的成交总价248564万元，溢价率约32%，楼板价约9.3万/㎡，装修标准5千/㎡。整体测算下来成本在13万/㎡左右，那项目的价格究竟要卖多少呢？
首先要明确一点，地段上大华大宁项目是111-21地块，位于沪太路与延长中路的交汇处，距离1号线延长路站约1.2公里，比之前的中建大宁项目地段位置稍偏一些，并非是正核心。
所以大华大宁项目的价格参考大宁金茂府、慧芝湖花园略有些勉强，项目隔壁的大宁瑞仕花园可能更有参考价值。
具体来看：
首先，大宁瑞仕花园近2年的成交明细如下：
我们分析一下：
第一，大宁瑞仕公园的产品力是不错的，有会所、约40%绿化率、主力为3房户型，面积约123-142㎡。
但这毕竟是一个10年前的老小区了，虽然说维护不错，但社区的设施、立面、园林也确实能看出一些老旧。
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板块信息
静安区N070302单元111-21地块位于大宁板块最西侧，延长中路与沪太路交汇处，隔沪太路就是普陀宜川四村。
从界面上看，周围老小区较多，地块北侧规划为办公+低密住宅用地，目前还未拆除。
商业上，大宁资源较为优渥，从地块出发行驶到大宁国际商业广场和久光约1.5公里；到静安大融城约2.3公里。
休闲上，地块北侧约1公里是大宁公园，东侧约1.3公里是闸北公园。
医疗上，地块东侧约900米有同济大学附属口腔医院和上海市第十人民医院。
总结起来，这块地虽位于大宁边缘，但生活配套基本就在起步车程内，商业医疗休闲配套皆高规格，尤其教育，留有一定想象空间；不足地方在于离地铁站略远及周边老小区比较多。
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