关于房屋租赁纠纷案件典型案例及裁判要旨

1、陶某与某产业园管理公司房屋租赁合同纠纷——租赁合同中关于出租人可以对承租人放置在租赁物内的物品行使留置权的约定无效

【裁判结果】：

法院经审查认为，双方就提前解除合同达成一致意见后，陶某已经付清租期内的租金，为便于及时交还租赁物，陶某对租赁物内的物品进行清理是合理且必要的，该行为也是避免损失进一步扩大的必要措施，但是某产业园管理公司以行使合同约定的留置权为由对陶某清理物品的行为进行阻扰，其行为违反了法律规定。留置权作为物权的一种，应当遵守物权法定的基本原则，在合同纠纷中，只有在法律明确规定合同一方享有留置权的情况下，权利人方可行使留置权，而法律并未规定租赁合同中的出租人享有留置权，案涉合同中关于某产业园管理公司可以行使留置权的约定属于无效约定，某产业园管理公司也不享有留置陶某财产的权利。因此，某产业园管理公司阻挠陶某清理租赁物内物品的行为缺乏事实和法律依据，由此造成的损失扩大的后果由其自行承担，对于某产业园管理公司主张的合同解除后的占用费，法院不予支持。陶某要求取回其所有的物品，某产业园管理公司有义务配合。

【规则解析】：

在一些房屋租赁合同中，出租人会在合同中约定若承租人不按照合同约定支付租金，出租人有权留置承租人放置在租赁物内的财产，并有权就该财产优先受偿。对于此类合同条款的效力如何，实践中有不同的观点。本案通过分析留置权的性质，明确了根据物权法定原则，租赁合同中关于出租人可以行使留置权的约定属于无效约定，出租人不享有对租赁物内物品的留置权，有利于租赁双方对各自权利义务建立合理预期及依法行使权利，进而推动租赁市场有序、健康、高效运行。

【案例来源】：佛山中院

2、李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿

【裁判结果】：

法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。

在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。

按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。

【规则解析】：

我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。

租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。

一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。

【案例来源】：天津三中院

3、指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

【案例文号】：（2019）最高法民再97号

4、参考案例：房屋违法性不影响就房屋租赁合同终止履行达成协议的效力——上海某工贸公司诉上海某科技公司、曹某某房屋租赁合同纠纷案

【裁判要旨】：

出租方与承租方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜达成的协议，其权利义务的约定独立于租赁协议。租赁标的物的违法性仅影响租赁协议效力，不影响双方就租赁协议终止履行、厂房返还等事宜所达成协议的效力。

【入库编号】：2024-07-2-111-004

【案例文号】：（2014）沪一中民二（民）终字第648号

5、李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿

【基本案情】：

2004 年 2 月 24 日，天津市某工贸有限公司（以下简称某工贸公司）与李某生（李某强之父）签订《租赁协议书》，约定李某生承租某工贸公司处于天津市某产业园区内西南角的场地，租赁期限 20 年，土地权属性质为国有，土地用途为设施农业用地。

合同中约定，李某生建设临时建筑物的费用由其支付，设计图纸必须经过有关部门审批并报某工贸公司备案，协议终止后，李某生所建的临时建筑物归某工贸公司所有。

李某生在使用期间内如因园区重新规划用地，协议终止。某工贸公司负责另找场地，由某工贸公司按李某生地上物建筑条件建设，如李某生不同意在另外场地重新建设厂房或因某工贸公司没有场地租赁给李某生时，李某生地上物建筑按国家资产评估委员会定价由某工贸公司支付给李某生。

后李某生病故，经其配偶及女儿一致同意将承租方变更为李某强，并于 2014 年 12 月 3 日重新签订租赁协议书。土地承租后，李某强在案涉土地上建造地上物并安装机器设备，作机械加工用途。该地上物未办理规划许可证，未进行产权登记。

2019 年 12 月 11 日，天津市某区人民政府同意关于收回案涉地块国有土地使用权的请示。2019 年 12 月 17 日，天津市某镇建设开发有限公司与某工贸公司签订《国有土地收回协议》，双方就案涉土地收回达成框架协议，对案涉土地会进行部分固定资产及土地使用权价值的资产评估，并根据结论予以相应补偿。

某工贸公司要求确认租赁协议无效，并要求李某强腾空并返还案涉土地，支付欠付的租金；李某强则要求返还补偿款、赔偿建安费、损失费；双方争议不下，成讼。

【裁判结果】：

法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。

在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。

按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。

【规则解析】：

我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。

租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。

一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。