房产律师剖析：亲属间房屋买卖被认定无效，法律依据在哪？

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父母名下的房产，竟在老人尚在世时被兄长代签出售给弟弟！一份看似 “自家交易” 的房屋买卖合同，却引发了家族内部的激烈纷争。这份合同究竟为何被法院判定无效？亲属间房产交易又该注意哪些法律风险？让我们通过这起真实案例，一探究竟。

案情梳理

（一）家庭背景与房产归属

陈立文与周淑琴是夫妻，二人育有四个子女，分别是长子陈国庆、长女陈红梅、次子陈建华、三子陈建山 。刘淑芬是陈国庆的妻子。陈立文于 2016 年 10 月 31 日离世，周淑琴也在 2017 年 1 月 8 日去世。位于一号的房屋于 1999 年 12 月 24 日登记在陈立文名下，是陈立文与周淑琴的夫妻共同财产，这套房子成为后续纠纷的核心。

（二）争议焦点与各方主张

原告主张（陈建山）：请求确认 2016 年9 月 7 日陈国庆代陈立文与陈建华、刘淑芬签订的存量房屋买卖合同无效，并要求被告承担诉讼费 。陈建山称，签约时父母尚未去世，房屋属夫妻共同财产，陈国庆未经母亲周淑琴同意擅自签约，且父亲此前立有公证遗嘱，将其个人房产份额留给自己，陈国庆等人的行为属于恶意串通，损害了父母及继承人的权益，合同应属无效。

被告抗辩（陈国庆、陈红梅、刘淑芬、陈建华）：不同意陈建山的诉讼请求，认为合同不应被认定无效 。理由如下：

2016 年 6 月 15 日，法院已宣告陈立文为无民事行为能力人，并指定陈国庆为监护人 ；

陈红梅为一级精神残疾，已被法院宣告为无民事行为能力人，父母应为其保留必要生活来源和居住场所 ；

陈立文的遗嘱未为陈红梅保留份额，效力存疑，签订房屋买卖合同是为保障陈红梅利益，符合陈立文的最佳利益，不应认定无效 。

（三）关键事实与证据

遗嘱证据：2006 年 3 月 4 日，陈立文立下公证遗嘱，明确一号房屋中属于自己的房产份额，在其死后遗留给陈建山 。

监护与合同签订：2016 年 6 月 15 日，法院宣告陈立文为无民事行为能力人，指定陈国庆为监护人 。同年 9 月 7 日，陈国庆代陈立文与陈建华、刘淑芬签订房屋买卖合同，将一号房屋以 61 万元价格出售，9 月 18 日完成过户，但陈建华、刘淑芬未支付购房款 。

特殊情况证明：陈红梅持有精神残疾一级的残疾人证，并于 2024 年被法院宣告为无民事行为能力人，目前居住在一号房屋内。

案件分析

（一）合同效力的法律认定

根据《民法典》及相关司法解释，判断合同是否因恶意串通而无效，需看当事人是否存在损害他人利益的主观故意 。本案中，陈国庆、陈建华、刘淑芬明知一号房屋为陈立文与周淑琴夫妻共同财产，在未取得周淑琴同意的情况下进行交易，且交易完成后未支付购房款，未给陈立文带来实际利益，明显损害了陈立文、周淑琴的财产权益。因此，法院认定该合同属于恶意串通损害他人利益，应判定无效。

（二）遗嘱效力与遗产分配

虽然陈立文的遗嘱未为缺乏劳动能力又没有生活来源的陈红梅保留必要份额，但这并不直接影响合同效力的判定 。在遗产继承时，确实应依法为陈红梅保留相应份额，但这与合同签订过程中恶意串通损害他人利益是不同的法律问题。

（三）监护人职责的履行

作为监护人，陈国庆应按照最有利于被监护人的原则履行职责 。然而，其代签合同的行为未保障陈立文的财产权益，也未提供证据证明取得周淑琴同意，不符合监护人职责要求，不能以保障陈红梅利益为由主张合同有效。

裁判结果

法院判决：2016 年 9 月 7 日陈国庆代陈立文与陈建华、刘淑芬签订的《存量房屋买卖合同》无效 。这一判决维护了陈立文、周淑琴的财产权益，纠正了亲属间不当的房产交易行为。

案件启示

（一）亲属交易需严守法律底线

即使是亲属间的房产交易，也必须遵守法律规定，确保交易双方真实意思表示，不得恶意串通损害他人利益 。涉及夫妻共同财产，需双方一致同意；若涉及无民事行为能力人财产，监护人更应谨慎处分，避免越权。

（二）遗嘱订立要考虑特殊情况

立遗嘱时，务必为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要份额，否则可能导致遗嘱部分无效 。建议在专业律师指导下订立遗嘱，确保遗嘱合法有效，避免引发继承纠纷。

（三）监护人应依法履行职责

监护人对被监护人财产的处分，必须以维护被监护人利益为前提 。处分重大财产时，应留存充分证据证明行为的正当性，必要时可咨询法律意见，避免因不当处分承担法律责任。

亲属间的房产交易，往往夹杂着情感与利益的纠葛。如果你也面临类似问题，或想提前规避法律风险，欢迎留言或私信，专业律师团队将为你提供一对一法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）