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崇明东滩，容积率仅0.86

在售建面约148/175㎡合院

以及建面约80/90㎡4层洋房

合院仅约445万起就能上车

项目效果图

这是一个很独特、另类的别墅产品，市场可遇不可求。

①.生态上，毗邻上海唯二的国家级自然保护区+约1000亩的东滩生态园，生态上几乎做到了顶格。

大家知道崇明东滩生态好，但其实也能细分三六九等，既然都买到了东滩，何不买环境更优的？

②.产品上，是市场少见的新中式合院，建面约148/175㎡。合院相比市面上流行的叠加，有天有地有庭前绿地，垂直空间也只有一户人家，私密性好。

而且从面积看是偏舒适型的，从地下室到庭前绿地再到露台等，功能丰富，能装下一大家庭的生活场景。

您可以看一下，实打实的地下室，电梯井也已经预留好了。

③.价格上，这样的产品，总价只要445万起！什么概念？我告诉你如今在奉贤金汇买一套约125㎡的上叠，需要550万+。

所以约445万起能买到上海的合院是有多难得，收获更高阶的物业形态&更丰富的生活意境。

④.更有趣的是别墅业主还能获得一块“开心农庄”，可用于种植果蔬，体验农耕的快乐。

01

不妨先来看下产品。

合院有两个面积段，建筑面积约148㎡（3F，带地下室）和175㎡（3F，带地下室）。

我们以175㎡为例：

1.L型的户型布局，采光更好，也让庭前绿地“向心力”更强。

传统联排很好，但有两个弊病，一是窄面宽，长进深，特别户型中间位置采光较差；二是院子可能会被分割成五六个，一个主院，其它都很小，小院子利用率其实不高。

而合院就巧妙解决了这两个问题。

首先经过L型的优化，可多角度采光，一楼的卧室、餐厅、厨房都能有采光面。而二楼南向卧室有多面采光，这在上海极为少见。

上实和风院沙盘模型图

上实和风院餐厅实景图

其次，也让南向庭院足够方正，不被割裂。L形设计将庭院空间聚集到一处，所有生活空间围绕院子这个中心而舒展，无论一楼的餐客厅，还是二楼、三楼的卧室，皆可与庭院进行互动。

站在二楼望着窗外的庭院，突然觉得，宅与院的关系就这么被拉近了

上实和风院实景图

另外，我还发现，项目将居住功能空间（餐厅、客厅、卧室等）分别布置于“L”的长短边，空间独立且方正好用；将楼梯、电梯、卫生间等布置于“L”的拐角处，空间利用合理。

2.大地下室、大露台、大庭前绿地，生活情景丰富。

项目合院都带地下室，挑高约5.2米，想象空间很大。茶室、酒窖、台球室、健身房、影音室、会客厅或是轰趴室，随心安排吧。

不管闲暇时间娱乐健身，抑或周末、节假日邀朋友开party，自由解锁生活的各种美好可能。

上实和风院多功能空间实景图

约175㎡合院二楼露台甚至连接了两个卧室，如果家中两个孩子，各自一个卧室，共通露台供其玩耍，别提有多开心。

上实和风院实景图

三楼有大露台，特别适合女主人早上练瑜伽，男主人则在另外的露台喝茶看新闻，到了夜晚，男女主人可以倚着栏杆欣赏月色。

上实和风院实景图

上下四层的空间，您也不用担心爬楼梯累，电梯井已经全部预留好了。

3.地上三层堪称主人的“休憩行宫”。

独享全层空间，就寝区、衣帽间、卫浴间应有尽有。

上实和风院实景图

若把视野拉远，您还能看到上实和风院两个明显特征：

1.很低密，事实上容积率只有0.86。

你要知道崇明作为别墅区，近几年的宅地容积率普遍在1.01，以洋房和叠加或小联排为主。

而项目只有0.86，一方面是少有，这种地块卖一个少一个，买别墅本质其实就是买生活方式，土地资源。另一方面，更低的容积率意味着更低的天际线，更大的楼间距，更舒适的居住体验。

上实和风院效果图

2.项目建筑是新中式格调的，这与合院简直是天作之合，生活意境更上一层楼。

外观以黑色面瓦为黛顶，整体线条简洁明快。

上实和风院实景图

内部规划上，重拾了江南坊制与上海里弄文化的记忆，整体建筑采用坊、弄空间布局，延续上海地域文化，清幽的社区环境，更加契合当下居住者的生活体验。

02

崇明东滩生态有多优越不用多说。但东滩很大，既然买到了东滩，何不优中选优。

那您知道哪里环境更优吗？

其实就是上实和风院所在的这片区域。

1.毗邻上海唯二的国家级自然保护区——崇明东滩鸟类自然保护区。

这意味着上实和风院周边不会大肆开发，会把原有良好的生态环境继续保留下去。而其它别墅项目可能没有这样的政策支持，四周会造满房子，形成一个集中性的居住区。

住在上实和风院，更加纯粹，也与大自然更加亲近。

2.除了国家级自然保护区，上实和风院还紧邻约1000亩的崇明东滩生态园。

生态园实景图

生态园体量在整个崇明名列前茅，园区内种植了一百五十多种乔、灌、花、草及地被。

想象一下，四季花开，给家庭休闲、娱乐、赏花、培养亲情，甚至摄影提供了极佳的业主“私属”空间。这正是市场所有可见和在售别墅所可遇不可求的。

关键是从上实和风院到东滩生态园举步即达，可以说是业主真正的后花园。

项目效果图

有两大不可复制的资源加持，上实和风院的生态环境可以在崇明独树一帜。

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让我更意外的是“开心农庄”这一配置。

我相信这是很多购置别墅业主潜在的愿望，只是在上海很难实现，几乎没有项目有过类似的配套。

王小波说过：“一个人只有今生今世是不够的，他还应当有诗意的世界。”

想象一下，这个小农场你可以种上新鲜的茄子、丝瓜、西红柿。亲友来访，便能以水灵灵的现摘果蔬招待。

示意图

也可以种上喜欢的植物，打造一个迷你花园，时不时修剪打理它、伴随它，陪伴那些花花草草一起长大。

这满足的何止是别墅梦，分明是“新中式田园、农庄梦”啊！

倘若换一个角度看，上实和风院未来交付的不止是房子，更有温情的生活。

示意图

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至于生活配套，我想强调一点：如果在东滩生活，基本不会堵车。

从上实和风院出发，很快就能自驾到名岛生活广场，可以满足日常生活所需。

若需要医疗，板块内拥有陈家镇社区医院、华东疗养院（规划中，暂定名）等医疗资源以及太保家园·上海东滩国际颐养中心（在建）、上实瑞慈花园等康养社区。

值得一提的是，开发商上实东滩有自己的绿港农业，可以提供有机蔬菜等。

更重要的是交通，轨交崇明线已动工（来源上海市交通委员会），起于浦东金桥，途径曹路、长兴岛和崇明岛东滩等区域。可与轨交9号线（金吉路站）、12号线（申江路站）换乘

崇明线一旦开通，东滩与上海金桥、杨浦的联系将更加紧密。

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