最高院：债务人转让房产有这种情形的，合同无效！

作者：周军律师.

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日常生活中经常会碰到债务人通过转让房产逃避债务，严重损害了债权人利益的情形。

那么，哪种情形下，这种房屋买卖合同无效呢？

最高人民法院案例库入选案例《刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案》中明确：

如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

本案的争议焦点为：程某1与程某2之间签订的编号为CW458364北京市存量房屋买卖合同是否无效。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，刘某系朱某1的债权人，朱某1至今未偿还刘某欠款。经生效判决确认，诉争房屋系朱某1与程某1的夫妻共同财产。程某1明知朱某1未偿还刘某欠款，却在其与朱某1夫妻关系存续期间，将诉争房屋转至其姐程某2名下，损害了刘某的合法权益。程某2与程某1主张程某1用诉争房屋置换了902房屋，但902房屋并未登记至程某1名下。故法院认定程某1与程某2之间签订的编号为CW458364北京市存量房屋买卖合同系无效合同。

根据查明的事实，程某1于夫妻关系存续期间签订房产卖契，购买了诉争房屋，虽该房屋登记在程某1名下，根据婚姻法及其司法解释的规定，该房屋系程某1与朱某1的夫妻共同财产，程某1主张诉争房屋系其个人财产，缺乏依据。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

本案中，河南省西峡县人民法院对刘某与朱某1民间借贷纠纷第一次作出一审判决后，程某1与程某2即签订了CW458364北京市存量房屋买卖合同，程某1未向程某2支付任何对价。程某1虽主张系与程某2以换房的方式支付了诉争房屋对价，但902房屋并未登记在程某1名下。

此外，对于902房屋登记至程某1之女朱某2名下，程某1在前后诉讼中及本案一审、二审中的陈述存在多处矛盾，在前案诉讼中程某1主张因其不具备购房资格登记至朱某2名下，本案一审中则陈述因限购政策无法登记至程某1名下，二审中则主张出于避税考虑将房屋登记至朱某2名下，程某1未能就前述矛盾陈述作出合理解释。

刘某作为朱某1的债权人，债务未能获得偿还，程某1将其与朱某1共有之财产进行了无对价之转让，构成与程某2恶意串通侵害刘某合法权利的情形，程某2与程某1就涉诉房屋签订的买卖合同无效，一审认定正确，本院予以确认。

周军律师提醒，债务人不当转让房产以逃避债务的，债权人应充分了解并运用法律赋予的撤销权，积极维护自身合法权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

房地产主题积木上写着房屋买卖

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