不卷价格卷服务? 美的置业开启代建商业模式重塑之路

21世纪经济报道记者 黄雅琪 广州报道

房地产行业进入高质量发展阶段，房企纷纷探索轻资产的运营模式，代建代管业务成为房企竞逐的赛道。

随着多方的入局，代建规模进一步增长。克而瑞发布的数据显示，2024年综合实力TOP30代建企业总合约面积达到9.14亿平方米，同比增长23%；新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6%。

尽管规模仍在增长，却不能否认代建行业仍然是一片红海。头部企业持续深耕并发挥优势，中小企业生存空间压缩，行业已经逐渐回归“服务即资产”的本质。未来，代建行业的发展也将更依赖专业服务能力的提升，品牌、口碑的价值愈加凸显。

这是存量市场的竞争逻辑——只有从“规模驱动” 转向 “价值深耕”，通过专业化管理输出，精准匹配资金、项目和资源的优化配置需求，才能够顺应市场对代建服务的要求，规模并非首选项。

如何破解“大而不强”，是当下杀入代建赛道企业的必修课。

尽管目前已经有一些相对成熟的代建企业，但代建行业的市场格局尚未形成，真正的领跑者也并没有出现。当下是行业混沌的时期，后来者也能有后来居上的机会。去年宣布聚焦“轻重并举”策略的美的置业，以制造业的工匠精神款款而来。

全链条参与

坦率而言，代建代管赛道作为房地产上下游衍生的行业，此时此刻进入并不具备先手优势，美的置业此时入局又有怎样的考量？

美的置业相关人士表示，入局之初，是配合公司轻重并举的发展战略，同时顺应行业专业化细分发展的需求，开始承接第三方项目，提供全链条的代建代管服务，市场化运作已成必然。

过往的房地产行业，地段、配套的因素决定了产品的附加值，但这种趋势正在改变。行业的供给保持稳定水平已有数年，在这种环境下企业将直面存量的市场竞争，对企业来说，具备开发能力就可以做好代建代管服务吗？

美的置业认为不然。相关人士介绍称，代建行业是服务业，房企的开发能力不代表代建能力，创造开发管理收益需要具备多方面能力。在产品力层面，公司构建了从产品策划、规划、设计管理到价值分配的高效闭环，确保精准匹配市场需求。在成本与实施环节，依托严格规范的成本管理体系、清廉庞大的招采体系、严谨务实的工程管理及计划体系，通过耦合精密、灵活高效的专业协同配合，保障项目的高品质兑现与高效落地。同时，公司深知代建本质是信用业务，始终坚持严格的利他型合规、风控及内控标准，确保全过程经得起检验。再叠加长期的口碑沉淀及品牌信誉美誉，构成了公司在代建赛道的核心竞争力。

正是过往的有效积累加之母公司的资源禀赋，美的置业现在已经具备全链条的服务能力。美的置业旗下共有美置服务、美置商业、睿住智能和睿住建筑科技等板块，这些业务能够覆盖代建代管的所有需求。

其中，美置服务专注于以物业服务为主营业务，涉足社区服务、产业园区服务、医疗康养、校园服务等空间业态；美置商业则是商业项目的整体规划、招商管理、品牌企划推广、营运及工程物业管理；睿住智能与睿住建筑科技则分别聚焦于空间智能解决方案以及装配式建筑材料的供应。

美的置业依靠的并非单一优势的叠加，而是制造业精神与全链条管控深度融合后的系统性壁垒，支撑其未来在代建赛道走得更稳、更远。

创造溢价增值

代建行业正从规模扩张转向价值深耕，如何通过专业化服务为委托方创造可持续价值是行业新的议题。

美的置业认为，公司做代建是深刻理解委托方的需求，并及时满足，为客户创造价值，从而为团队带来开发管理收益。相关人士介绍称，美的置业倾向于提供从工程建造到物业管理的一站式服务。这也是美的置业在代建代管业务上所设置的“门槛”——只有全链条的参与才是完整合格的“产品”。

代建代管企业通常只涉及工程、营销与策划等房地产相关的服务，主要的营收来自于代建费。在美的置业的规划中，参与代建代管的项目提倡“不卷价格”，致力于提供具有质优比的服务，同时应该具备长尾效应，通过参与后续的物业管理、商业运营等来实现做长久、持续的生意。

这是它与其他代建代管企业的本质不同。

这也就意味着，美的置业在代建代管服务只能是“精而美”，而不是“大而全”。同时，这也是“双选”的过程，美的置业不会刻意通过低价去获取市场份额，而是通过设置了相应的对业主方要求来确保项目的安全，同时通过长尾运营帮助业主实现溢价增值。

安全是美的置业的底线，相关人士表示，公司会基于现有布局的城市开展代建代管业务，不会贸然开拓新的城市版图；对于有意向的业主方，也会评估合作方的履约能力以及信用情况，并在此之上对货值进行严格的测算，对符合其设置的利润率门槛以上的项目，才会参与其中。

以此作为标尺，美的置业所匹配的业主方画像也相对清晰：城投系国企、事业单位以及资金实力较强但不具备房地产开发经验的金融机构，都是美的置业的潜在业主方。

市场化运作

回溯过往再探讨未来，自从美的置业提出转型“轻资产”，它已经成功中标并运营了多个标杆项目，也为市场提供了有效的参照。

目前，美的置业的商住代建项目已经落子云贵、沪苏、中部三大区域。以无锡东望府为例，这是一个和无锡当地城投企业合作的项目，在原合作方暴雷后，美的置业迅速组建专项小组，基于此前的合作口碑与东城集团敲定代建方案，当多数企业陷入价格竞争时，美的置业通过稀缺高端产品重构项目定价权，重塑片区价格体系。

贵阳富力新天地中央绿轴地块则通过"代建+商业运营"捆绑模式，补足业主方地下商业开发短板。

无锡东望府、贵阳富力新天地的落地可以看出美的置业入局代建代管业务的战略脉络：在自身具备成熟开发经验的城市，通过与高信用的企业合作发挥自身所长，达到双赢的局面。

在物业服务方面，美的置业则选择差异化的运营方式，它不局限于住宅，而是更多地探索非住领域。

例如，美置服务旗下的美置美康医院服务公司彻底摒弃传统物业的“四保一服”框架，构建“S-LIFE全栈医疗康养业务解决方案”，新增中央运送、能源管理、健康护理、医疗辅助、前介管理等10余项专业化服务模块，形成覆盖医院后勤全生命周期的一站式支援体系。

区别于传统医疗机构的纯功能性服务，美置美康为患者提供了融合高情感与高效能的服务闭环，其“关怀甄护”体系面向患者提供爱心就诊服务和尊享护理服务。同时，其“智能运输生态管理”系统提供被服运送、标本运送，已实现运送服务超2.5万公里，年度医废处理量超60吨；其“智慧能源集约”体系可以实现高效机房运维，全年运行综合能效＞5.2。

而如今医疗物业服务也走出美的，去年，美置服务正式为深圳中山妇产科医院提供专业的物管服务，标志着美置美康的第三方市场化能力日臻成熟。

在产业园招商运营与商业管理领域，美的置业凭借自身制造业的基因优势，展现出了独特的全链条整合能力与差异化竞争力，其上华智能智造产业园项目为智能制造装备、生物医药与高端医疗器械、科技服务等提供产业空间和载体，目前招商已基本完成，企业进驻率高达99%。佛山睿创中心已有57家企业完成签约选址。中国塑料世界则构建了塑料产业全链条协同的招商运营体系，已有超50家塑料行业龙头企业签约入驻。

美的置业还成功中标顺北·睿创智造园20年运营权，并签约南沙万顷沙综合体项目。

从美的置业的这些案例不难看到，其产业链已经足够成熟，针对不同的业主方累积了足够的经验，对于不同的合作方，美的置业能够迅速地匹配合理的解决方案：在政府代建方面，能够针对合规方面的要求提升风险把控能力；在金融机构代建方面，美的置业也能迅速响应，为之匹配合理的资产增值保值方案。

截至2024年末，美置服务在管面积7538万平方米，同比增长15%；产业园签约收入3.9亿元，建筑面积超70万平方米；美置商业在营商业体13座，运营面积超70万平方米，展现实业基因对长期运营价值的深度挖掘。

在行业加速出清的当下，美的置业的转型路径揭示了一条关键逻辑：轻资产并非简单“躺收管理费”，轻资产转型的本质是服务能力升级。美的置业依托“实业基因”中的精细化管理思维，以“客户价值最大化”为核心重构组织架构。这种从“开发商”到“服务商”的基因蜕变，或许正是民企穿越周期的核心底牌。