多次查封的房屋能买吗？付了钱拿不到房咋维权？律师指导

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在不动产交易实务领域，常出现买受人已支付大额购房款项并实际占有房屋，但因交易标的房产处于司法机关多次查封状态，致使无法完成产权过户登记的典型案例。在此类法律纠纷中，若房屋出卖人处于失联状态，买受人将面临巨大的财产权益损失风险。本案的司法裁判结果，不仅深刻揭示了不动产交易过程中潜在的法律风险，更为规范不动产交易市场秩序、维护交易当事人合法权益提供了重要的司法指引与实践警示。

案情梳理

（一）房屋交易基本情况

林宇和苏瑶是夫妻，二人名下拥有一号房屋（大兴区） ，该房屋为自住型商品房，建筑面积85.3 平方米，已取得不动产权证。2021 年 2 月 5 日，他们与购房者吴桐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋以 220 万元的价格出售给吴桐。

合同附件明确约定，吴桐分 6 次支付购房款：签约时付 10 万元定金，后续按节点陆续支付，尾款 20 万元则在房屋满足过户条件时支付。至 2021 年 3 月5 日，吴桐已累计支付 120 万元购房款，林宇和苏瑶也向其交付了房屋钥匙，吴桐随后将房屋出租 。

（二）纠纷产生与争议焦点

原告主张（吴桐）：

要求解除与林宇、苏瑶签订的房屋买卖合同；

判令二人返还 120 万元购房款；

支付自 2021 年 3 月 6 日起至实际给付之日的资金占用费（按银行同期三年期存款利率 4 倍计算）；

诉讼中撤销了对房屋享有优先受偿权的诉求 。吴桐表示，因房屋被多次查封，无法完成过户，合同目的已无法实现 。

被告抗辩（林宇）：不同意解除合同，也拒绝退还房款和支付资金占用费，仅以 “不太懂” 为由进行简单抗辩 。苏瑶未到庭参与诉讼，也未提交任何证据。

（三）关键事实与证据

合同与付款凭证：双方签订的房屋买卖合同及补充协议，明确约定交易细节；吴桐提供的转账记录，证明已支付 120 万元购房款 。

房屋交付情况：林宇和苏瑶向吴桐交付房屋钥匙，吴桐实际占有并出租房屋 。

房屋查封记录：自 2022 年 1 月 11 日起，一号房屋被法院多次司法查封，直至庭审时仍处于查封状态 。

其他信息：林宇称交易中有中介参与，部分款项支付给了中介，还透露自己与苏瑶已于 2023 年 6 月 27 日离婚 。

案件分析

（一）合同效力认定

吴桐与林宇、苏瑶签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定等无效情形，合同合法有效 。这意味着在正常情况下，双方应按约定履行各自义务。

（二）合同解除条件成就

根据《民法典》规定，当一方违约导致合同目的无法实现时，另一方有权解除合同 。本案中，吴桐购房的核心目的是取得房屋所有权，但因房屋被多次查封，无法办理过户登记，该违约行为致使合同目的落空，吴桐主张解除合同于法有据。

（三）责任承担与费用认定

房款返还义务：合同解除后，林宇和苏瑶作为收款方，应向吴桐退还已收取的 120 万元购房款。

资金占用费争议：虽然吴桐支付了房款，但在合同解除前，其实际占有使用房屋并获取租金收益。法院综合考虑双方权利义务，未支持吴桐的资金占用费诉求，体现了公平原则。

（四）缺席审判的法律后果

苏瑶经法院传票传唤拒不到庭，根据民事诉讼法规定，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利 。法院可依据现有证据和法律规定缺席判决，这也提醒当事人切勿轻视诉讼权利，消极应对将承担不利后果。

裁判结果

法院最终判决：

确认吴桐与林宇、苏瑶签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2025 年 2 月 23 日解除；

林宇和苏瑶在判决生效后十日内退还吴桐购房款 120 万元 。

案件启示

（一）购房前务必核查房屋产权

签订合同前，通过不动产登记中心官网或线下窗口，查询房屋是否存在查封、抵押、租赁等权利限制 。切勿仅凭卖家口头承诺就贸然付款。

（二）资金监管保障交易安全

尽量选择资金监管账户进行房款支付，避免直接向卖家个人账户转账 。即使选择自行交割，也要留存完整的转账记录和书面确认文件。

（三）谨慎对待 “特殊房源”

自住型商品房、经济适用房等政策性住房，交易可能受上市年限、补缴费用等限制 。购买时需详细了解政策，确认房屋是否具备合法交易条件。

（四）及时行使诉讼权利

发现房屋存在问题或卖家违约，应及时咨询律师，在诉讼时效内通过法律途径维权 。拖延时间可能导致证据灭失、房屋被处置等风险。

房产交易金额巨大，任何疏忽都可能造成严重损失。如果您正在准备购房，或遇到类似纠纷，欢迎留言或私信咨询，专业律师将为您提供全面的风险评估和解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）