华发股份换帅又换将，上海市场还是丢了一大半

粤系国资房企之一的华发股份最近人事变动挺多。

6月7日，华发股份公告称，因个人原因，张延申请辞去其所担任的公司第十届董事局董事、执行副总裁及下属子公司所有职务，离任时间为2025年6月6日。

这是自4月以来，华发股份离任的第五位公司高管。

张延，曾任珠海市建设局政策法规科科长、珠海建设局勘察设计科科长，珠海市房地产和城乡规划建设局总工程师等。

2010年加入华发股份，主导工程技术管理，2015年升任执行副总裁，2021年7月起兼任公司副总经理及董事。

算下来，张延在华发股份呆了15年。根据公司公告，他目前持有华发股份49.2万股，占公司总股本的0.07%。

华发的人事大震荡已经持续，挺久的。

今年1月15日，华发集团发布公告，宣布谢伟被委任为公司党委书记、董事长，李光宁则继续担任总经理，兼任华发股份董事局主席，董事长的位置据说，空了有6年之久。

接着就是股份公司的一系列变动。

4月23日官宣三位高管的辞职，包括原公司常务执行副总裁俞卫国、原公司执行副总裁张弛和原公司财务总监罗彬。从年龄上看，三个人都已临近退休，也是时候把位置让出来给年轻人了。

同时也任命了三位年轻的高管接替他们的职位：内部提拔张巍和叶宁为执行副总裁，杨拥军为财务总监。

5月中旬，格力集团副总裁胡传伟空降华发集团，正式接替李光宁，出任华发集团总经理。这也是李光宁正式淡出华发集团管理层的开始。

半个月后的5月30日，华发股份的一把手，公司董事局主席李光宁官宣辞去华发股份董事局主席、董事及在公司担任的其他所有职务，调任华发集团旗下新成立的珠海科技产业集团有限公司负责人。

同时，华发股份当天召开第十届董事局第五十六次会议，选举董事局副主席郭凌勇为董事局主席。

李光宁是华发股份的老将了。1998年加入华发股份，历任公司董事局秘书、董事、董事局副主席、总裁等职务，2014年起担任华发股份董事局主席。

可以说，他见证了华发股份的很多个重要时刻。从2004年成功上市，到2012年开始全国化战略布局，那一年，李光宁升任华发集团董事长，兼任华发股份总裁。

第二年，李光宁在2013年华发集团的年度会议上就提出了“立足珠海、面向全国”，要求“加快向全国一二线城市扩张”。

第一枪就在上海打响。2014年，华发就在上海以89.9%的溢价率举牌100多轮拿下浦东张江宅地。

五年后的2020年，华发股份完成了年销售额破千亿的跨越。2024年销售业绩排名跻身全国前十。

不得不说，华发股份近十年来规模的快速扩张和销售业绩的跨越增长，从区域性房企蜕变为全国性巨头，离不开李光宁的战略性引领。

华发股份也在公告中对李光宁对公司所作出的贡献表示肯定和感谢。伴随而来的还有争议。

2023年，在房地产行业普遍裁员降薪的大背景下，华发股份员工人均年收入同比也下降超35%，但高管总薪酬却增加近5%。

尤其是李光宁，个人年薪高达683万元，位列A股房地产行业高管薪酬前列。

大概争议多，2024年，李光宁的个人薪酬就变成了289.05万元，每天只有一万块不到了。

据华发股份的年报数据，2024年全年，公司高管报酬总计3255.28万元。2023年，这个数字是6756.2万元，位居A股房地产行业高管薪酬总额第一。

话说回来。接任李光宁的郭凌勇，也是华发股份的核心高管之一。此前，他的职务是华发股份董事局副主席，兼任执行副总裁。

2007年11月，郭凌勇加盟华发股份并担任市场部经理。两年后，华发股份成立珠海十字门中央商务区建设控股公司，郭凌勇迎来在华发股份的一个重要机会，他先后担任该公司的副总经理、总经理、董事长。

2015年，华发整合成立了华发城市运营板块，郭凌勇顺势成为珠海华发城市运营投资控股有限公司董事长，从此跃升成为华发股份的核心高管之一。

这次接任华发股份董事局主席，郭凌勇挑战也不小。

2023年，华发股份销售规模创下新高，全年实现1259.9亿元销售金额，但归母净利润仅18.38亿元，同比降29.58%，扣除非经常性损益后的利润8.75亿元，同比降63.18%。

实际上，从2022年开始，华发股份归属于母公司所有者的净利润就开始持续下滑，从2022年的-19.31%，到2023年的-29.85%，再到2024年-48.24%，下滑幅度不断加大。

华发股份现金流也很紧张。

2024年，华发股份净现金流是-129.04亿元，同比下滑71.57%。其中经营性现金流159亿元，同比减少68.5%。

六年来的新低啊。

经营性现金流的减少，背后是华发股份销售不畅、回款减少等一系列问题。

2024年，华发股份的销售业绩排名虽然跻身全国前十，全年实现全口径销售1054.44亿元，但同比下滑16.31%。

从具体销售情况看，两大业绩重镇——华南地区和华东地区，都面临销售压力。

在华东地区的上海，华发股份2024年全口径销售额仅123亿元，比2023年301亿元，降幅将近60%。操盘金额更是从2023年的289.36亿元直接跌到38.5亿元，连零头都不到，排名从第三跌到四十二，堪称“蹦级式”下跌。

但是，原来的上海，仅一座单城，就曾给华发股份贡献了超过三成的销售业绩。

根据华发股份2024年度报告，华东大区全年实现销售 461.73 亿元，相比2023年的692.71亿元缩水超33%，在整个华发控股的销售比重也从2023年55%降至43.79%。

成也上海，败也上海。

上海市场，曾助力华发实现了快速的规模扩张和业绩增长，现在，最让华发股份头疼的城市，也是上海。

2024年一年，华发上海大概都在为应付各个项目的业主维权疲于奔命。

2024年4月，闵行颛桥华发四季半岛精装新房刚交付不满两个月，就有业主爆料：厨房漏水、厨柜开裂、墙壁长毛、地板鼓包等质量问题一大堆。

2024年7月，还没交付的华发半岛华庭被传“剪力墙里塞砖头”，华发虽及时作了沟通和解释，但并没有化解业主心中的质疑，后来项目又被爆料减配13亿元，项目实景也让业主难以接受：外立面真石漆鼓包，大门的简陋设计堪比动迁房，粗糙的公区景观设计……业主纷纷拒绝预看房。

2024年11月，华发独立操盘的古美华府预看房，业主又提出了包括项目大门大幅减配降标、房屋裂缝、地漏断层、白墙掉粉返碱、门窗玻璃破损、厨房台面不平等产品问题，业主对项目上的毛坯风水表间、没有防滑的非机动车下坡道、打满补丁的地下车库等问题都表达了强烈的不满。

从2023年项目销售火爆，到2024年交房维权不断，华发股份在上海遭遇前所未有的信任危机。

这背后有上海产品越来越内卷的原因。很多开发商去了上海才发现，魔都市场不好进，进了不容易赚钱，赚钱了也很难持久。

如何在这种能级的城市不断打造出彩的高标产品，是这一轮正在扩张的房企遇到最难的问题。

哪怕是他们的前辈们，曾经骁勇善战，如碧桂园、融创，以及闽系房企，都没有办法在上海开展：持久战。

华发股份在冷静之后，2024年仅在上海联合拿地一幅，且只拥有该项目26.01%的权益，再无新增土地储备。

太急的打法背后，是缩减上海投资为代价，含泪吞下快速扩张、产品口碑崩塌带来的苦果。但是没关系，只要及时止损，都有机会。

郭凌勇就任后，会对上海市场做出什么样的战略布署？能彻底扭转华发股份在上海的局面吗？

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