信托登记试点再落“子” 激活万亿级不动产市场

不动产信托财产登记“再下一城”。

记者获悉，6月9日，上海信托、爱建信托各有一单不动产信托登记案例在上海同步成功落地， 这是继4月北京辖内两家信托公司进行首次不动产信托财产登记后，上海辖内信托机构的又一次创新尝试。

业内人士表示，由于此前受限于信托财产登记制度的缺失，不动产信托业务需通过设立特殊目的载体（SPV）等复杂架构实现，既增加了操作成本，也难以充分发挥信托财产独立性优势。京沪两地的创新实践，为“不动产装入信托”提供了制度保障和实践经验，将推动信托在养老金融、普惠金融等领域发挥独特功能与作用，激活万亿级不动产市场新价值。

上海试点将“不动产装入信托”

6月9日，上海信托、爱建信托各有一单不动产信托登记案例在上海落地，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展至家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域，再次展现了信托服务民生需求的独特价值。

不动产信托主要是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。不过，该信托业务此前长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能。

2024年12月，北京金融监管局会同北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。今年4月初，国投泰康信托和外贸信托分别在北京市通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记。

今年5月，上海市委金融委员会办公室、上海金融监管局、上海市规划和自然资源局、国家税务总局上海市税务局、上海市民政局、上海市浦东新区人民政府联合发布了《关于开展不动产信托登记试点的通知》（下称《通知》）。这意味着继北京之后，上海也开始试点不动产信托财产登记。两地的试点实践为“不动产装入信托”提供了制度保障和操作经验。

房产定向传承新尝试

值得关注的是，此次上海进行的试点，在不动产信托财产登记领域的适用范围和应用场景上颇有看点。

具体而言，上海信托一单案例是委托人将其名下的商办房屋作为信托财产，并追加现金资产，通过房屋租金补充其母亲的养老金，并将房屋定向传承给子女，实现委托人家庭提升养老品质、不动产定向传承和婚前财产独立等综合需求，为全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，为大众家庭财富管理和传承一揽子服务提供了可复制可推广的信托参考模式。

爱建信托一单案例则是以独居老人综合化需求为服务场景，满足了高龄独居老人养老及财富定向传承需求。该案例中，老人在生前仍保有房屋的运用、处置及收益权，身后则确保其传承意愿精准落地，实现了对老人资产价值和情感价值的双重守护，是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需要服务信托。

“《通知》的相关内容，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。”一位信托业研究员表示。

梳理可见，《通知》前瞻性设置了慈善信托专项条款，对慈善信托双受托人模式的业务场景进行了适用规定，并特别鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等与民生福祉密切相关的场景开展不动产信托登记试点。《通知》还构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，涉及从预登记到信托财产分配或处置等环节，有效实现全流程闭环办理。

上海信托认为，《通知》鼓励围绕多种场景设计信托服务模式，体现了上海未来广阔的应用场景，为发挥信托制度优势、激发市场活力、拓宽应用范围打下了坚实的发展基础。

激活万亿级存量不动产市场新价值

在业内人士看来，不动产信托财产登记工作的突破，不仅在法律制度上解决了不动产信托的财产登记问题，更有望激活万亿级的不动产市场。

清华大学法学院金融与法律研究中心联席主任、中国信托业协会专家理事周小明认为，京沪两地的试点从法律上解决了不动产信托财产登记的问题，令相关信托制度更加完善，信托功能更为健全。在当前信托业回归本源、积极转型之际，有望推动资产服务信托的发展。“更重要的是，不动产信托财产登记为‘将房产装入信托’扫除了制度障碍，让拥有房产的普通人未来能够按照自身意愿灵活安排所拥有房产的用途，例如养老、传承、慈善等，释放了不动产的流动性，激活了存量资产价值。”

“中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。在以前，很多居民的不动产资产是缺乏流动性的，此次不动产信托财产登记试点迎来新进展，意味着未来不动产信托的发展有望驶入快车道，居民手中的不动产资产或进一步盘活。”沪上一位信托业人士坦言。