深圳楼市：被击垮的有钱人，抛售豪宅。。

　　六月的深圳楼市，还在持续洗牌。

　　一方面，没有持续稳定的成交、资源匮乏的板块和小区，筑底遥遥无期；另一方面，再好的板块，也有补跌的户型，也有扛不住资金压力抛售的开发商和业主。

　　在这轮深度调整中，真假豪宅之间的洗牌显得尤为激烈，旱的旱死涝的涝死。

　　拉几个案例来看：

　　01

　　6月9日，深圳湾又有法拍房炸场。

　　太古城北区一套约208平豪宅大平层，位于楼王单元A栋的29层，起拍价为1747万，共吸引16人报名。

　　最终，经历了94轮出价、81次延迟后，该房源以3219.3万的结果成交，折合单价约15.4万/㎡，溢价率达84%，基本与市场价持平。

　　而在去年9月初，整个市场情绪比现在还低迷，当时太古城北区两套208平法拍房源，位于小区A栋24-25层，成交价只有2460万-2541万。

　　半年多时间过去，同面积段产品拍出了3219万，前后有着六七百万的价差。

　　今年以来，太古城北区的法拍房可谓是接二连三。

　　2月份，太古城北区楼王单元的173-176平户型，一口气法拍了6套稀缺好货，成交价在2528-2630万之间，单价14.6-15万/㎡之间。

　　到了4、5月份，太古城北区又有11套房源集中法拍，户型建面从77平到304平不等，成交价从831-5632万不等。

　　集中法拍对市场的结果，就是挤压二手房价格，包括恒裕滨城二期、华润悦府一期这样的顶豪，近期成交价也拉了下来。

　　像悦府一期，今年3至5月份，至少成交了5套豪宅大平层，其中一套325平高层户型，在3月份以7000万总价成交，创下该户型的最低成交记录。

　　悦府一期365平户型，5月份成交的两套低楼层，已经跌破20万单价，拉到了18.7-19.4万/㎡。

　　虽然相较前几年高峰期，深圳湾房价回调了20-30%，但对这些豪宅标的来说，价格合适情况下，总是不缺购买力。

　　02

　　相比之下，龙华标杆豪宅就显得落寞多了。

　　同样是6月9日，龙华金茂府一套156平4房，在一拍的时候以1117万流拍，单价7.16万都没人要。

　　而该小区另一套即将拍卖的245平户型，起拍价1496万，单价6万出头起拍。没有最低，只有更低…

　　要知道，2019年龙华金茂府开盘时，当时均价就达到了10.3万/㎡，开盘即巅峰，而后就是漫长的阴跌，未来也难言乐观。

　　因为从地段价值来说，龙华就不具备豪宅的基因，不管是上塘的金茂府、梅林关的圣莫丽斯，还是早年打造的观澜湖别墅群，这些豪宅定位的产品，无一例外，最后全都糊了。

　　目前二手房市场上，金华金茂府能查询到的成交记录寥寥无几，一只手都数得过来，意味着愿意花上千万买这里的中产越来越少，下一套成交房源多半还要以价换量。

　　03

　　但凡是资产，价格都会有波动。好房子与差房子、真豪宅与伪豪宅的区别，从来不在于只涨不跌，而是在于未来的某个阶段能否再创新高。

　　以豪宅为例。有钱人买房时最关注的是什么？搞懂这些，就能明白什么样的房子才算得上硬核资产。

　　首先，稀缺性是豪宅的必备属性。优质产业环绕、优越的地段、稀缺的资源、绝佳的视野，这些天然优势缺一不可。

　　其次，品质要抗打。买豪宅的人对房子品质要求极高，从外观设计、小区环境，到公共区域、户型细节，甚至开发商口碑，都要反复考量。很多地段好、品质佳的新楼盘一开盘就火爆，就是这个原因。最后是圈层价值。有钱人买房不只是买居住空间，更是在选择邻居和社交圈子。因为和同阶层的人住在一起，会更有身份认同感和归属感。

　　虽然豪宅与大多数人无关，但普通人买房子，还是要有一定的富人思维。

　　手头宽裕的，尽量挑地段好、品质高、配套好的“全能选手”；预算有限的，也要抓住地段、配套这些核心指标。要是房子啥突出优势都没有，以后想转手都难，还很容易在市场上失去竞争力。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。