火速响应！上海两单不动产信托登记花落上海信托、爱建信托，“以房养老”新探索

界面新闻记者 | 张晓云

6月9日，界面新闻获悉，在多部门指导和支持下，上海信托、爱建信托饮得不动产信托登记“头啖汤”，各有不动产信托登记案例同步成功落地。这距离5月27日发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》（下称《通知》）不超过10个工作日，响应迅速。

据了解，与此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善场景的项目相比，上海信托、爱建信托的案例均实现了“以房养老”领域的探索，更加贴近大众家庭需求。

这标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域，再次展现了信托服务民生需求的独特价值。

两家信托公司火速响应

5月27日，上海市委金融办、上海金融监管局等六部门印发《通知》。《通知》印发后辖内信托公司积极快速响应。

6月9日，界面新闻从上海金融监管局获悉，在多部门指导和支持下，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在上海同步成功落地。

其中，上海信托案例聚焦都市大众家庭服务场景，满足了普通家庭财富传承和品质养老需求。爱建信托案例则以独居老人综合化需求为服务场景，满足了高龄独居老人养老及财富定向传承需求。

两位委托人认为，信托机制在解决家庭综合化需求方面具有独特性，在财产隔离、财富传承、老人抚养、子女照看等方面相比其他金融工具更有优势，信托公司作为持牌金融机构也值得百姓信任和托付，期待今后信托制度在服务百姓切身需求方面涌现更多创新和实践。

此次上海信托、爱建信托火速落地的两单不动产信托登记试点案例均在“以房养老”领域实现了积极探索。

两案例中，委托人既有中青年群体，也有高龄老人，体现了信托机制适应不同年龄人群差异化需求的灵活性；委托房产类型既有居住房屋，也有商办房屋，体现了上海不动产信托登记试点工作对涉及房屋类型“多场景覆盖”的不同尝试；委托人设立信托的目的，进一步拓展到独居养老、房产定向传承、财产隔离等多个场景，展现了不动产信托模式服务民生需求的巨大空间和潜力。

上海信托“房产+现金”混合财产家庭服务信托

界面新闻从上海信托获悉，此次上海信托落地不动产信托登记案例为“房产+现金”混合财产家庭服务信托，与此前北京聚焦于特殊需要、公益慈善场景的项目形成差异化，更加贴近大众家庭需求。

该项目委托人为一位中年白领女士，将名下一套商办公寓作为信托财产，并追加现金资产，通过公寓的长期租赁以获取稳定的现金流，短期用于补充母亲养老金，保障晚年生活，后续待子女成年后进行传承，将支持其个人发展。

信托设立后，该公寓及现金资产即独立于委托人、受益人的其他财产，有效实现了资产隔离​，防范未来可能发生的债务或婚姻等风险，确保资产安全用于既定目的。

此方案一站式解决了委托人关于母亲养老保障、子女未来支持、家庭财产保护、投资房产有效管理等多重核心诉求，充分展现了信托工具在满足个性化、复合化家庭财富管理需求方面的独特价值和灵活性。

上海信托表示，本次全国首单不动产设立的家庭服务信托的成功落地，打破了信托服务主要面向超高净值人群的传统印象，使拥有房产这一中国家庭最常见核心资产的大众家庭，也能便捷地运用信托工具实现财富保障与代际传承，显著降低了服务门槛。

在养老金融方面，创新性地利用不动产租金创造长期、稳定现金流补充养老金，为解决社会普遍关注的养老资金来源问题提供了新思路和新工具，响应了“养老金融”的发展方向。项目高度契合上海市《通知》中重点鼓励的“养老助老”和“家庭服务”场景，将政策导向转化为惠及大众家庭的切实服务，显著提升了家庭的安全感、获得感和对未来生活的规划能力。

爱建信托“以房养老”特殊需要服务信托

界面新闻从爱建信托获悉，该公司案例委托人为一位年近八旬的离异独居老人李女士。

李女士早年离异，膝下无子女，晚年日常生活主要依靠侄子照料。李女士名下仅有一套处于出租状态的房产，如何在保障自身晚年生活无虞的同时，将房产妥善传承给侄子，成为李女士亟待解决的难题。

通过设立不动产信托，李女士的多重需求得到了系统性解决：一是实现了资产“风险隔离”，让信托财产依法独立于各方资产，即便未来面临债务纠纷等风险，其作为信托资产的房产将得到充分保障；

二是专业信托机构的介入构建起“风险防火墙”，有效规避了老年人易上当受骗的风险。李女士后续如遇到生活障碍，或失能失智，无需担忧外界因素干扰，信托公司作为正规持牌机构，确保李女士信托资产合法权益不受侵害；

三是爱建信托作为专业受托人，为李女士提供了全周期的资产服务。在资产运营上，延续房产出租模式，将租金收益严格按约定分配，这笔稳定的租金收入，成为李女士有限退休金外的重要补贴，有力保障了她的品质生活；在价值管理与收益分配方面，当李女士遭遇重大疾病等特殊情况时，受托人可根据指令处置房产，所得资金优先保障其医疗及其他重大开支，为她的健康与生活筑牢坚实防线，同时有效规避了可能会产生的道德风险；

四是不动产信托精准实现了李女士的财富传承意愿，确保房产在其百年之后定向传承给侄子，通过不动产信托模式，李女士在生前仍保有房产运用、处置及收益权，“资产在握”的安全感，在心理上给予她内心一份踏实，又确保了传承意愿的精准落地。不动产信托实现了情感价值与资产价值的双重守护。

从社会层面来看，不动产信托作为创新的财富管理与传承工具，为养老等民生领域提供了全新解决方案。将“房产装入信托”顺应了老年人继续享有房产的居住权或收益权、兼顾财产保护传承的现实需求，让信托制度服务民生需求又向前走出了一大步。

“以房养老”新探索

上海是全国老龄化程度最高的城市之一。根据上海市老龄工作委员会办公室、上海市民政局和上海市统计局发布的数据显示，截至2024年末，上海户籍60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6％；80岁及以上高龄老年人口86.00万人，占总人口的5.6％。“纯老家庭”老年人数179.34万人，其中80岁及以上“纯老家庭”老年人数32.43万人；独居老年人数33.62万人，其中孤老人数2.74万人。这些数字背后，是庞大老年群体对晚年生活保障的迫切需求。

在传统观念中，房产不仅是遮风避雨的居所，更是承载传承期望的核心资产。如何在实现"以房养老"的同时，有效隔离潜在风险，成为当前社会养老服务体系建设中的关键难题。

5月27日，上海市委金融委办公室等六部门联合发布的《关于开展不动产信托登记试点的通知》通过物权登记公示赋予信托财产法律确定性，为“以房养老信托”开展扫清障碍。

据介绍，上海在10个工作日内，先后完成六部门印发《通知》，中信登公司发布不动产信托产品登记操作细则，市规资局明确不动产信托办理流程和收件标准，闵行区、宝山区自然资源确权登记中心完成具体案例的不动产转移登记，展现出上海不动产信托登记“全流程闭环”的鲜明特征和多部门协同配合、同题共答的专业高效。

上海金融监管局表示，下一步，上海将持续深化不动产信托登记试点工作，进一步丰富不动产信托运用场景，充分利用浦东新区先行先试优势加快完善相关法律法规体系，切实推动不动产信托和其他非资金类资产信托财产登记在上海的扩围增效，更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用，积极推动信托业高质量发展，不断增强上海国际金融中心的竞争力和影响力。