开发商欠债 广州两小区业主车位被查封

大部分业主已提交执行异议申请。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

广州两个小区的业主有点闹心，自己花钱买的、租的车位突然被法院查封了，莫名遭受无妄之灾。

5月27日，广州雅居乐花园、雅居乐剑桥郡的业主发现小区车库贴上了广州市中级人民法院的公告，其中提到因开发商雅居乐与金融机构的纠纷，将查封并拍卖两个小区的部分车位。据业主统计，公告涉及的车位有3000多个，其中不乏业主已购买或者租赁的。

公告提及，若对这些不动产有异议，可在6月6日前提交相关证据。6月5日，雅居乐相关人士告诉中国房地产报记者，目前该公司正在与起诉方商谈欠款的处理方案，如置换其他抵押物等，“毕竟查封的单位部分是已售待网签的”，另一方面也协助业主提供资料，尽快网签备案保障自身权利。

广东合邦律师事务所合伙人杨登基表示，若业主能够证明购买、出租、使用等行为发生在车位被抵押或查封前，那么法院会优先保障买受人的车位使用权，中止车位拍卖。

两小区车位被查封

未拿产权业主最紧张

来自广州市中级人民法院的一份公告显示，该院依据已经发生法律效力的珠海国际仲裁院珠仲外字（2023）第92、94号调解书，立案执行深圳联新投资管理有限公司与常州湖畔置业有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司等被执行人国内涉外仲裁裁决两案。在执行过程中查封了被执行人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司名下位于番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜1-2街地下室103房等共计273处不动产。

公告中提到，广州市中级人民法院准备对这些查封的不动产进行评估、拍卖处理，如有异议，可书面向该院提出，并附相关的证明材料，如房产证、购房合同、租赁合同、户口簿、身份证以及电话费、水电费、管理费的最初单据和最近单据等能证明不动产属于个人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。

据了解，这样的公告不止一份，涉及广州雅居乐花园和雅居乐剑桥郡两个小区。

深圳联新投资管理有限公司是中国平安保险集团旗下专注于投资管理的企业，常州湖畔置业有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司则为雅居乐下属企业。根据（2024）粤01执764、765号，深圳联新投资管理有限公司申请执行的标的金额分别为4.63亿元、3.53亿元。

查封公告的出现令业主们颇感震惊，有业主表示自己购买的车位已使用了近10年，一直没有网签，突然看到要被拍卖，实在接受不了。

据雅居乐剑桥郡的一位业主介绍，该小区的产权车位最早卖到25万元一个。2022年前后，为了回笼资金，开发商把未售的车位打包给第三方机构进行销售，这个机构很快推出了一次性买3个车位只需15万元的促销方案，基于价格优惠，不少业主都下场购买。根据当时广州的相关法规，一个业主最多只能购买两个小区车位，超出的无法过户办理产权证，只能签订长租协议。据悉，有位业主一次性购买了几十个车位，但也只办到2张产权证。

而此次车位被查封，最紧张的正是未拿到产权证明的业主。

多个车位能否排除执行

业主证明时间节点争权益

杨登基认为，案件的关键在于车位抵押或者查封的时间节点，如果房企将车位抵押给金融机构、办理了抵押登记在先，一般情况下法院会优先保障抵押权人的利益。反之，若业主能够出示相关付款、网签、租赁等合同，缴纳物业管理费等凭证，证明购买、出租、使用等行为发生在车位被抵押或查封前，那么法院则可能中止车位拍卖，优先保障买受人的车位使用权。

雅居乐方面没有披露此次被查封车位的具体数量，但表示其中一部分是未售的，一部分已售未网签或未办理产权证，另一部分则是长租的人防车位。“资料都有存档的。”雅居乐相关人士表示，有长租合同的人防车位也是安全的，毕竟长租协议是发生在车位被查封前。

负责两个小区物业管理的是雅生活服务。据了解，截至6月6日中午，该公司已经协助涉案的大部分业主将相关资料提交至法院。

随着车位使用价值、商业价值的不断提升，因开发商涉诉被司法查封的情形屡见不鲜，已购未过户的车位能否排除执行是业主们关注的焦点。今年5月份，上海市高级人民法院发布的一则典型案例具有参考意义。据介绍，2019年，一位业主全款购买了小区内的一个车位，自2021年开始使用，按时支付服务费。2022年，该业主打算与开发商签订车位网签合同时，发现施工单位已起诉开发商要求支付拖欠的工程款，并申请了财产保全，导致车位被查封，无法登记至业主名下。法院判决施工单位可对工程价款行使优先受偿权，施工单位便向法院申请执行，请求拍卖车位以清偿开发商欠付的工程款。该业主就车位提出执行异议。法院审理认为，车位属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障业主基本居住权益的属性。在法院查封前，业主已就车位签订书面买卖合同、支付全部价款、并实际占有、使用车位，且该车位为业主在该小区内购买的唯一车位，其对车位享有的民事权益可以排除执行。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者主张的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。而车位为商品房的配套设施，符合居住功能的必要延伸的属性。虽然有法律保障，但各地执行的标准未必相同，例如，上述案例便提到该车位是业主在小区内购买的唯一车位。而雅居乐剑桥郡购买了多个车位的业主，是否也可以申请排除执行，仍有待法院审理。