全国主要城市：二手房抛压排行榜！

当前全国主要城市的二手房，价格表现如何？

整体来看，目前全国所有城市的二手房价格基本都在下跌，且四月、五月以来相比去年四季度及今年前三个月，很多城市的房价跌幅有所扩大。

为何房价跌幅扩大？

有人会列举不同原因，如宏观经济压力、新房市场挤压二手房市场、近期缺乏增量房地产新政利好等。

但大家注意，若想了解短期房价变化，必须首先关注供求关系 —— 按照商品价格运行规律，供求关系决定商品价格的短期波动。

此前，我们分析过新房库存及供求关系对新房的影响，今天结合全国 50 城房地产市场数据，分析近期二手房的供求关系。

总体来看，今年以来全国二手房挂牌量持续增长，尤其是 4、5 月份，二手房挂牌量显著增加。

但同期，全国很多城市的二手房交易量减少，导致去化周期拉长，即一套二手房挂牌后成交所需时间比以前更长，意味着供大于求的情况逐步加剧。

在供大于求背景下，房价短期只能下跌。

只有两城二手房抛压较小

以二手房库存压力指数（经指数化处理）为例，目前全国一线及所有二线城市中，二手房库存压力指数均为正值（正值表示压力大，负值表示压力小），说明全国大部分城市二手房供求关系均为供大于求，且数值越大，供大于求越严重。

海口、南宁、太原、昆明、南昌、福州、长沙、郑州等城市库存压力指数较大，二手房价格承压较大，当前相应的房价跌幅也较为明显。

仅有上海、深圳的库存压力指数为负值，说明这两个城市目前二手房库存压力较小，供求基本平衡（或市中心板块供求平衡），虽不意味房价会上涨，但至少跌幅较小或部分板块房价基本平稳。

此外，北京、广州、厦门、成都、天津等城市库存压力指数虽为正值，但数值较小，供大于求情况不严重，二手房价格下跌情况相对缓和。

上海市场强于南京

关于具体城市二手房库存压力指数走势，我们挑四个城市，两两比较一下，看看能发现什么规律。

上海是一线，南京是二线，二者同处长三角，比较的价值较高。

过去两年上海、南京楼市均较弱，但上海相对更强，房价跌幅更小。

从二手房库存压力指数走势看，2023 年 8 月以来，南京库存压力指数持续大于上海，2024 年差距扩大，表明南京二手房供大于求更突出，价格下跌压力更大。

上海，虽多数时间库存压力指数也为正值，但数值较小。

2024 年 12 月以来指数短暂为负值，也即二手房供求基本平衡，或部分板块小幅供不应求，但大部分板块仍供大于求。

成都与西安强弱交替

作为西部两大都市及国家级中心城市，两城过去两年库存压力指数基本处于正值区间（供大于求），但走势有差异。

2023 年 8 月前，二者走势及数值相近。

2023 年 8 月至 2024 年 3 月，西安指数小于成都，表明此时段西安楼市供求关系略强于成都。

2024 年 4 月以来，西安指数震荡上升，库存压力变大；今年4 月压力值为 53。

2024 年 4 月以来，成都指数总体震荡回落，2 月最低点接近零，目前西安二手房压力大于成都，意味着其供求关系弱于成都，房价下跌空间更大。

从实际房价波动看，2024 年以来成都房价跌幅明显小于西安，印证了二手房供求关系与价格走势的高度正相关。

此外，今年3月以来，两城库存压力均上升，表明近两三个月楼市重新降温；二手房挂牌量增加，但成交量下降，导致去化周期拉长，传导至库存压力指数上升。

通过分析可知，二手房库存压力指数能较好反映各城市库存压力及供求关系变化，进而揭示房价涨跌的内在逻辑。

未来需密切观察各城市二手房库存压力指数变化，以便把握楼市短期趋势。