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✅北京海淀朱房「臻澐」✨✽✽✽✽
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朱房村双子，臻澐率先下了一棋。
即将开盘，怒扒一房一价表，想给朋友们做个选房指引，发现了几个挺有意思的事情。
1，价差拉开，每个户型既有低门槛又有高标杆。
项目一共排布15栋楼，除10号楼一栋229平、275平未取证外，取证14栋。
户型分布134、139、186、209、229、275平，取证均价约13-15万/平。
臻澐是无指导价地块，报建价不代表成交价，产品线从134跨到275平，所以拉开价差，也比较合理。
而臻澐西端可以观山的139户型，一层和高层差价达到3.9万。
中间楼层更有性价比优势，也体现了高层的「观山」超级景观价值。
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2，小户型性价比凸显，大户型资源尽享。
臻澐单户型取证单价，从11.11-16.92万/平不等（标准户型）。
最高定价为5号楼王275平次顶层，单价高约16.9万/平。
西侧一栋有顶上三层合并约290平户型，总价约5000万。
标准户型，最低总价为15号楼134平一层，单价约1637万，整个社区里，总价差达3000万以上。
让1500万的客户和5000万量级的客户聚在了一起。
定价逻辑，和大部分豪宅一致。
最集中的景观资源给了最有钱的那拨人。
但面积段和总价的下探，让小户型性价比爆表能和超高净值客户享受同一片天空，这得多难抢。
而仔细看下各楼栋定价分析，你会发现：
3，资源景观，在臻澐的定价逻辑里起到了决定性作用。
做了张各楼栋户型均价。
5号楼当之无愧的楼王位置，均价约15.1万/平，西边户275平比东边户229平户型，户型均价高约1.3万/平；
楼栋均价最低的是14号楼，约13万/平，东西户价格差距不大。
而11号楼的西边户139平户型，单价居然要比186平的东边户，高约6k/平。
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这是不是和普适的思维逻辑不太一样？
最西侧为社区外围，且临高速一侧，居然比靠里的大户型还要贵。
再找个比较极端的例子：
134中户、139平边户在项目最西侧一列，分布在3#、7#、11#、15#号楼。
价差最高的是临西南角一侧的139平边户，单价从（一层）11.9万/平-（顶层）15.8万/平。
同户型，同楼栋，总价差约544万。
原因有两个：
（1）这栋楼标准户型价差拉得最高；
（2）顶层比次顶层贵约3k/平。
大概算了下单价，等于上升12层，单价涨幅约32.8%。
臻澐定价表里的逻辑，大多与山河资源有关。
上面价格里的差异是：
--1-2层受采光、景观、噪音，如地面人流和g7影响；
高层可俯瞰南侧清河、社区园林、城市远景、私密性强；
—3号楼只有山景资源，且双侧临路，单价自然走低。
—15号楼顶层定价高，是因为西侧楼栋，15号楼没有顶层290平大平层；
而最重要的，西侧顶层拥有望见西山的绝佳视角。
海淀作为北京中心城区，高楼、人群密集，西山是触手可及的自然出口。
老海淀人对西山有深厚情感，它是生活环境的一部分，优质景观资源也往往是跟高端住区绑定的。
基于而在豪宅开发商的定价逻辑里，资源的占有，比如西山最佳观景台，就值1.3万/平的价差。
而跟3号楼139平11层14.4万/平的单价对比，在总价最高5000万的社区里，总价多花两百万买景观的松弛感，是不是觉得洒洒水了？
其他看似定价很高的，里面也有开发商的思考。
比如275平的16.9万/平楼王。为啥能有比肩内城的单价？
因为他的资源堆积是最顶级的，包括社区内部的山水轴线，所有目之所及的景观堆积，和最高的装标配置、以及极度舒适的户型产品。
当然，这只是众多数据里的冰山一角。
臻澐的价值在于，他还挺善良。
1，如果你预算有限，但想跻身高端社区，那就去选134、139的户型。
千万级的总价，高净值人群作伴，当然得承受点不利因素；
在西侧四栋楼里，推荐7#、11#号楼，具体分析请联系微信叫楼。
2，7#、12# 等 “次核心” 楼栋很有性价比。
这些楼栋虽非 “绝对核心”，但靠近园林次景观带、楼间距适中、噪音干扰小。
而且，接近核心资源。
3，如果就是倍儿有钱，那5、9号楼的资源集中，275、290平的大平层，现在最重视的情绪价值直接拉满。
现在已经启动认筹，139平50万认筹金，180以上100万认筹金，开盘优惠两个点。
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