东京房产投资领跑全球市场，三大核心因素解析

根据美国大型房地产服务公司仲量联行（JLL）的调查，2025年1月至3月，日本房地产投资额超过2万亿日元，创下季度最高纪录。其中，在全球主要城市的投资中，东京房地产投资额位居全球首位。

随着全球房地产价格上涨，海外投资者纷纷涌向利率相对较低的日本购置大型房产，从而推高了整体投资额的增长。

数据显示，今年第一季度（1-3月），日本房地产投资额为2.952万亿日元，较去年同期增长23%。尽管受到汇率因素影响，但仍自2007年开始调查以来首次突破2万亿日元。

从全球来看，整体房地产投资额同比增长34%，达到1850亿美元。日本和欧美有所增长，中国则下降33%。

按城市划分，东京以110亿美元的投资额位居榜首，远超第二位的纽约（73亿美元）和第三位的达拉斯·沃斯堡（63亿美元）。

在对日本的总投资中，海外投资者的投资金同比增长至3.7倍，达到6331亿日元。

今年1-3月，美国投资基金黑石集团以约4000亿日元的价格从西武控股（HD）手中收购了位于原赤坂王子酒店旧址的综合大楼—东京花园露台纪尾井町（东京千代田区） 。

香港基金基汇资本（Gaw Capital Partners）也收购了位于东京中央区的商业设施东急广场银座。

除了投资基金之外，包括中国大陆在内的亚洲富裕人士的资产管理公司的投资也十分引人注目。日本国内的生命保险公司在替代资产投资中，也有提高房地产比例的倾向。

东京都心由于访日游客增加，商铺的租金和酒店单价上涨，房地产的收益不断提高。随着企业恢复到岗办公带来的供需改善，写字楼的租金也在上涨，写字楼的投资额约占总投资额的60%。

JLL预计，2025年对日本房产投资额将接近6万亿日元。2024年约为5万亿日元。JLL高级总监谷口学表示：“在利率上涨的背景下，出售房地产的企业将增加，投资机会也将进一步增多。”

日本房地产投资额增加的背后是多个因素相互作用的结果，主要因素有以下这些：

一、写字楼需求复苏和租金上涨

由于企业办公室搬迁和扩建，办公室租金不断上涨，提高了写字楼的盈利能力。尤其是在市中心地区，写字楼空置率下降，今年3月东京都心五区写字楼的空置率为3.86%，连续8个月低于供需平衡的5%。

数据显示，东京现有建筑（建成超过1年的）的租金指数达到了165.81，比去年同期上涨了6%。这一水平是自2008年秋季雷曼危机前的水平，也就是17年来的最高点。

租金水平最高的区域是“丸之内〜大手町”地区，单位面积租金达到了每坪4.55万日元，同比上涨8%。“八重洲〜京桥〜日本桥”地区和“涩谷〜原宿”地区也分别上涨了14%。

写字楼需求旺盛和租金的不断上涨，使得投资者对租金上涨预期较高的优质物业的投资正在增加。

二、酒店投资的蓬勃发展

随着入境游客的增加，酒店客房价格上涨，酒店投资意愿高涨。

2024年访日外国游客达‌3,690万人次‌，较2019年增长15.6%，创历史纪录。访日游客带来的旺盛入住需求，吸引了越来越多的外国投资者入局日本酒店业市场。

统计数据显示，2024年日本全年酒店投资额首次突破‌1万亿日元‌，占日本商业地产总投资额的19%，较2023年增长近一倍，创下历史新高。2025年酒店投资继续延续2024年的繁荣态势，第一季度投资额同比暴涨81%，达1,730亿日元。

三、日元贬值和低利率，外国投资资金进入

海外投资者密切关注日本房地产市场，是因为与欧洲和美国相比，日本的利率相对较低且房产市场较为稳定，海外资本投资活动也因此日益活跃。

受日元贬值影响，日本房地产显得较为便宜，投资者可以降低投资成本，这进一步推动了海外资金的流入日本市场。

据了解，日元对人民币汇率较十年前贬值近20%，叠加低利率使美元资本收购日本资产实际成本降低约30%，形成“借美元买日元资产”的经典套利模式。

虽然日本央行今年将利率上调至0.5%，但实际房贷利率仅约2%，远低于美国（6.74%）和欧元区（存款利率4%），大幅降低外资杠杆收购成本。同时，投资者对日本经济和企业增长抱有很高的期望，并预计房地产租金将会上涨，因此他们认为利率上升对房地产价格的影响不大。

日本凭借‌低利率套利空间‌与‌制度性避险属性‌，成为全球资本对冲欧美波动的“安全岛”。2024年外资主导的房地产投资热潮，比如酒店领域占商业地产总投资19%印证了这一逻辑，而日元长期贬值趋势及旅游业6000万游客目标政策，将进一步强化其避险资产地位。

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日本展会介绍

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