上海
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生子当如朱伟航。
他是地产大亨朱孟依的次子、珠江投资的掌门人，最近干了一件漂亮的事儿。
6月3日，位于北京通州的缦云ONE，公示了调规后的设计方案，为期15个自然日，纯新项目方案则是7个工作日。
具体的调改方向是：
1、将原定的三个地下配电室调至地上。
原因是：原低基配电室设置于地下车库内，不符合电力部门要求。一期和二期分别新增2个和1个地上配电室，调整后计容面积增加约482平方米，绿地率面积减少约115.6平方米。
这个调整，有一个后遗症。三个高4.8米的配电室，位于小区的中央，破坏了原有的园林规划设计，对一期3#东边两个单元影响尤甚。
2、将二期的3栋住宅注入"好房子"元素。
A、3栋住宅楼户户增加了开敞阳台，预计进深1.8米，送一般面积；北面每个户型增加1个设备平台，全部赠送；
B、三栋住宅楼的一层，调整为架空层，层高从3.3米变更为4.2米，导致楼栋的高度增加，1#户数从106户减为103户，11#户数由138户减为135户。
C、5#的调整幅度蛮大，将原来的层数从20层变成22层，户数从40户增至42户。
从整体上看，缦云ONE调整后的住宅建面，减少了481.76平方米，变更为145381.39平方米，配套面积增加517.76平方米至1833.33平方米，总户数由626变为623户。
缦云ONE的这些调整，依据是，2025年2月12日下发的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》等文件。
但它已是一个开盘1年的老盘。如果以拿规划证的时间推算——2024年4月11日，比“好房子技术要点”至少晚了10个月。
“好房子技术要点”里确实有一句："近期已批项目可参照此要点修改完善。”至于这个"近期"是多近，并没有明确。
朱伟航似乎有先见之明。
缦云ONE曾一次性公布过总平图方案，但在实际开发过程中，朱伟航把它分成两期：一期为西面的2#、3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#；二期为东面1#、5#和11#。
最关键的是，缦云ONE从卖一期时起，沙盘上就没有显示二期的楼栋。
再加上一二期之间，原本就有一条南北走向的街坊路，这会让人最直接的感官是，缦云ONE一二期是分开开发的。
实际上，朱伟航手下的团队也是这么做的。缦云ONE在2024年12月18日领取了施工许可证，也只有一期的8栋楼。
由于二期未建，调改起来就方便了许多，重新申报一次设计方案即可。和亦庄的北京润府调规蛮相似的，也是分一二期开发。
在目前已调规的老项目中，中建壹品在大兴的元启很特别，没有分期开发，只做了增加奇偶阳台的小幅调整，把卖出去的房子先退房。
对比三个盘调规，缦云ONE算是做得最丝滑的。
这就是朱伟航的高明之处。
缦云ONE甚至连一期的8栋楼，都分成三个预售证售卖，肥瘦搭配、控制节奏，还让合生创展代建、引入最高短的缦系产品，遗传了朱孟依的精明。(详见《缦云ONE，是个贴牌货！》、《缦云ONE，朱伟航用了“自家”的施工队》
平心而论，在通州乃至整个北京楼市，缦云ONE都算是个神盘。
一年前，它推出了清一色的大平层，分197平米、215平米、261平米和338平米四种户型，填补了通州楼市的空白。
缦云ONE往东4.5公里，就是东六环了。
但它一开始卖得很火，开盘30天揽金25亿元，成交均价6.95万元/平米，单套总价在1500-2400万/平米。
时间到了去年第四季度，缦云ONE的表现，开始乏力。
朝阳酒仙桥北京宸园开盘热销，再加上今年开春，海淀功德寺双子座热卖，它们卷走了缦云ONE的部分客户。
因为，缦云ONE的在通州的客户基本消耗殆尽，只能向全市要客户。
截至5月底，缦云ONE领取了三个预售证，供应了342套，网签159套，成交金额23.75亿元，如果算上官网显示已预订的62套，实际去化率达到64.6%。
其中，197平和215平米户型卖得不错，网签约70%。260平米以上户型卖得差强人意，尤其是338平米户型，供应68套，只网签19套，均价达到7.2万元/平米。
花姐做了一个统计，缦云ONE一期剩余121套的货值约18亿元，二期未拿证的281套货值约42亿元，共计60亿元。
这还不包括缦云ONE往北的FZX-0401-6073、6076 地块——曾被宣传成缦云ONE二期，规划地上建面7.66万平米，预计货值约60亿元。
它于2024年7月16日公示了总平图，至今未有新动静。
如果将所有剩余货值加总，预计还有120亿元。缦云ONE目前的主要的对手，是朝阳区的新豪宅们。
至少包括：1、中海万吉玖序；2、中建智地平房乡项目；3、保利朝观天珺；4、金茂满曜。
和它们相比，缦云ONE一期的产品力落后一个时代。
除了地段外，最大的差距是，缦云ONE一期没有阳台，只有飘窗。而朝阳这几个新盘都有南北封闭阳台，首层架空层等，实际得房率在90%-99%。
时间越往后拖，对缦云ONE越为不利。
它东南4.5公里处有个对手，北京副中心交通枢纽大运河八个地块，规划地上建面26万平米，6月4日被中建玖合以74.91亿元拿下，预计都是大平层户型。
这次缦云ONE二期调成“好房子”之后，每栋楼一层都是架空层，户户有开敞阳台,产品力赶上来了。
花姐大胆预测，有了这次调规打底，缦云ONE的FZX-0401-6073、6076 地块，未来也会依葫芦画瓢。
只是，一个很现实的问题来了，缦云ONE二期变成“好房子”，会对一期形成了背刺。
且这种背刺，朱伟航和他的团队，做得光明正大，让人很难挑出毛病。
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