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能建・天河麓誉府：天河智慧城的品质人居典范

概括（楼盘简介）

能建・天河麓誉府由中国能源建设集团有限公司匠心打造，坐落于天河智慧城北部，广汕二路以南，大观北路以北 。项目占地面积 58715㎡，建筑面积 214146㎡，容积率 3.0，绿化率 35%，规划户数 1346 户 。由 10 栋高层与 4 栋小高层组成，主力户型面积为 80 - 125㎡，涵盖 3 - 5 室，带装修交付 。周边自然景观资源丰富，紧邻约 80 万方的旧羊山公园，还有火炉山等森林公园环绕 。

项目优势

1. 区域发展潜力巨大：天河智慧城与天河 CBD 构建 “一区双核” 格局，随着珠江新城产业饱和，天河智慧城成为未来发展核心 。片区将打造高塘石、柯木塱、龙洞三大 TOD 发展中心带，产城深度融合，商业发展潜力大 。天河区作为广州经济心脏，连续 17 年 GDP 全市第一，天河智慧城在 2023 年规划中被提升到与 CBD 同等高度，发展前景广阔 。

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1. 央企品牌实力雄厚：开发商中能建城市发展有限公司隶属中国能源建设集团，承建三峡工程、南水北调等重大工程，品牌信誉与实力有口皆碑，为项目品质提供坚实保障 。

1. 便捷交通网络：步行 700 米可达 6 号线高塘石站，30 分钟内可快速抵达珠江新城、金融城、琶洲三大城市 CBD 。自驾方面，北边有广汕二路，500 米处是广连高速，可接驳广佛肇高速和广州环城高速，40 分钟左右可到达三大中心区域，无论是公共交通还是自驾出行都十分便捷 。

1. 优质教育资源：项目旁 9 班幼儿园由广州市幼儿师范学校附属幼儿园开办新园区，为省一级配置 。社区斜对面的高塘石小学已加入华阳教育集团，由原华阳小学派出副校长和骨干教师团队进驻，3 年内将扩建到 24 个班 。初中对口省一级中学 89 中，还可参加天河四大名校（天河执信、清附湾校、天河外国语）的摇号，教育资源优质且连贯 。

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1. 丰富商业与医疗配套：周边汇聚广百广场、万达广场、大悦汇三大高人流量商圈，15 分钟内可到达，尽享都市繁华 。5 公里范围内有两大三甲医院，为健康保驾护航 。社区规划 1200 平商业街满足日常需求，还自带艺术会所，设有儿童乐园、静谧书吧、健身空间、无边际泳池等，营造品质生活 。

1. 稀缺自然景观：背靠约 80 万方旧羊山自然公园，周边凤凰山森林公园、火炉山森林公园、天鹿湖湿地公园、大观湿地公园环绕，业主可近享天河稀缺自然景观，享受绿色生态生活 。

1. 高性价比户型与设计
   • 高使用率：建面约 80 - 125㎡产品，以高于新规标准打造，全屋空间使用率最高达 110%，有效提升居住空间 。
   • 全系南向分布：2 梯 3 户 / 5 户排布，扭转 45° 角设计，四边位采光，前后无遮挡，每户实现三到四开间南向望山景，采光与景观视野俱佳 。
   • 抬高式设计：项目整体抬高 10 米，入户大堂 4.5 - 9 米层高，即使一楼住户也能享受极致采光与观景效果 。
   • 超宽窗地比：超 43% 窗地比，弧形玻璃立面，带来纯粹舒居享受 。

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在卖的户型

1. 80㎡三房 2 厅 2 卫
   • 空间布局：东南向，使用率高达 107%，四开间南向，12.6 米超大面宽，空间布局合理，动静分区明确 。客厅与餐厅相连，宽敞明亮，方便家庭成员活动与交流 。三间卧室布局紧凑，其中主卧配备独立卫生间，保障主人生活私密性 。
   • 景观与采光：四开间朝南，采光充足，阳光可洒满室内各个角落 。主卧 270° 弧形玻璃幕窗设计，不仅增加采光面积，还能让业主躺在床上即可欣赏到窗外美丽的山景或园林景观，提升居住舒适度与品质感 。

1. 93㎡四房两厅两卫
   • 空间布局：东南向，使用率 109%，独立入户玄关设计，增加空间私密性与仪式感 。南北通透的户型，空气流通顺畅，室内时刻保持清新 。四面宽极致视野，让每个房间都能拥有良好的采光与观景条件 。四个房间可根据家庭需求灵活布置，如儿童房、书房等，满足家庭不同阶段需求 。
   • 景观与采光：同样拥有主卧 270° 弧形玻璃幕窗，最大化景观视野 。客厅与餐厅的通透布局，让阳光在室内自由穿梭，营造明亮温馨的居住氛围 。

1. 96㎡四房两厅两卫
   • 空间布局：西南向，使用率 100%，约 5.7 米面宽瞰山阳台，增加了休闲与观景空间 。主卧配备 270° 弧形玻璃幕窗，彰显品质与舒适 。四个房间布局合理，可满足家庭多样化居住需求 。客厅空间开阔，连接阳台，延伸室内空间感 。
   • 景观与采光：西南向采光充足，约 5.7 米面宽瞰山阳台，让业主在阳台上就能尽情欣赏山景，享受阳光与自然美景 。主卧 270° 弧形玻璃幕窗，进一步提升景观视野与居住体验 。

1. 100㎡四房两厅两卫
   • 空间布局：西南向，使用率 109%，南北通透，约 6.1 米巨幕阳台，为室内带来充足采光与通风 。客厅与餐厅一体化设计，空间宽敞大气，适合家庭聚会与社交活动 。四个房间布局合理，主卧套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，提升居住品质 。
   • 景观与采光：南北通透保证空气对流，约 6.1 米巨幕阳台不仅增加采光，还提供了宽敞的观景平台 。主卧 270° 弧形玻璃幕窗，让业主在室内能全方位欣赏周边美景，享受高品质居住生活 。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。