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越秀・观樾：天河智谷的品质人居新坐标

概括（楼盘简介）

越秀・观樾位于天河区世界大观，悦景路以北，帝景山庄以西，可归属牛奶厂板块或天河智谷板块，紧邻天河智慧城 。越秀地产在该板块投入巨大，手握一、二、三期地块，土储近 26.5 万㎡ 。项目占地面积 206400 平米，建筑面积 133000 平米，总栋数 25 栋，总户数 760 户，容积率 1.91，绿化率 35%，车位配比 1:2.15 。产品涵盖多种户型，周边教育、生活等配套逐渐完善 。

项目优势

1. 开发商实力与连片开发：越秀地产实力雄厚，在世界大观板块砸下 126.8 亿 +，拿下近 26.5 万㎡土储 。对一、二、三期地块连片开发，一期在生态修复等方面奠定基础，二期增加商业与休闲配套，为整个片区发展带来潜力与盼头 。

1. 优越区位与产业支撑：处于天河智谷板块，隔壁天河智慧城产业聚集度高，8 大优势产业集群汇聚，2500 多家科技企业、1000 多家高新技术企业进驻，年产值约 1100 亿元，有望成为新经济增长极，吸引网易、小鹏汽车等企业巨头落户 。距离珠江新城不远，距天河智慧城 2 公里，金融城 5 公里，周边企业领导购买力强，为区域发展提供经济支撑 。

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1. 热销与市场认可：2024 年 3 月首开成交 15 亿，在冷淡市况下脱颖而出 。后续五一热销约 5 亿、端午热销约 3.6 亿、7 月加推 1 栋当天去化超 5 成，4 开 4 捷，斩获天河区 1000 - 1600 万总价段 “三冠王”，市场认可度高 。
2. 
   

1. 卓越户型设计
   • 加推户型亮点：加推的 12 栋约 140㎡和 8 栋约 190㎡户型，为低密板楼设计，2 梯 2 户相当于 1 梯 1 户，互不干扰 。12 栋位于社区中轴，楼间距宽，三面园景环绕 。采用 LDKG 一体化设计，54 平无边社交方厅，空间宽敞通透 。空间布局灵动，减少承重墙，双主套、双阳台提升生活质感 。窗地比达 38%，主卧 270° 大飘窗，视野开阔 。
   • 二期小户型：二期推出稀缺小户型，最小 125 平，部分为 11 层一字纯板式设计，南北对流，2T2，降低上车门槛 。

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在卖的户型

1. 约 140㎡户型（12 栋）
   • 布局与私密性：低密板楼设计，2 梯 2 户，电梯位于核心筒中间，业主归家互不干扰，如同 1 梯 1 户，保障居住私密性 。

• 景观与空间：位于社区中轴，楼间距较宽，三面被园景包围，赏景性极佳 。采用 LDKG 一体化设计，54 平无边社交方厅让公区空间宽敞通透，家庭成员交流无界限 。空间布局上减少承重墙，可灵活改造 。双主套设计满足家庭不同成员需求，双阳台增加采光通风与生活空间 。
• 采光与视野：三开间朝南，窗地比高达 38%，远超常见标准，室内各个位置都能欣赏美景 。主卧设置 270° 大飘窗，不仅拓展空间感，还能享受 IMAX 级景观 。

1. 约 190㎡户型（8 栋）：空间更为宽敞奢阔，延续板楼设计优势，保证通风采光与居住私密性 。室内空间布局可能更为大气，客厅、餐厅等公共区域尺度更大，适合家庭聚会与社交活动 。多卧室设计可满足家庭成员多样化需求，主卧套房配备独立衣帽间、卫生间等，提升居住品质 。同样拥有良好的景观视野与采光条件，享受舒适居住体验 。

1. 125㎡户型（二期部分楼栋）：作为二期推出的小户型，降低片区上车门槛 。11 层一字纯板式设计，南北对流，通风采光好 。2T2 设计，居住舒适度较高 。户型设计或注重空间利用最大化，满足刚需或刚改家庭的居住需求，虽面积相对较小，但功能分区合理，可打造温馨舒适的居住空间 。

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交通详情

1. 现状交通：目前交通相对单一，周边居民主要通过悦景路出行，东接珠吉路，西连奥体路，进而连接广园快速、大观南路等主干道，上下高速较为方便 。

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1. 未来规划：世界大观将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段可能进行下沉式改造，减少噪音影响 。交通短板补齐后，居民出行将更加便捷，加强与城市其他区域的联系 。

1. 公共交通：目前最近的大观南路地铁站距离小区 2 - 3 公里，规划的 19 号线尚未落地，公共交通依赖度相对较低，但随着区域发展，未来公共交通或有改善 。

教育配套

1. 自建教育：项目自配 15 班幼儿园，为业主子女提供便捷的学前教育场所，方便家长接送 。24 班小学引进广州天河外国语教育集团合作办学，该教育集团办学成果显著，能为孩子提供优质基础教育，注重培养学生综合素质与国际视野 。

1. 周边教育辐射：隔壁缦云确认配建天河外国语教育集团办学的九年一贯制学校，对口中学为越秀・观樾小学，且周边人群以高端改善为主，形成良好教育氛围与生源环境 。

项目总结

越秀・观樾凭借越秀地产的强大实力与连片开发规划、优越的区位与产业优势、优质的教育资源、丰富的生活配套以及卓越的户型设计，成为天河智谷板块备受瞩目的品质人居项目

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。