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西派天河序：广州中轴线上的智慧品质豪宅标杆

概括（楼盘简介）

西派天河序的前身为梅花铝厂地块，紧邻越秀天河和樾府 。2023 年经多轮竞价封顶后摇号，由中铁建竞得，成交总价 59.79 亿元，折合楼面价 4.19 万 /㎡，扣除配建面积后楼面价高达 5.27 万 /㎡ 。项目由中铁建与招商蛇口两大央企联手打造，融合双方 TOP 级产品系，定位广州首个 “智慧 + 品质” 住宅试点项目 。占地 76904.81㎡，建面 142416㎡，容积率 3.0，绿化率 27%，规划 16 栋 17 - 32 层高建筑，共 1160 套货量，总户数 744 户，车位数 1291 个，梯数比为 2 梯 2 户 / 2 梯 3 户板楼、2 梯 4 户塔楼 。

项目优势

1. 稀缺地段与高起点规划：位于广州中轴线，地段稀缺。作为广州首个 “智慧 + 品质” 住宅试点项目，起点高于多数楼盘。政企联动发布相关白皮书，从试点到落地，沉淀标准并分享行业，致力于为广州豪宅树立标杆，提出 “好房子” S + 范本概念 。

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1. 品牌与产品系优势：由中国铁建与招商蛇口两大央企联合打造，品质有保障。融合中国铁建西派系和招商蛇口序系两大 TOP 级产品系，其中招商蛇口序系曾获 “亚洲 10 大豪宅” 称号，为项目品质背书 。

1. 便捷交通：区位优越，紧邻地铁 3 号线梅花园站，仅 200 余米，步行 4 分钟可达，5 站直达珠江新城 。周边在建 18 号线北延段京溪路站，预计 2026 年开通，届时 1 站到广州东站，2 站到冼村，3 站到琶洲 。自驾可通过广州大道北、沈海高速等线路，30 分钟内可前往金融中心，无论自驾还是地铁出行，40 分钟内可到达珠城、琶洲、越秀等地 。

1. 教育资源有保障：虽自身仅配建 9 班规模幼儿园，但邻近天河和樾府配建的中小学，其 45 班配置可容纳约 4000 户业主子女，而西派天河序与天河和樾府总户数仅 2000 户，学位充足 。且天河和樾府配建学校已纳入广州中学教育集团，由广州中学筹建与管理，华阳小学也参与其中 。

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1. 顶级生活配套
   • 高端会所：超 2000 平会所融入华尔道夫酒店灵感设计，有 6 米高生命之树、旋转楼梯，使用意大利威尼斯棕、云南香格里拉翡翠等奢石，打造 “世界奢石馆” 。

• 特色架空层：22 个主题架空层陆续兑现，每栋各具特色，如 5 栋的西派艺术馆、6 栋的畅聊茶吧等，兼具社交、情绪疗愈与艺术审美提升功能，打造家楼下的 “私人美术馆” 。
• 独特园林：摒弃围合式设计，以垂直立体景观呈现，首创立体式下沉庭院水杉林 - 浮岛森林，7 米高立体垂直飞瀑，38 米立体式云杉流水画卷，还有特选造型鸡爪槭与红枫，打造动态四季画卷 。

• 成熟周边商业与医疗：出门对面即商业综合体信达天河金茂广场，周边几公里内有金铂天地、广百等商业配套 。周边有南方医院、省妇保等 4 座三甲医院环伺，提供省级医疗保障 。

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1. 卓越户型设计：以 T5 栋楼王约 240㎡大平层为例，独栋单边位板楼，南向且三面采光，专梯专户，是广州中轴难得的南向板楼 。分为东西边户，共 29 层，3 层起步，约 54 套货量 。西边户户型三面景观，拥有约 21 米 270° 云山观景面，可赏西面白云山、南向广州中轴 + 园林、北向白云山 + 园景 。

1. 智慧科技体验：搭载华为鸿蒙智家系统，社区遍布摄像头和警报装置，实现公区可视化，更安全 。室内系统增加感应系统和 AI 技术，如回家模式自动开启、自动检测用户状态、“智慧三防” 等 。2 块可摘下面板，配合 AI 语音，实现场景随地切换 。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。