2025年首个100亿+神盘！魔都顶豪壹号院，又双叒叕卖爆了！

前不久上海楼市，久违地热闹了起来。

一张小小的摇号名单，上面“仙之人兮列如麻”，一度引发全网围观：

名单上，“11号黄*昊”“116号潘*柏”，被眼尖网友迅速认出，正是顶流明星。

不过，这两位的“开盘体验”却完全不同。

明星p先生摇号顺位靠后，还没轮到他进场，房子就已全部售罄；而h先生运气不错，直接豪掷 5000万成功选房，顺利拿下黄浦顶豪一席，和孙俪、沙宝亮做起了邻居。

这个引发诸多关注、一度登上热搜的名场面，正是融创上海壹号院三期的开盘现场。

64套大户型，套均超6000万，一上线即被抢空，加上二批次，上海壹号院2025年度销售额已冲破百亿，刷新年度全国单盘成交纪录！

魔都顶豪的入场券，果然只属于极少数人。

其实，这已经不是壹号院第一次“封神”。从北京到外滩，再到如今的黄浦核心，壹号院系一路高歌猛进，每一场开盘都是全行业围观的大片首映，每一次热销都写进了市场教科书。

但说实话，争议也一直没断过。“明星效应”“噱头营销”这类标签，壹号院也没少被贴。可事实胜于嘴炮。一次次的热销、一次次的实绩落地，已经给出清晰答案：

壹号院，从来不靠运气。

这一轮，三期如约压轴登场。

压轴不压场，高光正当时。

卖得快、卖得贵，都是大家看到的表象；可为什么总能卖得动，才是壹号院真正的底牌，也是我们需要关注的根本问题。

接下来，我们拆解这张王牌，看清它“屡爆不败”的底层逻辑。

别眨眼，这背后，门道可不少。

01

外滩之后

重塑黄浦塔尖价值

说起壹号院，估计没人会质疑它“神盘专业户”的江湖地位。但是，它的“屡卖屡爆”，靠的还真不仅仅是运气。

很多项目，开盘热销靠的是热点；但壹号院，靠的是时间：

熬得住时间考验，也经得起时间打磨。

融创壹号院的故事，要从十多年前的北京说起。

那个时候，“高定住宅”还不是个流行概念，但壹号院已经顶着先锋姿态登场。融创花真金白银请来国际一线设计事务所，围绕“城市封面”的标准重新定义产品逻辑。

从外观、动线到景观、立面，都讲究统一气质、统一调性，融创的目标很明确，就是要经得起时间考验，做那瓶“越陈越香的醋”。

后来到了外滩，壹号院又把上海豪宅的门面刷新了一遍。

你要排场，它上金属铝板、石材干挂；你讲实用，它整合旭格窗、全屋新风，从材料到体验，层层叠叠、步步到位。

艳姐至今记得第一次走进壹号院时的感受：不仅一眼即惊艳，而且恒久不过时。

坦诚来说，艳姐在很多豪宅项目上都见过营销期的高光，但只有极少数项目能做到越住越想住。融创壹号院，是极少数之一。

到了如今的上海壹号院，融创的产品力更是被进一步推向高点。

这次推出来的房子，300㎡、350㎡的海派大宅是基本操作，更有640㎡、1010㎡的“摘星豪宅”。单套价格从几千万一路打到2.5亿。结果最抢手的，反倒是这些价格顶格的摘星户型，买家里不乏是专程飞来的大佬，竞争激烈程度可想而知。

这种面积，这种定位的产品，在内环已经是稀缺中的稀缺了。这两年整个上海市场加起来也没几个项目能做到这种规格。

现场甚至还有客户直接来了一句：“这么大的户型，这么扎实的东西，我不上车我图啥？”

这话说得还真是，话糙理不糙。

正是这种“至臻·致远”的产品哲学，才让壹号院一步步从一个项目，成长为一个现象级IP。

如今，当这个IP来到黄浦，故事又翻开了全新一章。

如果说外滩壹号院让大家记住了壹号院这个 IP，那上海壹号院，则让人重新认识了上海的塔尖资产天花板。

作为“老钱俱乐部”的代名词，黄浦一直是上海楼市最具含金量的板块之一，也是高净值人群心中的耶路撒冷。

新天地、老城厢、衡复风貌区……名字背后是历史，是故事，是地段无法复制的城市血脉。

更关键的是，这类区域一旦进入二手房市场，往往能展现出极强的保值能力。产品稀缺、入市节奏缓慢，注定了它的超强保值能力。

放眼全球，能比肩的，也就是纽约曼哈顿中城、伦敦梅菲尔这样的大都会核心区。

真正让人惊叹的是，在这样一片寸土寸金的核心区，壹号院竟然拿下了超过13个足球场大的整块地，硬生生做出了43万㎡的开发体量。

说白了，现在想在黄浦再找一块这么大的地，难度不亚于在月球上倒立唱《浮夸》。

但融创，真就做到了。

这波神操作，艳姐和一众凡人也只能仰头长叹一句：“融创，你是真的敢啊！”

02

真正的豪宅内功

每一平米都在炫技

地块大，好处当然也大——

最直接的，就是有空间折腾。

先看社区尺度。上海壹号院这次在社区里整出了一块1.8万㎡的海派花园，中轴线直接拉到95×60米，硬是把五大主题空间串成了一条完整的景观脉络。

凡尔赛宫苑的仪式感、克鲁姆洛夫花园的浪漫气场，再搭配上海风貌区特有的街巷气质，东西合璧，不显拼贴，反而融合得刚刚好。

门头部分，最出人意料的，是“天顺里”和“尚公馆”这两幢历史建筑。

融创不是拆了重盖，而是连同骨架一块搬进社区，修好之后直接升级成归家大堂和业主会所。这创意，放眼全国也并不多见。

外立面则更是巧思满满。整栋楼走 Art Deco 风格，主材是 1200℃ 高温烧出来的红陶板。

这种自带自洁功能、色彩自然变化的材质，正是 Hermès 等国际顶奢门店钟爱的用料。这波首次大面积上高层住宅，基本直接把上海的楼立面审美卷上了新高度。

所以，你说壹号院贵，艳姐认了。

但你说壹号院丑？那真对不起，艳姐得替它喊声冤。

再看社区配套，从迎宾车道到精装大堂，从架空层到儿童区、健身房、长者花园，三代人的生活场景早在设计时就已被写进了图纸。

看到这里，艳姐不禁感慨：

这雕琢，这推敲；

细节控，恐怖如斯！

走进室内，视野设计和立面的精致感一下就对上了频率。

三期 G3 楼栋南北通透，建筑错位排布，西北看淮海路与 K11，东北朝陆家嘴，南侧还能俯瞰文庙街区。

再配上270度的弧形环幕窗，人在屋里坐，眼前就是半个上海。

别的不说，光是窝在窗边喝杯咖啡，都能发呆一整天。这风景，这巴适，谁还舍得下楼？

室内动线上，客厅和家庭厅并排设计，接待朋友、陪孩子写作业两不耽误，社交和生活同时展开。厨房配了中西双厨，还贴心加了个社交岛台，朋友来家里吃饭，切菜、聊天、喝酒一气呵成。下厨化身社交，聚会随时开场。

主卧、衣帽间、卫浴相互打通，动线顺滑；连家政动线都实现了独立分流，日常生活的逻辑感被推演到了极致，真正实现“人不绕、物不串”。

结构设计也不走寻常路。项目直接参照纽约曼哈顿、伦敦梅菲尔的顶级大平层，摒弃传统剪力墙，改用“核心筒+点状柱”布局，既增强了承重和抗震，又让空间更通透，面面环景、阳光满屋。

从这个视角看，壹号院的产品力，其实是一种情绪价值的兑现能力。

它帮客户兑现“长期住得舒适”的期待，也帮城市兑现“真正的高端住宅标准”。

目前为止，壹号院已经推出三批房源，全数售罄。很快，G1楼栋就要接棒登场。

124套房子，从235㎡起步的主力户型到750㎡的摘星复式，产品线跨度足够大，高净值客户无论在哪个段位，都能找到匹配的那一套。

从购房者构成来看，三成来自本地，六成以上来自江浙沪，还有不少是从全国各地专程飞来“摇号打卡”的死忠粉。

从这方面讲，壹号院不是追着需求跑的产品，相反，它为客户主动创造需求。这也是为什么它能如此顺利地形成品牌效应：

不是所有人都买得起，但大多数人都听说过，这就足够。

今天，当我们看着三期开盘再破百亿，很多人问它怎么又双叒成了刷屏神盘。

其实答案并不复杂：融创壹号院的竞争优势，不在“现在值多少钱”，而在“十年后还有没有人愿意买单”。

很显然，它交出的，是一个长期有效的答案。

03

牌桌前的壹号院

背后坐着一屋人

一个项目能火一次，可能是踩中了风口；但一个系列能火十年，那它背后肯定有点东西。

壹号院就是这样的存在。

你可以不喜欢它的调性、不认同它的价格，但你很难忽视它的存在感。从北京、上海，到杭州、成都，每一座“壹号院”，几乎都成了当地高端住宅的标杆。

不过，如果只看那一连串光鲜的“开盘即清盘”，你很可能会误以为，这就是开发商的王者归来。

但是，如果真要了解背后的故事，还得翻开融创刚披露的2024年年报。

艳姐翻了一下，说实话，挺让人五味杂陈的。

全年营收仅为740亿元，同比直接砍半；尽管毛利转正，但归母净亏损却从80亿飙升至257亿元，较上年增长超过220%；而手头的现金储备也不乐观，年底比去年少了50多亿。

表面上看已经扭亏为盈，但实际上，只是债务重组在账面上做了减法。

你再看它的负债结构，有息负债还有将近2600亿，而真正可用的现金，可能连短期负债的十分之一都不到。这种“现金短债比”，在财务里算得上是一个相当危险的信号。

当然，也不是没有好消息。比如，融创确实只用了50多天，就完成了154亿元的境内债重组，这在行业内堪称“闪电战”。境外债也在推进中，目标是统一打包、全面解决，不留尾巴。

只不过，在艳姐看来，这些动作更像是“用时间换生机”，先稳下来再谈后劲。能不能彻底翻身，还得看后续的市场表现和现金流状况。

所以也就不难理解：哪怕壹号院卖得再好，也难以靠一个产品系列就扭转整盘棋局。

回到外滩壹号院本身，它能在这种时候站上聚光灯，说是融创“能力在线”，不如说是背后的“众神合力”，八仙过海各显神通地撑起来的。

你看它的背后阵容：华融、中信信托相继出手，银行、信托、AMC、平台公司齐聚一堂，有人出钱，有人兜底，有人推项目。过去一年间，一整套包括债务展期、股权重组、资金注入的“组合拳”，才确保了项目如期推进。

甚至外滩壹号院二期项目在对外宣传的物料中，还特意强调“由大型央企背景金融机构控股参股”，其实说白了，就是为了给客户吃颗定心丸，稳住大家伙的情绪，释放安全感。

锦园也是类似路数。最初是新湖中宝的地，后来融创进来合作，再后来由中信信托实控、华融资金纾困，层层调整之后，项目才有了今天的模样。

其实，只要仔细扒一下股权结构，就能发现其中的套路：名义上是地产商在操盘，实际上背后的“权杖”握在金融资本手里。说直白点，这类项目运作的逻辑，基本就是“明股实债”。

但是，对客户来说，这些变动其实并不重要。

重要的是，房子在建，产品靠谱，交付可期。

而在这一点上，融创壹号院系列还是撑得住场面的。

它不是哪年都有，也不是哪块地都配得上。从北京到上海，每一座壹号院基本都围绕着“城市塔尖”做定制开发。在容积率越来越紧、客户越来越挑剔的当下，真正考验的，不是设计灵感，而是体系能力。

是从规划到收口，每一个环节都能形成闭环；就算开发商“力有不逮”，整个体系也还能运转的能力。

尤其是在上海这种限价严、地价高、利润压缩得只剩缝隙的市场，想做出能打动客户的豪宅，唯一的“捷径”就是在规划、动线、服务、交付节奏乃至资金安排上，都苦下一番功夫。

说实话，做到这一点并不容易。尤其是在整个行业都在“控风险、保交付”的当下，壹号院系列还能持续交出这样的成绩，确实说明了它在摸爬滚打中积累下来的丰富经验。

也正因如此，不少机构才愿意参与、愿意接力，愿意在这条体系下继续推下去，共同托举一个销售奇迹。

结语

所以，你说壹号院火，就是融创的胜利吗？

对，但不全对。

更准确地说，这是一场协同的胜利：产品有市场认，客户有情绪托底，金融机构有参与意愿，城市也愿意配合释放空间。

这些变量碰在一起，才构成了如今的壹号院现象。

能把这几股力往一个方向推，并不容易。而壹号院，就是那个少数能让大家在当下达成“共识”的载体。

这，可能就是残酷的现实夹缝中，“豪宅还能怎么做”的一个参考答案。

接下来，壹号院系列还会继续推，故事也还会继续讲。但过去那种“一个房企单点爆破，走遍中国靠一把剪彩”的打法，已经越来越难复制。

现在的市场，不再崇拜英雄，而在寻找合作者。

真正能穿越周期的，不是起得快的，而是稳得住、扛得下、能一口气走到最后的那批人。

所以，别急着下结论。

“壹号院现象”的续集，仍然未完待续。

虽然导演换了几个，台词重写了，投资方也变多了。

但是，只要这戏还有人看，它就有继续演下去的价值。

主编：张艳

责编：行轮

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