北京买房：理清思路，购房建议1553

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，大家都说西城的头部高中比较多（海淀离我太远就不考虑了），高中阶段又非常重要，所以老想着去西城，不知道我的这个认知是否正确。之前说小升初换到西城图什么，可能是觉得目前买个离我非常近的房子能住上12年再换房，要不然住个6年就要换房。

另外，您说的目前的政策下不太合适，具体是指什么呀？如果小升初跨区政策上只能去西城倒数的初中，我就彻底打消这个念头了。

西城能兼顾学区和居住的小区，您会比较推荐哪几个呀？（您之前提到中信城，还有其他可以考虑的吗），我接下来跟踪关注具体房源。通常来讲，政策是否都不追溯呀，比如我现在买西城，万一后续政策有大变化，我基本还是能享受目前的对口学校，这个逻辑对吗？

您觉得未来五六年，北京学区房会随着孩子减少有大的调整吗，我问这个其实是想综合判断是直接加预算买西城合适，还是孩子上学前再置换到西城，您的建议如何呀？

A：

1、想法没错，西城的好高中就是多。高中每个年级才几千人，那就有五金刚，而海淀人数翻了番，也不过是六小强。所以西城的平均教育资源才在北京排第一，甚至有可能是全国第一。海淀则是整体资源最多，但人均不如西城。

2、西城到目前为止的政策是，如果没有六年小学学籍，那转学生只能派位，而且顺位靠后+不得直升。也就是大抽奖的概率很低，更多的意义是得到西城学位。也未必是倒数，但一般都是片区内的注册校，过去叫大波儿轰。这看各学区的资源吧，好学区只要不跨区就算成功。

而东城的政策相对更公平。虽然也是派位，但如果小学转学的话有可能进入直升校，如果进入的话也可以直升。也就是不吃亏，和六年学籍的没什么区别。

3、西城兼顾学区和居住的，这太多了，哪个学区都有。比如月坛的发改委宿舍就算兼顾的，保值也挺好，就是不便宜。金融街的金城华庭，对口华嘉小学普通，但毕竟是顶级学区，而且小区非常新，溢价率也很低，就是也挺贵的。

4、逻辑对，一般的政策都有时间节点，老人老办法，新人新办法。但在我看来，反正也不是731的，那以后的政策很可能会越来越宽松，毕竟孩子少了，至少犯不上再度加码。也就是说，就算按照现在的政策，未来也未必占到便宜。

5、孩子少了自然调整啊，商品价格是由供需关系决定的。参考日韩和咱们台湾省的先例吧，都人口减少很多年了。

日本的快乐教育最彻底，所以到现在除了文京区（相当于海淀）之外都没什么溢价了。韩国首尔是大多数学区溢价都下降，只有江南三区继续受追捧，还动不动领涨。台北是信义等核心三区还剩下最强的六所明星小学有溢价，其他普通校的逐年降的差不多了。

6、常规建议是如果预算高，那就买最牛学区的高总价宜居房产，这种房相对溢价低。而且因为房子是用来住的，即便学区功能下降，居住的功能则会加强，以上先例都是这种情况。也就是风口时虽然什么猪都满天打油飞，但退潮后就知道谁穿着裤衩儿了，好资源才永远稀缺。

如果预算不是太高，那常规建议是要么就尽量找到溢价低的，要么就到时候再考虑。总之我没明确建议，看自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

请教个问题，我天津北辰的房子2018年买的126万（首付是80万），目前市场价60万吧（贷款还有30万），目前毛坯出租中（年租金6000，另外租户支付物业和取暖费）。

这房子以后不会住了，是等几年回本（迷茫），还是卖了拿到25左右的本金出来。计划今年底在北京买房，需要本金中，但卖了天津这个帮助又不是特别大。帮指导下。

A：

1、这套房是2018年上半年小阳春买的吧？所以价格高。首付80万，7年还款得小20万了吧，算上利息是本金百万。收回25万，不计房租的话相当于赔了75万，算上房租也得赔70多万吧？那这得看自己是否愿意割肉了，换谁都挺疼的。

但这套房市场价60万，毛坯年租6000，收益率才1%，租售比高达1200，而且还没算物业取暖费，算上就更不划算了。比北京市区非学区房的收益低很多，朝石丰200万房子现在不少能租4500左右，收益率2.5%或更高。

2、这房简单装修之后能租到多少啊？如果能租到1000就算还行，否则说明仍然有泡沫。虽然未必再跌，但横盘站岗几年是大概率的。

或者说净收益率如果能达到1.5%以上才算勉强合适，否则至少是几年内还会继续站岗，就算大盘回暖这里也不会得到太多利好，就因为泡沫得慢慢消化。净收益率是指减去物业取暖费+空置期的年化收益。

3、总之这套房就是非常典型的自住为主，能自住就留着，不自住的话也就是天津落户的价值了。收租金的收益率太低，指望涨回来的话可能性几乎没有。

因为假定这套房涨回原始价，那就是至少翻番。而这里如果翻番，北京是不是就得更高点儿啊？可谁敢相信这么疯狂的涨幅啊，至少是几年内不可能，我反正不信。

仅供参考。

三

Q:

请问，在通州金帅府有个一居室，450w左右。划片小学和初中比较好。现在不够住了。是小换大在这个片区（换同片区怕卡去年五一后房产证时间上学排位政策），还是保留一居？去附近其他片区（预算500w左右）哪个比较好？这两种都需要贷款，金额差不多。

A：

1、金帅府450万的一居，那就是70平的那种。户型偏大，即便没有溢价的坪效也不高，如果不住的话留着不划算。

这套房能租多少钱啊？估计5000来块钱吧，租售比8/900，比东西海的老破小都高（700多），但人家那是包含30%学区溢价的数值啊。也就是说，在同等价格的情况下，叠加学区，那这套房没有东西海占坑儿房的性价比高，更别提朝石丰等区了。

所以如果是为了上学的话就留着，只是从经济角度不太划算。要是换学区的话就更没必要留着了，学区房有一套就够，溢价部分过了高峰期都可能受影响。

2、换到哪个片区这只能自己定了，涉及学区还是由家长决定吧，外人不好多说。

3、但我没太看明白这预算，另外购房是500万。那如果卖掉的话就是950万吗？如果是的话，那这总价在通州很高了，肯定能买到宜居的大房子，但流动性大多偏弱，价格走势也未必强。

所以如果真是千万左右，那在不考虑通勤的情况下，朝阳都能买到头部校的学区房了，溢价还不算高，从性价比的数值来说比通州划算。

4、按房产证时间排位，应该不至于。明年就是入学人数的拐点了，之后至少连续六七年持续下降。那除了很热门的，大部分学校不至于学位紧张，也就没必要难为家长。

仅供参考。

四

Q:

想咨询下关于买房的事。我的情况：本人京户，未婚，以后在京发展，想买房把父母接过来自住，手里现金**，还贷能力不高但稳定，房价总价想控制在250。

1、之前看过西红门（兴海家园）、新宫、高米店、和义、玉泉营、西罗园、丰台东大街、大红门（建欣苑）等片区，西红门的楼龄最新户型合理，但只能买一居，且早晚高峰堵车严重；大红门建欣苑楼龄不新，可以买两居，但客厅无窗。

2、我住和工作都在翠林小区附近，翠林小区老破小，但是上班方便，生活便利性强。

3、在考虑这两年买房的必要性，跟楼市遇冷和婚前财产都有关系。

A：

1、简单说吧，如果单从地段儿来说，常规排序是玉泉营（包括两边的草桥和首经贸），之后是高米店和西红门。再其他的看具体小区吧。

兴海是典型的回迁安置房，年头儿长了价格就基本跟随大盘，不吃亏不占便宜。但这具体房源和通勤看自己的感受了，外人不好建议。建西苑房龄中等吧，北京第一批经适房，质量不错，其他方面的不算强。

2、房子是用来住的，觉得合适就买呗。翠林就是普通老小区，优势是居住的性价比高，但价格走势略弱，南城很多都这种情况，还不如近郊新区呢。

3、买房的必要性看自己了，有需求就买，不着急就再等等。楼市每隔几年就遇冷，这次的降温幅度虽然不如2008年，但受灾面积和持续时间超过2014年。等着吧，看政策和成交量，两个都有利好就尽快，出现一个就关注，都没有就甭着急。

4、总之我好像没什么可说的似的？既然是在翠林上班，那常规建议就是看玉泉营三环外的东西两边，首经贸和草桥的地段儿都挺好。

仅供参考。

五

Q:

请问，我想买400万的房，两居室，学区一定要好，听说西城月坛的还不错，但看了看价格虚高，万一没学出来就太不值了。所以想买没有溢价的，请推荐。

A：

1、这怎么推荐啊，打个比方就是想买个400块的包儿，品牌一定要好，听说LV的还不错，但看了看价格虚高，万一背出去没炫成功就太不值了。所以想买没有品牌溢价的，请推荐。

再打个比方，我家孩子高考400分，想上个名牌大学，听说清华还不错，但看了看分数虚高，万一将来毕业之后没发财就太不值了。所以想上个400分的985，请推荐。

2、这真没法儿推荐，商品价格是由供需关系决定的，好东西也必定稀缺，所以才一分钱一分货的。而且卖房的业主们也都不傻，不仅知道自己的房有学区价值，也会参照周边价格，没人会故意的低价卖房的。我帮不上忙。

仅供参考。

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