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珠实・嘉悦湾：广州市中心的理想改善之选

概括（楼盘简介）

珠实・嘉悦湾位于市政府 5KM 范围，由珠实集团旗下专业化地产品牌珠实地产打造。项目紧邻环市西，位于 8 号线旁、悦荟城附近，主打全南向、2 梯 4 户的绝版 3 + 1 至 4 + 1 房户型。周边交通、教育、商业、医疗、景观等配套完善，为购房者提供低门槛的全新改善居住体验 。

项目优势

1. 价格与性价比：42 万首期，5 万单价起，相比同区域其他改善盘，门槛较低。结合其市中心优越地段、丰富配套及国企品牌保障，性价比突出。对于想在市中心实现改善居住需求的购房者，是难得机会，能享受高品质居住环境与便捷生活配套。
2. 户型优点：89㎡ 3 + 1 房户型，四开间朝南保证充足采光通风，清风常伴。动静分区，休息与活动互不干扰。U 字型厨房科学动线，操作便捷。双明卫设计干湿分离，保持空间干爽清洁。112㎡南北对流江景五房，四开间朝南全明采光，轩敞客餐厅南北对流，阔景大阳台饱览美景，多一室空间满足多样化需求。
3. 楼盘优点：地段上，市政府 5KM 范围，环市西沿线，位置优越。交通上，“换乘之王” 8 号线旁，20 分钟通达市中心。教育上，3 公里内 7 所中小学，12 年全龄无忧教育。商业上，三大中心商圈环绕，5 - 10 分钟可达多个商场。医疗上，社区医院就在门前，周边多家三甲医院。景观上，市中心一线滨江，4KM 河岸市政私家绿道。
4. 地段前景：处于市中心成熟区域，随着城市发展，土地资源稀缺性凸显，地段价值稳固。周边配套持续优化升级，进一步提升区域吸引力，为业主带来资产保值增值潜力，享受城市发展红利。

在卖的户型

• 89㎡ 3 + 1 房两厅两卫：四开间朝南设计，使客厅、卧室等主要空间都能充分享受阳光，营造明亮温暖居住氛围。动静分区合理，客厅、餐厅等活动区与卧室休息区分离，家人活动与休息互不影响。U 字型厨房设计，依据人体工程学原理，使烹饪操作流程更加科学顺畅，提高空间利用率。双明卫设计，卫生间均有窗户，通风良好，干湿分离有效保持卫生间干爽，避免细菌滋生，提升生活品质。

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• 112㎡南北对流江景五房：四开间朝南确保全屋采光充足，明亮通透。轩敞的客餐厅实现南北对流，空气流通顺畅，室内空气清新。阔景大阳台不仅增加室内采光面，还可欣赏江景，打造休闲观景空间。多一室空间可根据家庭需求灵活改造，如书房、儿童游乐区、健身房等，满足家庭不同阶段需求。

交通详情

交通极为便捷。项目位于 “换乘之王” 8 号线上，1 站到荔湾，2 站到越秀，6 站到天河，20 分钟覆盖市中心 34 个地铁站，轻松畅达城市各核心区域，无论是日常通勤、商务出行还是休闲娱乐，都能快速到达目的地。便捷的地铁交通网络，让业主享受高效出行体验。

商业配套️

商业配套丰富多样。5 分钟可到达骐利广场、百德商业广场、骏诚广场等齐全商超配套，满足日常购物、餐饮等基本生活需求。10 分钟可达约 28 万㎡悦汇城超大商场，汇聚各类品牌商家、餐厅、电影院、娱乐场所等，提供一站式购物、休闲、娱乐体验，满足更高层次消费需求。三大中心商圈环绕，为业主带来繁华都市生活。

最优教育

教育资源优质且丰富。项目 3 公里范围内涵盖 7 所中小学，包括项目旁的岭南花园小学、省一级的明德小学、同德小学以及省一级且 2022 年对口的六十五中学等。从小学到中学，为业主子女提供 12 年全龄无忧教育，保障孩子在成长过程中能接受良好基础教育，解决家长教育后顾之忧。

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文体 + 休闲 + 医疗

1. 文体与休闲：坐拥市中心一线滨江景观，4KM 河岸市政私家绿道，业主可漫步河边，欣赏江景，享受自然之美，进行散步、慢跑等健身活动。2 公里范围内明流春晓公园、同德公园、增埗公园等三大公园环绕，提供更多休闲娱乐空间。周边商业中心的电影院、健身房等设施，满足多样化休闲需求。

1. 医疗：医疗配套完善，项目门前即同德街社区医院，方便居民日常就医、健康检查。驱车 5 分钟即达广州中医医院（同德围院区），周边还涵盖广东省妇幼保健院、广州市儿童医院、广东省中医医院、中山大学附属第一医院等多家三甲医院，为业主及其家人的健康提供全方位保障，应对各类医疗需求。

项目总结

珠实・嘉悦湾凭借其优越的地理位置、便捷的交通、丰富的商业与教育配套、优质的医疗资源以及高品质的户型设计，成为广州市中心极具吸引力的全新改善盘。低门槛的价格优势，让更多购房者有机会在市中心实现改善居住梦想。无论是追求舒适生活的家庭，还是看重资产保值增值的投资者，珠实・嘉悦湾都是理想之选，将开启广州市中心的品质生活新篇章。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。