取消所有区域层级！招商蛇口启动新一轮组织变革

三级管控变二级管控。

中房报记者 付珊珊 上海报道

刚进入6月，四大央企之一的招商蛇口率先进行新一轮组织变革。

6月4日，有消息称，招商蛇口启动调整组织架构，取消所有区域层级。具体来看，招商蛇口裁撤原有的华东、华南、华北、华西、江南五大区域公司，转为总部直接管理城市公司，形成“集团-城市”二级管控体系。调整后，招商蛇口全国50多个城市公司将由总部直接统筹，减少中间管理层级，提升决策效率。

对此，中国房地产报记者联系招商蛇口相关人士进行采访，但截至发稿，对方并未回复。

此次调整可以说是招商蛇口自2024年以来进行的一系列组织变革的延续和升级。

2024年初，招商蛇口将原有的7大区域合并整合，最终留下了华东、华南、华北、华西和江南5大区域；2025年初，招商蛇口又在华东区域和江南区域内部进行整合，比如将杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并入浙江公司，等等；直至此次彻底取消区域层级架构，完成了从三级管控到二级架构的扁平化管理转变。

一位TOP30房企华东区域负责人认为，这种变化背后的直接驱动因素其实是行业环境变了。

“以前房地产行业高速发展期，企业项目多，区域分散，采用三级架构能更好管理各地项目，但现在市场下行，利润变薄，企业管理效率就变得更加重要。在这种背景下三级架构就显得层级多、决策慢，而且区域公司和城市公司一些职能和部门人员重复设置，企业成本高居不下，就不能适应当下的发展需求。”该人士表示。

具体到招商蛇口业务发展层面，销售和利润压力、投资聚焦都成为此次组织变革的深层动因。

2024年，招商蛇口整体业绩表现并不差，以全口径2193亿元销售金额位居行业第5名，但这个规模与排名第1名的保利发展以及第2名的中海地产都还有千亿元的差距。而在招商蛇口之后，绿城中国、建发房产和越秀地产的发展势头都不容小觑，不尽快破局，其行业地位岌岌可危。

相比规模，招商蛇口面临的利润压力更甚。在招商蛇口的业务构成中， 86%的营业收入都来自开发业务，而其2024年22个重点城市住宅毛利率只有14%，这导致2024年招商蛇口净利润同比下降36%。这也意味着，招商蛇口急需通过精简架构来压缩管理成本，从而释放一部分利润。

从2022年起，不少房企投资策略变为聚焦核心城市，招商蛇口也如此，其2024年有90%的投资集中于上海、深圳等城市，投资越来越集中，这就需要总部直接把控资源，优化资源配置，有利于将有限的资源集中到核心城市、核心区域的核心项目上去，以此提升单个项目的经营质量。

其实除了招商蛇口，此前，中国金茂也将“总部-区域-城市”三级管控架构调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，并对现有城市公司进行裁撤重组。

可见，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩已经成为当下各大房企组织架构调整的重要方向。

不过这种集团直管的模式也对企业总部管理能力提出了更高要求。“总部需要具备强大的战略规划、专业支持、资源配置和风险管控能力，而且还要能够协调不同区域不同项目的需求，这对总部人员的素质、专业性提出了新的要求。”上述区域负责人直言，二级管控比较难把握的就是度的问题，如何确保集团总部能及时、有效响应项目一线的需求和问题，“管得太死”不行，“支持不到位”也不行。

此外，组织架构调整往往伴随的是人员调整，尤其是像此次招商蛇口这样全面取消区域层级，那么这些区域公司的人员如何安置也是其需要解决的问题。

2024年，招商蛇口员工人数从5.25万人降至4.95万人，减少了近3000人。有业内人士预计，此次撤销区域架构后，招商蛇口很可能会再次出现大范围人员变动，但无论是协调转岗还是裁员，对招商蛇口而言，都需要妥善处置。