地王光环 | 宸嘉发展：险资托举的高光与暗涌

观点网 楼板价达到12.6万元/平方米的上海徐汇龙华地王项目，近日公布了正式案名“嘉佰道·徐汇”。

于2024年12月30日，徐汇龙华S030501单元N06-22地块经过101轮企业酣战后，由一家名为宸嘉发展的新企业以43.82亿元总价竞得，溢价率达到封顶40%，楼板价仅次于绿城在徐汇滨江布局的豪宅盘潮鸣东方。

市场开始好奇宸嘉发展的来路，一家仅成立4年左右的企业如何“击败”保利发展、徐汇城投&中海、招商&越秀几家竞买人直接封顶拿下热度极高的龙华地王项目？进军上海市场不过两三年的企业为何可以多次揽获地王？它在资本市场上的角色是什么，背后是否有更厚的安全垫？

老班底的新押注

2024年年底，在上海最后一场土拍开始前一周，沉浸上海市场21年的招商蛇口发布了一则招标公告，公开宣布“摘地意向”--正式开始对今年8批次即将在12月30进行的土拍的徐汇区S030501单元N06-22地块项目进行设计招标，预期工程总投资达到60亿元。

能让招商蛇口提前做准备，徐汇龙华地块的优势不算小。最明显的是地理位置，处于徐汇区域，又处于市中心内环，周边包括徐家汇商圈和徐汇滨江西岸金融城等商业配套；南洋模范、上师大龙华西校、复旦徐汇实验学校等教育配套，计容面积3.47万平方米，容积率仅1.59，密度相对较低，此外，地块限高60米，适合开发近年流行的高层及洋房“高低配”产品。

不过，来到土拍当日，招商蛇口却未能如愿，普陀地块的竞得者宸嘉发展为一家2020年成立、2022年才进入上海市场的新企业，但能与老牌企业们坐在一张桌子上争夺地王的角色，必然有其突出之处。

回到土拍前6个月，被称为“2022年普陀地王地块”的长风社区新项目--宸嘉100嘉佰道开盘了。仅过去2小时，项目已售罄，成为上海又一日光红盘，总销售额约合61.78亿元，直接刷新上半年上海中环新盘的首开销售纪录。

这宗项目的拥有者，正是初入茅庐的宸嘉发展，2022年6月上海年度第一批次集中供地中，宸嘉发展选择联手惠州奥林匹克置业，豪掷63.7亿元拿下普陀长风社区地块，爆冷问鼎彼时上海总价地王。

为了拿下首宗地王项目，宸嘉发展蛰伏近两年。2020年，这家企业刚刚成立，恰逢“虹口区地块围标”事件，虽然宸嘉发展与该事件没有任何直接关系，但在那场风波之后，这家企业的管理层名单中，多出了三个人。

彼时，因围标事件消沉多时的原中海地产上海公司总经理崔帅，副总经理梁飞、郭斌离开了企业，最终选择集体加入宸嘉发展，分别担任宸嘉发展集团执行董事、监事。截至目前，三人已经进入宸嘉发展核心管理层，法定代表人为郭斌，崔帅任总裁、执行董事，梁飞任监事。

其中，曾作为中海地产上海公司一把手的崔帅，十分熟悉普陀板块楼市风向，自2017年就开始协助中海对该板块进行布局，于2018年6月中海开始涉足普陀区旧改，以93.99亿元拿下普陀红旗村旧改项目的四宗地块；2020年初，中海又以联合体形式拿下普陀红旗村三宗地块。

深耕普陀曾为崔帅带来业绩加持，加入宸嘉发展后自然也可以选择重回普陀，为新公司开拓沪上市场。果不其然，两年后的土拍中，宸嘉发展以联合形式拿下普陀地王地块，打响了成名的第一炮。

吸纳了中海系班底，宸嘉发展实际上未全盘复制其企业基因，但战略打法中仍存在若隐若现的中海打法。

以徐汇龙华项目方案为例，宸嘉发展规划了5幢4层别墅、2幢6层洋房、2幢16至17层高层住宅以及3幢配套用房等合计178套住宅，相较于单纯规划洋房及小高层布局，其所公布的方案属于“高低配”，整盘货值更高，毕竟这家企业拿下龙华地块的溢价率高达40%，选择此类布局助于其提高项目利润。而在此之前，中海于旗下多宗项目中也采取了相似的落地方案。

险资“输血”前路

拿下普陀地王地块不只靠中海班底托举。有公开资料指出，宸嘉发展背后的实控人是国华人寿的老板刘益谦，当时与宸嘉发展联合拿下普陀长风地块的惠州奥林匹克花园置业投资有限公司也与国华人寿有着千丝万缕的联系。

拿地的联合体中湖北省华融置业有限公司的股东名单中出现宸嘉发展，而惠州奥林匹克花园置业有限公司的控股股东湖北省日康贸易有限公司，前身为上海日兴康生物工程有限公司，是持有国华人寿51%股份的原股东之一。

国华人寿，是谁打下的江山？“宸嘉背后是国华人寿的老板，用两亿买下鸡缸杯的那个刘益谦。”上海楼市业内人士向观点新媒体表示，与普通的艺术品收藏家不同，刘益谦自进入市场投资了数家上市企业，包括天茂集团、广晟有色、亨迪药业等不同行业的公司，在这其中，天茂集团于2007年发起设立国华人寿。

国华人寿作为保险公司，整体上市未成功，但旗下业务已覆盖至地产行业，据观点新媒体查阅企查查得知，国华人寿对外投资的公司中，有11家涉地产开发业务，占总投资比重10%，项目主要分布在上海、宁波、武汉、成都、重庆等城市。

作为国华人寿的实控人，刘益谦本人在地产资本市场上摸爬滚打了多年，有媒体报道称，早前于2009年，刘益谦已开始投资地产定向增发股，据了解，他选中的股票均为国资房企，包括保利地产、金地集团、首开股份等企业。

这一年，其以24.12元/股的价格购入4500万股保利地产增发股，约投入10.85亿元，但在解禁期之后，该股股价跌至11.31元/股；同年7月，刘益谦还分别斥资约4.87亿元、4.76亿元认购首开股份及金地集团增发股，前者价格约13.96元/股，后者为14元/股。

继续深入了解这家企业的地产投资史，早在2016年，国华人寿就以32医院的高价购入了潘石屹出售的上海世纪SOHO广场；后于2017年6月，国华人寿就曾联手中国金茂以41亿元的价格在上海北外滩摘地。有消息显示，双方合作项目由于施工缓慢最终烂尾，后于2020年，国华人寿又以11.91亿元接盘了金茂持有的项目股份。

为盘活该项目，国华人寿不断向北外滩项目输血。2020-2021年，国华人寿向项目公司前后提供了约合31亿元的财务资助；2023年，国华人寿于北外滩地块建设的上海国华金融中心终于落成，公司总部也借此机会搬迁至此。

值得注意的是，上海国华金融中心开发建设，由国华人寿全权托付宸嘉发展进行全过程代建管理，在此之前，宸嘉发展才结束了国华人寿投资7亿元建设的国华合悦家普陀国际康养中心的代建工作。

国华人寿“转交”给宸嘉发展的项目不止于上海一座城市，2017年1月，国华人寿子公司武汉平华置业有限公司摘得武汉汉口滨江国际商务区地块，由武汉平华置业子公司国升置业开发，三年后，股东已变更为宸嘉发展武汉有限公司。

后于2019年9月，在深圳福晟集团陷入债务危机时，国华人寿旗下公司一口气接盘深圳福晟地产65%股权，也将这部分股权转让至宸嘉发展旗下。

但于近年，鲜有国华人寿公开现身拿地、购买项目的身影，有市场声音开始猜测这家企业的经营状况及亏损可能性。

2025年5月中旬，国华人寿母公司--天茂集团的一纸公告坐实了上述猜测。

“因涉嫌未按期披露定期报告，公司被证监会立案调查，并于5月6日起停牌。”根据相关规定，若天茂集团未能在法定期限内披露年报，且停牌两个月后仍未披露，将被实施退市风险警示。

观点新媒体翻阅年报资料得知，2023年，天茂集团出现自2011年以来的首次亏损，年内亏损6.52亿元，同比降337.82%，因业绩亏损其还取消了分红；2024年，这家继续亏损状态，预计营收400亿元-430亿元，归母净利润预计亏损5亿元-7.5亿元。

“公司大部分收入来自子公司国华人寿，2024年，利率市场环境持续走低，国华人寿受国债收益率下行影响，增加计提准备金，造成亏损。”目前国华人寿暂未披露2024年年报，但2024年前三季度，国华人寿实现营收334.31亿元，同比降19.13%；同期，净亏损6.71亿元，较2023年同期扩大一倍。

若未来国华人寿亏损状况进一步加剧，或影响宸嘉发展在地产行业的深入布局。

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