北京土拍两天揽金超205亿：通州拍出新地王、中海石景山再落子、海淀西不香了

北京进深 徐迪 6月首周，北京共有6宗商品住宅地块成交，合计205.51亿元，总建筑规模61.68万平方米。

尽管供地集中，但并没出现热闹的竞拍场面。

3宗地块以底价成交，一向自带流量的海淀，也仅拍出了小幅溢价。

值得一提的是，副中心站地块虽以底价成交，还是刷新了通州近年来的土拍总价纪录。

该项目包含7幅住宅子地块和1宗多功能用地，由中建玖合以74.91亿元摘得，综合楼面价2.86万元/平米。

74.91亿，中建玖合轻取副中心巨无霸

早在今年年初这宗地块在首轮供地清单出现时，中建玖合曾就该宗地块发出施工招标计划，当时的项目包里是5幅子地块，投资估算约27.87亿元。

地块最终未能在一轮土拍中转正，直到4月底才正式挂出，并且又新增加了3幅住宅子地块，土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，其中7幅住宅地块建面总计23.7万平方米。

拿地当天，中建玖合更新了招标计划，投资估算已达到40亿。

这中间还出了个小插曲，5月12日，深耕通州的招商蛇口针对该宗地发出了招标计划，然而并未参与竞拍。

主动“弃权”，不排除后续与中建玖合合作开发的可能，毕竟这个项目的体量放眼整个北京也是非常庞大的存在，其中还包含一个2.5万方的多功能地块。

地块紧邻北运河，在副中心的c位，离北京市委、市政府400多米；北侧紧邻副中心站交通枢纽；南侧紧邻运通隧道，约20分钟可直达东四环。

整体容积率在2.1-2.4之间，建筑高度可到100米，足以做出30层以上高层建筑享运河景观。

此外，各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标，这给中建玖合下一步的开发带来更灵活的发挥空间。

当然，滨水地块的建筑设计要求也十分苛刻，通州也有自己的小心思，不仅要卖地拿钱，还要打造通州河景封面作品：

规划居住地块之间，与滨水空间之间，与枢纽区域之间，应设置二层连廊；

设置开敞式的风雨连廊，配建邻里共享公共空间，风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接；

鼓励0706、0708地块西北侧，设置一条商业内街；

0707地块靠河一侧，退线30米，打造公共广场；

鼓励地块两两之间的地下连通……

整个项目连通了，实际上却相当烧钱。有人调侃说通州真是操碎了心，这么事无巨细的列出规划详情，在土拍文件里真是不多见的。

45.23亿，中海新城石景山再落一子

石景山西黄村“宅产配”地块的受让单位北京鑫安兴业房地产开发有限公司，是中海新城旗下，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕石景山和西城两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

这次托底西黄村地块，地上建筑规模16.46万平米，包含4幅子地块：

这个项目肥瘦搭配，开发起来有一定难度。其中公建地块建面6.6万平米，有超过4万方的商业。

纯宅地只有南边两块，648地块建面2.4万平米，容积率1.6；650地块建面7.08万平米，容积率1.7。

地块形状不规则，建筑限高45米，可做洋房或小高层产品。

地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共1179套，2022年6月交房，均价6.3万元/平。

板块最大的优势是生活配套比较成熟，但城市界面新旧交融，周边有大量安置房项目，没有特别拿得出手的资源。

昌平南新盘混战，出现了一个生面孔

昌平中关村生命科学园三期及北四村0077、0078地块，还是以底价成交，23.95亿元，折合楼面价约3万/平。

这宗总建面不到8万平米的地块，在昌平仅能算上中等规模，却引出了四家企业结成的联合体。

越秀地产、北京城建、未来科学城，都是昌平的老熟人了。贝好家不是传统意义的房地产开发企业，但近两年在土拍市场存在感很强。

去年7月，贝好家在西安以1.34亿元拿下两幅土地；9月，10.76亿元在成都拿地；12月，在上海和杭州拿下两幅住宅用地。

目前，贝好家在全国主要城市参与开发的房地产项目超过10个。

作为贝壳旗下品牌，贝好家定位是数据驱动型住宅开发服务平台，在北京，它与中国电建地产合作开发了门头沟的长安华曦府项目。

上月底，官宣与招商、中海一起联合开发通州八里桥的朝棠揽阅项目，朝棠揽阅是一个纯刚需盘，69平米起步做了三居，各种台利用到极致。

这次在昌平拿地，三大房企联手贝好家，大概也是要借力它的C2M模式在产品打造上谋求创新。

昌平南实在太卷了：

龙湖观萃，857套网签371套，去化率43%；

中海寰宇未来，932套网签699套，去化率75%；

越秀星耀未来，930套网签123套，去化率13%。

还有即将入市的中海未来之境，342套房源，也是小户型产品。

所谓的C2M模式（从消费者到制造者），是一种强调“以销定产、以需定建、以人定房”的地产开发新模式。

北京进深前几天就收到链家小伙伴发来的有关朝棠揽阅的小程序问卷调查。

从地块最初开发阶段就让意向购房者直接参与共建的模式，对于项目的开发设计和营销都有一定助力。

生命科学园板块城市界面一般，比朱辛庄还是有一定差距的，商业方面主要是南侧规划中的超级合生汇，预计还是会以刚需/刚改产品为主。

海淀四季青双子分落两家

中建壹品27.78亿+金隅33.64亿

西区0016地块被中建壹品轻松拿下的时候，进深君还以为东地块也会被它一举摘得，不料金隅地产举牌坚定，10轮落槌。

海淀今天的土拍进了5家房企，但总共也就拍了半小时，海开控股全程没举牌，另外几家也显得十分审慎，没出手抬轿。

宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站，通勤优势明显。

两宗地均为住宅用地，控高30米，局部36米，容积率2.1，预计是做9-11层洋房。

两块地都十分方正，有利于楼栋排布。

西侧0016地块建面5.04万㎡，住宅建面约4.89万㎡；

东侧0017地块建面6万㎡，住宅建面约5.87万㎡。

周边整体生活配套资源完善，但是周边城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。

这个位置做大户型的概率不高，按照户均120㎡计算，西区约400套，东区500套。

东北3公里靠近西四环的田村地块日前完成出让，建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

此外，地块北侧不到3公里的的西郊机场地块在五轮供地清单中，规划地上建面14.52万㎡，预计本月底上架。

这么来看海淀西四环至西五环一带新盘也不少，产品力上势必要有一定突破了。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股