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浦东·航头 18号线地铁盘

【陆家嘴·锦绣澜湾】

少量建面约89-127㎡3房

均价48361元/㎡ 总价约354万起

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项目地块信息

2022年7月25日，二批次土拍，陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986上海祝湛建设发展有限公司（陆家嘴）以底价316580万元竞得浦东新区航头镇商贸中心单元（PDS1-0203）A2A-06、A2B-04地块，房地联动价4.83万/㎡！陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

项目东至A2B-03地块，南至航潭路，西至A2A-05地块，北至A2A-05、A2B-03地块，位于金地艺华年与爱法奥朗新庄园之间，距离18号线航头站步行距离约1.5公里！陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

项目区位示意图

项目总投资约50亿元，将为航头镇提供约1300套高品质商品住宅，计划于2025年10月竣工交付。

作为陆家嘴集团进军航头的首个项目，陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986项目团队从规划、建筑、景观、室内四大维度精心设计，并将在项目开发过程中，用心打磨项目每一个细节，秉持“陆家嘴”品牌的有品质、高标准建设理念，致力于打造有温度的精品建筑。陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

项目推售详情

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【陆家嘴锦绣澜湾】是一个大型商品房居住社区，占地面积约6.9万平方米，总建筑面积20.5万平方米，规划建设22幢高层住宅及其配套用房、一层地下车库，同时还将代建怡谷路。陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

项目整体采用现代典雅的建筑风格，打造新海派滨水国际生活住区。建筑立面简洁又不失庄重典雅。

项目效果图

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景观方面，营造公园式景观和滨水湾居生活场景，地块未来打造三面环水，造就舒适私密的岛居氛围。匹配“新海派生活”的多元需求。

项目效果图

项目效果图

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项目效果图

项目以森系围界，拥有优美的天际线，秉承以人为本的原则，运用植物大健康战略营造防尘降噪、降温降湿的康养人居，以“康养”贯穿全园。具体包括：

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· 约230m烟火慢街区，大尺度全季共享街区；

· 约320m景观礼仪轴，活力、现代的城市界面。

项目效果图

陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986项目效果图

产品方面，项目将推出建面约89-99-105-127㎡三房，全飘窗设计，精装或毛坯交付，可满足不同的置业需求，总价约354万-650万左右！

全套户型图如下：

建面约89㎡3房，户型方正，三开间朝南。餐客厅一体，连通阳台，采光通风俱佳。全卧飘窗，主卧套房设计，提升了舒适度。1.5卫设计更加人性化，便于使用。陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

建面约99㎡3房，双开间朝南，双联观景阳台，陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986具有良好的采光、通风。LDK设计，增强互动交流。套房式主卧，步入式衣帽间，兼具舒适性和私密性。陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

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建面约105㎡3房，餐客大横厅设计，与南面阔景阳台相连，采光通风良好。全卧飘窗，主卧套房设计，提升了居住舒适度。U型厨房，动线流畅。

多面采光，南向双联阳台，增强了通透性。独立储物间设计，更具有实用性、功能性。动线合理，没有面积浪费。

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建面约127㎡3房，飞机户型，动静分区。双套房设计，私密性舒适性俱佳。客厅预留灵动空间，可作为书房、儿童活动区使用。

样板间实景图▼

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— 品鉴热线 —

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项目区位配套

交通配套方面：项目周边16/18号线双轨交环绕。距离18号线航头站步行距离约1.5公里。18号线被称为浦东南北新动脉，全线可与15条轨交换乘，无论到市区还是浦东核心区域都比较方便！陆家嘴锦绣澜湾售楼处电话：400 - 8894 - 986

临近申嘉湖高速、沪南公路、林海公路以及在建的S3等交通主干道，自驾出行也十分便利！

商业配套方面：项目周边的社区底商能够满足日常生活需求，比如美容店、宠物店、药房、小吃、餐厅、便利店等。1公里范围内有苏航生活广场、农工商超市等商业配套。

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医疗资源方面：项目临近上海中医药大学附属龙华医院（三甲）在建中，预计23年投入使用，周边还有上海交通大学医学院附属仁济医院南院、上海南航医院、航头社区卫生服务中心等为医疗配套。

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另外值得一提的是，项目南侧为爱法奥朗新庄园别墅区，所以未来锦绣澜湾项目的高区视野将会非常开阔，俯瞰整个别墅区。

项目一房一价表

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均价48361元/㎡ 总价约354万起

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各位老铁们，都比较关心房价的走势。

但从市场的内在逻辑来看，房价短期走势是由供求关系决定的。

供求关系指标，其实可以看两个细分市场：一是新房市场的供求关系，二是二手房的供求关系。

而反映供求关系的核心指标是库存，我一般用 “库存压力” 来衡量这种关系。

库存压力分为两个细分指标：一是库存规模的变化，二是去化周期（去化周期 = 库存 ÷ 过去几个月平均的住宅销量）。

楼市总体库存压力较大

首先，咱们看下住宅库存压力的综合指数。

全国 50 个主要城市新房库存加上二手房库存的综合压力情况，在对库存压力进行指数化处理后显示：

指数在 0 以上，说明库存压力较大、供大于求，数值越高，供大于求的情况越严重；

指数在 0 轴以下，说明供求关系基本平衡，负值越大，越说明供不应求的情况。

从图中可以看到，2014 年至 2015 年上半年，库存压力较大。

之后随着各项救市措施的展开，楼市开始复苏回暖。

2016 年 6 月，库存压力指数穿过正负零轴，开始进入负值区间，市场慢慢变为供不应求，甚至是严重供不应求。

再之后，国家进行楼市调控、打压房价，库存压力开始逐渐增长。

2021 年 10 月，库存压力指数再次由下向上穿过正负零轴，开始进入正值区间，市场也慢慢变得供大于求。

本轮市场降温导致的供大于求，最高点出现在 2024 年 2 月，压力指数为 149。

目前指数为 107，虽低于 2024 年 2 月，但最近几个月随着楼市降温、交易量萎缩、二手房挂牌量增加，库存压力指数有所上升。

目前 107 的点位，明显处于供大于求的状态。

按照目前的供求关系，全国房价（尤其是主要城市房价）总体来看很难上涨，因为供大于求的情况仍比较突出。

从全国房价数据看，二手房的房价跌幅超过新房市场。

主要是部分高能级城市市中心的新房市场表现不错 —— 地段稀缺、建筑档次较高，很多项目朝着 “好房子” 标准靠拢，因此某些项目价格小幅上涨。

但需要注意的是，即便在高能级城市，郊区、远郊地区的新房价格尚未止跌，甚至仍在促销。

只有四城库存压力略小

从全国主要城市（一线和二线城市）来看，当前大部分城市的库存压力指数为正值，基本处于供大于求状态，只有少数城市供不应求或供求基本平衡。

例如，深圳、杭州、合肥、福州四个城市的指数为负值，供求基本平衡，或某些板块（如市中心）供不应求。

库存压力较大的主要是北方地区，尤其是东北，东北四个中心城市均面临较大库存压力，其中长春、大连的压力指数超过 200，沈阳压力也较大（超过 210）。

一线城市中，广州压力较大；东中部强二线城市中，武汉、苏州、南京库存压力较大。

例如，南京前段时间某家著名央企的三个楼盘大幅降价，促销幅度较大，引发老业主不满，相关部门对央企大幅降价也表示不满。

但价格是市场经济的灵魂、供求关系的信号灯，如果企业资金链紧张，或判断某个城市市场将走弱、想要回笼资金，降价是正常手段。

对全国大部分城市而言，房价想要止跌回稳，确实是一个复杂且需要较长时间的过程。