“千亿资金进豪宅”现象研究——以上海市场为例

2020-2025年期间，全国新房市场中豪宅交易热是重要的一个现象，尤其集中在超大城市和特大城市中。相比传统新房市场的周期波动特征，豪宅市场的周期波动性不明显，且呈现逐年升温的趋势性特征。尤其是2025年全国各地豪宅交易现象依然明显，包括此次5月份相关市场热度亦很高。所以积极关注此类现象，对于了解新一轮房地产市场的资金流向具有较大启发，亦有助于关注后续高端市场的发展方向。

本报告重点研究上海豪宅市场。之所以有此类研究，一是各城市对比来看，上海市场最强；二是近期上海徐汇、黄浦等区域豪宅热销，市场关注度非常高。通过研究，目的是希望以上海案例来看全国市场，更好理解全国市场尤其是豪宅领域的发展趋势。其对于我们做高品质住宅和促进住房消费升级等都有重要启示。

豪宅市场量价数据

1、成交量

本部分统计了上海总价为3000万元及以上的新建商品住宅成交套数，其较好代表了豪宅市场。从统计数据来看，上海豪宅项目的交易规模在最近6年呈现出显著的增长态势。其中，在2015年以前，由于房价水平等关系，直接按3000万级的标准进行统计，其项目规模并不大，即和目前市场的统计数据不太具有可比性。但是自2015年起，随着市场需求的释放和房价稳步上涨，高端住宅项目的交易规模开始拉升。但很显然，最近6年关于高端项目的讨论明显强于过去年份。

统计显示，截止5月19日，2025年上海总价3000万元及以上的新房成交套数已达到809套。单纯看该数据，其已经和2021-2023年的年度水平相当。若按照此类交易数据进行简单测算，今年全年，上海总价3000万元及以上的新房项目预计为2124套。据此分析，去年和今年连续两年，上海总价3000万元及以上的新房项目交易均超过2000套，充分说明豪宅购买力极强且积极释放。

2、成交金额

若从成交金额来看，即结合豪宅均价上涨的因素，上海豪宅市场背后的资金规模和潜力也是非常庞大的。截至5月19日，2025年上海总价3000万元及以上的新房项目成交金额达到416亿元。通俗来说，虽然半年时间没到，但上海豪宅市场已流入近500亿的购房资金。按此趋势推算，2025年全年上海豪宅成交金额预计超过1000亿元，即1093亿元。

据此我们总结豪宅市场的一个很重要现象或特征，即“千亿资金进豪宅”现象。也就是说，2024年上海豪宅市场已经出现了“千亿资金进豪宅”的现象，而2025年豪宅市场依然向好，预计又会呈现第二次“千亿资金进豪宅”的现象。对于此类现象的概括，充分说明全国部分城市豪宅的购买力很强，亦说明住房消费升级成为一种新趋势。而从资金流动方向看，说明如上海在内的超大城市，其较好地吸引了各类资金的流入。

豪宅市场特征总结

1、市场逻辑

观察最近6年上海豪宅市场的运行规律，我们认为其逻辑已经非常清晰。一是资金的流动方向非常清晰，即加快进入保值增值和具有极强风险防御的领域。在投资品市场深度调整以及储蓄市场降息等情况下，豪宅市场的吸引力明显增强。二是说明购房政策效应持续释放。对于豪宅的认购，若没有非常专业和精准的政策，那么市场可以热一阵，但绝无持续热。而得益于积极科学的购房政策，豪宅市场才会呈现持续热的向好态势。三是在去年豪宅交易创新高的基础上，今年交易继续向好，说明购买力在进一步修复。我们认为，一个重要因素将进一步支持购买力，即连续几年二手房交易创新高后，很多购房者已经具备较强的换新房能力。四也说明改善型住房需求强劲，好地段好产品，必然具有好市场。五是市场情绪在进一步提振。过去两年二手房豪宅的抛售现象有所增加，但是今年明显减少，这和房价趋稳等因素都有非常密切的关系。

2、趋势分析

对全国房地产市场各物业板块的监测可以看出，其他很多住宅市场都呈现了非常明显的周期波动，但是豪宅市场的波动性不明显，并呈现出持续强劲的态势。我们认为，超大城市“千亿资金进豪宅”现象，具有可持续性。而这种可持续性，对于相关房企而言具有非常重要的启示，亦对于此类企业的资金改善具有积极作用。这里我们将最近6年上海豪宅交易数据列示（总价3000万元及以上新房的开发商名单，为2020-2025年5月19日数据）。相关数据较好解释了此类开发商的资金状况，亦对于理解后续此类企业的投资能力有启示。

（来源：易居研究院）