两月豪掷463亿元！上海“隐秘巨头”现身

两个月时间豪掷463亿元拿地，且地块全部集中于上海核心地段，如此大手笔的企业是上海地产集团——有着上海“最大地主”名号的国字头隐秘巨头。

上海这家“最大地主”是如何拿地的？

5月26日消息，上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司近日以协议出让方式竞得浦东新区上钢社区一宗地块，总价85.4亿元，折合楼面价7.03万元/平方米。

这是后滩板块出让的第二幅宅地。第一幅宅地是其相邻地块，于2024年12月协议出让，也是被上海地产集团拿下，总价88.7亿元，成交楼面价为7万元/平方米。

两宗地块合计总价达174亿元，且均为纯住宅用地，合计房源数约2060套。了解到，这两宗地块后续均计划进行股权转让，转由市场化开发商操盘开发或合作开发。

一周前，5月20日，上海市徐汇区东安新村旧改项目第二宗宅地127b-24地块协议出让，由上海新百安经济发展有限公司（上海地产集团和徐汇城投各持股50%）以98.18亿元总价竞得，楼面价高达12.41万元/平方米，但仍低于去年绿城通过招拍挂市场拿下的徐汇滨江小米地块楼面价（13.1万元/平方米）。

根据出让要求，该地块内无保障房建设要求，地块中小套型建设比例为0，意味着未来可建设成为纯大户型社区。

该地块北侧为2025年3月份协议出让的徐汇区127b-23地块，即徐汇东安新村旧改首宗宅地，由上海新枫安企业发展有限公司以总价83.5亿元竞得，楼面价12.61万元/平方米。上海新枫安的控股股东同样是上海地产集团（持股60%）和徐汇城投（持股40%）。

根据规划方案，东安新村旧改项目共涉及三幅住宅地块，是徐汇目前最大规模的旧改项目，目前两幅地块均被上海地产集团斩获。

不到一个月前，5月1日，上海市规划和自然资源局公示了淮海东路7幅旧改项目地块的协议出让情况，出让价格总计73.27亿元，意向用地者为上海黄浦城市更新建设发展有限公司，该公司由上海地产集团持股60%、黄浦区国资委持股40%。

3月21日，上海地产集团还分别花费86.5亿元和37亿元，以协议出让方式获得杨浦新江湾两幅宅地，其中一幅容积率仅1.1，楼板价分别是5.4万元/平方米和5.9万元/平方米。去年12月份，上海地产集团还分别在浦东新区和虹口区以协议出让方式获得4幅地块，土地价款共计124.67亿元。

据此测算，近半年来，上海地产集团共拿地16幅，总拿地金额达到588.5亿元。这些地块几乎每一宗都位于上海核心地段，且都是通过协议出让方式获得。若通过集中土地拍卖入市，大概率都是能刷新区域楼面价的热门地块。

就拿地事宜，上海地产集团方面，未获回应。

不同于公开土地拍卖，协议出让是土地出让的一条“隐秘战线”。所谓协议出让，就是政府与土地使用者以协议方式签订土地使用权出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。

数据显示，2024年，上海公开出让涉宅用地47宗，累计出让金额达到1321亿元，虽然公开交易的土地规模环比有所下降，但去年上海协议出让的宅地金额超过1000亿元。上海地产集团走的正是协议出让拿地的赛道。

上海地产集团在上海是“巨无霸”一样的存在。其成立于2002年，注册资本300亿元，实控人是上海市国资委。截至2023年底，上海地产集团资产总额超过4200亿元，旗下公司近400家，在职员工超过1万人。过去十年，上海地产集团承担了全上海市60%的旧区改造。

有知情人士称，上海地产集团的主要使命是配合上海城市各阶段发展需求，如前几年土拍市场冷清期间，会出来托底一些地块。近几年，上海进入城市更新冲刺期，作为上海市国资委全资子公司，上海地产集团肩负着城市更新使命，通过协议出让和“场所联动”策略，将优质资源分配给顶 级开发商，令其能以相对合理的拿地价格布局上海。

这两年，上海地产集团频繁使用一种组合打法，即“协议出让+产权转让+联合开发”。也就是，通过协议出让拿下地块后，再通过上海联合产权交易所，由央企国企等实力房企接盘，进入后端开发。通过这样的操作，把原本高门槛高风险的土地资源转化成“可控释放”的城市资产包。

比如去年，上海地产集团旗下公司摘得定海社区风貌旧改地块，一个月后项目就在上海联合产权交易所挂牌转让，最终被中建系的中建壹品拿下，也就是在售的中建外滩源著楼盘。也是去年，招商蛇口从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改项目一幅地块，总价近17亿元，最后落地“海上·清和玺”。

再比如，2022年10月，华润置地因围标事件被禁止上海拿地3年后，便从上海地产集团子公司手上收购了前滩西南区三个地块，借此迈出了在上海市场雄起的关键一步。

尽管上海地产集团背靠上海市国资委，身负“存量地主”的名号，但其同样面临营收下滑及负债高企的压力。据其财报披露，2024年度营业收入317.55亿元，同比下滑15%；归属母公司净利润10亿元，同比下滑44%；总负债2741亿元，同比微增。