523亿的全国总价地王，会由谁来操盘呢？

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楔子

前两天地产圈出了一个重大新闻，上海出了有史以来的“全国总价地王”。东安新村三幅地块通过协议出让的方式，一共卖出了523.03亿元的价格，刷新了全国总价地王的记录。

三幅地块由上海地产集团联合徐汇城投通过旗下平台公司（上海新枫安企业发展有限公司、上海新百安经济发展有限公司、上海新东安企业发展有限公司）分别获取，未来将打造为集195米地标商办、高端住宅、教育医疗于一体的城市综合体。

从近几年的豪宅市场来看，上海地产和徐汇城投似乎没做出过惊为天人的豪宅产品，所以坊间纷纷猜测：会不会引入合作方共同开发？

也有消息称东安新村地块将参考徐汇长桥地块“协议出让+产交所股权转让”模式，有可能引入的合作方还不止一个。

那么问题就来了，谁会成为操盘全国总价地王的公司呢？

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地块简介

其实东安新村地块在动迁伊始就引起了轰动，当时我也关注了，还写了一篇文章。

大家有兴趣的话，可以扩展阅读：《》

东安新村三幅地块，住宅部分的楼板价分别为：

127b-23地块12.6万/㎡

127b-24地块12.4万/㎡

125-31地块住宅部分约12.5万/㎡

已经非常逼近最近开盘的绿城潮鸣东方的楼板价。当时绿城地块13.1万/㎡的价格创造了上海单价地王纪录，而开盘的价格19.5万元/平方米，也是令人乍舌。东安新村地块也可以参考。

从网络上曝光的规划图来看，整个地块的建筑限高不低（限高200米），容积率也不低（住宅部分2.63，商业地块4.38），空间形态尚可，将打造为集地标商办、高端住宅、教育医疗于一体的城市综合体。（如上图）

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谁主沉浮？

这几年，上海的房地产市场基本上是国有企业主导。所以这次上海地产和徐汇城投如果要找合作方，大概率是在国资背景的地产企业里找伙伴了。

另外，合作伙伴一定得具备有豪宅操盘成功经验的吧，不然也难以服众啊。

所以我用AI整理了一份2024年上海住宅市场开发量的房企排名，发现：中海地产是近两年上海住宅开发量最大的房企，全口径金额：702.23亿元。呈现断层式的领先，是第二名保利发展的近2倍。

其中位于黄浦区的豪宅项目“中海顺昌玖里”，全年销售额达196.5亿元，占其总业绩的27%；位于徐汇区的“中海·国际社区”等项目，也是持续热销，单盘销量超780套。

既是市场龙头地位，又有豪宅的成功经验，所以中海地产是东安新村地块最有可能的合作伙伴。

而第二至第五名则是保利发展、招商蛇口、华润置地和万科地产，也都是国资背景的地产商。（如下表）

• 招商蛇口

曾以50%持股主导过徐汇长桥项目（海上清和玺），与上海地产合作密切，所以成为合作伙伴的可能性也比较大。

• 绿城中国

因为最近操盘了“潮鸣东方”，并以产品力卓越赢得了市场的信任，也有可能成为合作伙伴。

• 万科地产

最近境遇不佳，不知道会不会被“照顾”一下，也能分得一杯羹呢？

• 华润置地

则有可能成为商业地块的合作伙伴，毕竟华润的商业是可圈可点的。

当然以上都是猜测，到底会花落谁家，让我们拭目以待吧！

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结束语

东安新村地块，是由政府主导的城市更新。没有采用招拍挂的方式，可能也是为了打造一个风格统一，“实打实”规划落地的样板工程。

而随着“好房子”政策的进一步落实，东安新村地块一定会呈现出更多溢价空间的“好房子”。

不管最后是由谁来操盘，我们都希望不要辜负了这块地的“禀赋”。