黄奇帆对2025年房地产的几个判断

在日前的一场峰会上，黄奇帆以“以改革来化解难题，以开放促进发展”为题，畅谈了对当前经济的看法。

黄奇帆指出，房地产严重的不景气与结构性问题是其中之一。尽管近四年房地产多有调整，但从根本上，中国房地产不具备美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因，房地产企业破产，是一家企业的破产；出现坏账，也是局部的坏账……

总之，2025年中国房地产止跌回稳，将不再对中国经济形成负拉动。未来15年、20年，房地产将随经济同步增长，这是会出现的新格局。

作者整理精选了黄奇帆分享的精华内容如下：

房地产可以观察这5个指标

首先，要讲的是以改革化解难题。当下中国经济遇上的难题至少有四五个，比如说城乡差距，还比较严重。

第二个，是地方政府债务。65万亿这个沉重的债务，使得现在地方要出力使不上力，负担太重。

第三个，中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷。没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。

第四，中国房地产也存在比较严重的不景气，或者说重大的结构性调整的问题。这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。

地产一般讲五个指标：

第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。从22亿变6亿多，跌了60%多，差不多跌了65%。大家想象一下，本来22亿，现在6-7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

第二个，除了建房以外，建好的房子。一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%。

第三个，土地批租量。2020年全国土地批租8.7万亿人民币，2024年预计就在3万亿，这还是比较乐观的。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。总而言之，8.7万亿减掉5万多亿，差不多也要打个七折。

所以，有三个重要指标跌了60%。

第四个指标，大家关心的就是房价。总体上跌了40%-50%。2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点等等。

第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。

我讲这段话意思，五个指标中，三个指标跌了三分之二，两个指标差不多跌了50%。在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。

房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。20年突然来了一次大调整，也很正常。

中国不存在零首付、高杠杆的金融基因

大家现在对房地产有一种担心，认为中国调整的幅度，甚至比日本还严重。第二个，中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？

我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

第一，美国的次贷危机是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后。美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。当时所有美国人买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房。买了以后，房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。

这么一来，有个七八年时间，把美国经济搞乱了。

因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快。银行发放次贷，也不怕银行倒闭。银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

中国房地产，没有允许任何地方、任何企业搞零首付。第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

总而言之，房地产如果有破产，是一家公司的破产；如果有坏账，是局部的坏账。它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

所以，中国不存在这样的金融基因。

中国房地产哪怕现在有问题，也是一个库存太大的问题。是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。总之，不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起。

另外，我们也不要把这次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

日本的房地产为什么能拖累日本经济25年、30年呢？是因为日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。

一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。

日元升值和贬值是美国人在对付日本人。在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的“割韭菜”。金融摧毁，再加上房地产泡沫，等到日元一贬值，鸡飞蛋打，火上浇油。

日本还有一个情况：在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。这是户籍人口的城市化率，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。意思就是90年代，日本城市化率到了顶峰。

到了顶峰，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘。

最后就憋在那里，大家憋着。

对于中国而言，我们的户籍人口城市化率才到了一半：48%。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以我们有足够的循环空间。

总之，房地产是龙头产业。

房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。房地产也是个很大的就业面，它这一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。

这方面是必须解决的。

中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求，刚需还是在的，慢慢地会释放。

政府收储去库存一举三得

当下直截了当的对房地产的拯救。第一个措施，就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿。估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿，总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

这场房地产的危机，关键是产能过剩。差不多有20亿平方米的一手房库存，这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来。回不来房地产商就资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

如果我们国家拿几万亿（现在房价是比正常价格打了6折）把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。

任何一个国家应该都有这样的公房，公房是给老百姓、城市居民居住的，香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%-25%。

我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。过去这些年房地产过分发热，我们手中的保障房只占居民需要总量的5%。不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。

同时，开发商拿到了这笔钱，它拿到了5万亿，这不是利润，它要去还债。5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

最后要说，是不是政府就套牢了？要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？

用不着的。

因为是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。

把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券，发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。老百姓现在100多万亿存款，利息是1.8%，会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，他可以得到4%的回报。

市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。一举三得，化债就把它化掉了，这件事现在正在做。

第二个措施，政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。进一步提出来，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。这些事情说明，中国今后三年、五年，基础设施还有很多可以做的事。

这是第二个启动市场的信号。金融系统与房地产的关系在这一次调整中会得到化解。

第三个，中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%。中国出现了80%、90%，买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

买地的钱不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。你不能让它负债，然后地价翻一番，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆。这样的话，房地产商出格的“地王”都会出现，所以这件事必须在源头管住。

第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。总而言之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

房地产企业数量今后会逐渐减少

整个中国房地产的企业现在有九万多家，世界之最。哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏。

我认为，两三年以后大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

2025年，中国房地产止跌回稳形成未来发展新阶段的起点最后一点，经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。

最后，大家关注的就是房价。

中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，这个国家有统计，全世界，一般家庭收入的7-10年买套房。这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10年-20年买套房。

收入比缩小了一半，好事。

世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。如果一年收入的50%租房，你房子的成本太高，你不该租那么大、那么高的房子。

中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。当下短期来说，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话，2025年中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

（转自：中国地产基金百人会）

来源：市场资讯