鼓台旧改，拆与不拆的争议？

今天聊一个话题就是最近的市中心旧改，特别是鼓楼和台江基本在同一时间启动后，实际的表现也出乎意外，鼓楼出现了一些不和谐的声音，是什么原因导致，下面分析看看。

拆迁方案

聊两个项目旧改之前，再普及一下旧改的赔偿情况，福州旧改常规都是两种，选择货币补偿，选择置换安商房。

对于补偿计算公式，其实也很简单。

区位补偿（大头）+建安成本（老房子的建筑成本）+货币奖励（仅限选择货币补偿）+额外补贴（过渡费+ 住宅优惠补差+公摊补偿+搬迁奖励+租房补贴等）

备注：经常有人把区位补偿就当做所谓的赔偿款了。

这些也就构成了所谓的拆迁赔偿款，然后选拿钱，就是拿钱走人。

选拿房的，就是看意向房源的对接价（并非市场价），按上靠或者持平的面积置换计算。

补偿总价-对接总价=差价，拿到一个安置房，同时差价补齐。

前几年旧改巅峰，经常看到货币棚改造就了一批土豪，是什么样的情况？

主要就是那个选择货币补偿，会给与额外的货币奖励。

比如2019年的南二环郭宅旧改方案，货币奖励是6405元/平，意味着选择拿钱可以多6000多每平。

即便安置房的对接价低于市场，但是这个货币的诱惑明显不小。

后来的发展就是没钱了，货币奖励越来越少，直到现在很多旧改已经没有货币奖励了。

旧改的信息基本就是这些，这时候去计算这些有争议的旧改就能知道其中的大概原因了。

宁化方案

区位补偿：14100，就地安置期房对接价17900，货币奖励0。

选房的案例：

1、区位补偿： 60㎡x14100元/㎡=846000元

2、建安综合（旧房）补偿： 60㎡x2500元/㎡x60%=90000元

3、公摊补偿： 60㎡x10%x(14100元/㎡+1900元/㎡)=96000元

4、住宅优惠补差： 60㎡x1150元/㎡=69000元

5、成套房基础设施配套费： 60㎡x420元/㎡=25200元

6、提前搬迁奖励：20000元

7、安家补贴：60㎡x50元/㎡=3000元

8、搬迁补助： 60㎡x15元/㎡x2次=1800元(补足2000元)

9、过渡费： 60㎡x15元/㎡x39个月=35100元

10、租房补贴：20000元

11、电话、闭路、宽带、管道煤气补助费： 3140元

征收补偿款款合计1209440元，补偿单价约20157元/㎡

上靠选75平米安置期房。

应交安置房购房款：75㎡x17900/㎡=1342500元

应交差价款=|应交安置房购房款-征收补偿款|=1342500元-1209440元=133060元。

最终，宁化一套60平米的老房子，选择原拆原迁，拿到75平米的安置期房，然后再额外缴纳13W的差价。

当然也可以选择拿60平的安置期房，那就是最终拿到60平的期房，再额外拿到13.5W的赔偿款。

当然这还没算上一些装修补偿等。

这就是目前拆迁选房的方案，整体来说对于拆迁户而言就是老房换新房，要么面积上靠额外贴一点钱进去，当然除了房子变新之外，对于原拆原迁最大的问题还是交房周期不确定，此外就是目前安置房大概率都是高层住宅。

假如对于不要房子，直接拿钱能拿多少？

就不一一罗列明细了，主要差别就几个

3、公摊补偿： 60㎡x10%x(14100元/㎡)=84600元
4、住宅优惠补差： 0
9、过渡费： 60㎡x15元/㎡x6个月=5400元

因为货币奖励是0，所以宁化拿钱没有奖励。

最终金额：1099340，相当于18322元/平左右。

看看宁化小区的二手情况：

2021-2023年：成交单价1.7-2.1W。

2023年下半年开始至今：1.5-1.7W。

换言之，宁化旧改即便没有货币奖励，拿钱也比在二手市场直接交易来的划算。

当然也可以发现不少在3月的二手成交，也就是旧改出台后。

原因无非是拿钱的周期不确定，政策还限制只能20%面积拿钱，意味着没有货币棚改红利，还怕太多人拿钱？

至于拿房按目前市场的周期，短期看上去有差价，但是拉长周期看，也没太高的预期。

这里简单换算一下2019年的南二环郭宅旧改拿钱多少？

旧改除了区位补偿外，建安差一些，其他额外补贴差不了非常多。

郭宅区位11800，货币奖励6405，换算之后，拿钱可以到：22427元/平左右。

当时旁边的精装新盘，2.8W左右。

目前台江宁化拿钱1.83W，周边精装新盘4-4.5W。

所以房价是下跌了，但是对于拆迁户而言，没了货币奖励之后，实际价值跌的更多。

对于这种情况，市场就这样，宁化业主看到不管拿钱拿房，都比自身那破房子更有价值，也就没有太多异议。

河南旧改

这个旧改区位补偿分成了两个档次，河南小柳住宅区位价为14864元/㎡，海锦公寓、欣泰花园及柳河花园1至6#楼住宅区位价为15942元/㎡。

就地安置期房对接价18664，货币奖励272元/㎡。

拿房的补偿：

河南小柳100平，补偿款合计2077540元，补偿单价约20775元/㎡

欣泰花园等100平，补偿款合计2254120元，补偿单价约22541元/㎡

两个差价差不多在1800元/㎡，主要差异就是区位补偿，以及建安的综合造价。

至于拿货币大概多少，套入上面宁化的计算，官方其实也给了数据：

河南小柳拿钱：19804元/㎡

欣泰花园拿钱：21570元/㎡

这时候简单回顾一下此前的旧改数据：

2018年的火巷-鼓楼映旧改，货币奖励是11867。

当然这么高的奖励，大概率也是选择置换期房，因为有划片的存在，当然如果选择拿钱，能到3.3W/平左右。

2020年鼓屏路86号旧改，货币奖励是7042。

2023年的东大高工，货币奖励3000左右。

目前的河南旧改，货币奖励272，略好与宁化的0，当然272也没啥意义就是了。

此外原地期房是以14864做基准计算对接价，所以对欣泰花园这些的对接其实是给了优惠。

福州的对接价-区位补差价，以前差价是3000，目前是3800。

对于欣泰这些，差价是2722，比以前的还低。

看上去欣泰其实选择期房已经有额外优惠了，为什么还声音这么大？

这个时候就看看二手数据：

2020-2023年底，成交价在1.9-2.1W左右

随后价格走低，集中在1.8W左右，同样在旧改出台后，也成交不少，但是价格波动并不大。

对比拿钱1.98W，二手1.8W，宁化拿钱1.83W，二手1.65W。

两个项目的二手和补偿价，差个2K不到。

接着就是声音最大的欣泰花园，二手数据不多：

幸福里有2套历史数据：

2020年10月，2023年3月，成交单价2.9W左右，高楼层。

对比同时间的河南新村二手，差价高达8K左右。

目前二手还挂了几套，有2.1W，也有装修不错的3W。

按目前这个小区更高一些区位补偿，拿钱2.15W。

对比原来的二手和目前的挂牌，对于部分房源看上去可能是亏本的。

即便选择拿期房，比周边多1800元/平，对于业主而言，按照之前2套成交，差价是8K左右。

换言之二手溢价消失了，所以这时候也就知道了，为何这里声音最大。

以挂牌那套105平三房，精装不错的房源，未来的原拆原迁居住舒适度会差多少？

以目前的旧改的容积率走势来看，早先核心区域的旧改是高比例安商房，容积率是3以内，后来就朝着4左右发展了，限高普遍100米的密集住宅。

未来值多少钱？

周边的参考杨桥新苑，前几年二手成交都在3W左右。

去年底到现在，成交的小户型已经来到2.2W还是精装。

所以对于原拆原迁的选项，看上去是目前大部分旧改的最优解，但是实际的未来价值，其实已经很明朗了。

所以摆在欣泰这些业主面前，拿钱货币奖励接近0的溢价，拿房未来可能就这个价。

盘点总结

通过二手市场，配合补偿款的对比，其实也能发现为什么面对拆迁有这些差异。

拆迁的红利本就消失，即便楼市下跌，但是红利下跌的可远比以前快。

只不过对于大部分拆迁，在不值钱的老房子面前，目前依旧是一件好事。

当然对于在市场有溢价的老房子，那可能就不一定了。

这也给市场购房一个建议，鼓台老房子，买入的市场价值已经很低了，以前还能博拆迁，现在拆迁来了，可能还要亏。

最后聊聊面对争议怎么办？

如果这是鼓山镇，不是难事，比如当时的渠城新村，现如今的和樾风华。

如果这是台江，更简单，一个意外就解决了，比如当年的排尾。

对于宇宙中心，要如何应对，虽然看不上，但是还是希望以人文本！