开发商欠债，业主躺枪！三千多个车位被查封！

端午假期，大家过得都挺开心的吧。

而广州雅居乐花园和雅居乐·剑桥郡的一批业主，却郁闷了。

就在节前，他们在小区车库发现来自广东省广州市中级人民法院的公告，并被告知自己一直使用的车位，即将被拍卖！

业主真金白银钱买的，租的车位，怎么会被强制查封了呢？

01

看到法院公告

业主才知道车位涉案

根据公告显示，本次查封是依据2023年珠海国际仲裁院某调解书立案执行。

当中提及的深圳联新投资管理有限公司，为中国平安保险集团旗下专注于投资管理的企业。而这家公司与蓝光发展、富力、佳兆业等多家暴雷企业，都有债务关系或是涉及法律纠纷。

常州湖畔置业有限公司，由迪扬有限公司控股，迪扬有限公司则属于雅居乐集团。

因此，就公告上提到的企业信息来看，大概率是深圳联新（平安）将雅居乐告上国际仲裁院，才引发的这次查封拍卖。

按理来说，欠债还钱，天经地义。

但问题是，被执行的3000多个车位，绝大部分都是业主花钱卖下或在租的！

根据业主反映，这些车位分为两种类型：

第一种，业主买的是产权，与开发商签订的是购买合同；第二种业主买使用权，签订20年租赁合同。

另外，由于涉事的广州雅居乐花园和雅居乐·剑桥郡都是大型社区，内部分为多个组团，导致车位的销售时间、销售方式也不尽相同。

譬如买车位的业主，有已经办理产权证和因为各种因为未办证的；买车位的时间，有珠海国际仲裁院出具调解书之前的，也有在那之后的。

但是不管如何，业主都是花了真金白银购买车位的，对于车位涉案，事前并不知情。如果按照公告执行，这无疑是损害业主作为消费者的合法权益。

因此，法院方面给了业主申请执行异议的机会：

6月6号之前，业主需向法院提供房产证、购买/租赁合同、户口本、身份证以及水电费、管理费等能证明车位属于本人所有或称其租用的证据。

小区管家（雅居乐物业）给业主的回复，也是如此：

为了验证这一说法，掌牛哥搜索了相关信息，发现因为房企欠债，业主车位被拍卖的案例不在少数。

其中，（2022）最高法民终91号判决书最具参考意义，在这里希望能给雅居乐业主们一些启发。

在该案中，最高法院终判——业主权利具有优先保护的必要，案涉车位享有排除抵押权执行的民事权益，主要理由如下：

一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。

另外，业主自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定业主购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”受特别保护的必要居住权利属性。

二、业主购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护。

该案业主对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。

同时，物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

三、XX银行（债权人）在对案涉交易风险具有防范和控制的优势前提下，未尽到必要注意义务。

判决书提到，在买卖过程中业主基本没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。

设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势。银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。

有最高法院的判决在前，雅居乐的业主只要在限时内提供相关证据，车位大概率能被免于查封拍卖。

02

曾经的华南五虎之一

去年亏损175亿元

不过，业主们可以顺利保住车位是一码事。

雅居乐地产公司的做法，有没有不妥，该不该追究，又是另一码事。

在已知车位可能涉案的前提下，继续将车位售卖/长租给业主，本身就违反了合约精神。

掌牛哥不敢说，这是不是蓄谋的“一个车位两头卖”，但无论怎么看，开发商都不是无辜之人，相关行为不太可能是无心之失。

退一步来说，如果雅居乐有意保障业主权益，在这份公告贴出前就应该主动提醒业主办理网签和产权手续，主动告知租赁车位可能存在的风险。

而不是法院杀到眼前了，才来匆忙“提醒”业主。

更不用说，有买车位使用权的业主透露，地产公司收钱以后只给收据，没有发票。

如今想来，这个举措本身就很不规范。这很难让他们不质疑，是不是当时就有其他考虑呢？

业主们有这些疑惑，也是事出有因——毕竟，这几年的雅居乐地产一直在亏损，资金紧张债务压顶，早已不是什么秘密。

今年3月，雅居乐发布了截止2024年12月31日止年度之全年业绩公告：

集团亏损及公司股东应占亏损分别175.39亿元、172.16亿元，集团的净负债比为103.6%，高于上市房企净负债率的均值83.99%（数据来源克而瑞）。

虽然，雅居乐并不是房企中亏损最多的，但公告中有一段话，让掌牛哥嗅到了不寻常的危险气息。

会计师事务所对于年报给出的意见，居然是“无法表示意见”。

百度了一下，“无法表示意见”是审计报告中一种特殊的意见类型，表明审计师由于无法获取足够的审计证据，无法对财务报表的整体合法性与公允性发表意见‌。

简单理解，就是水很深啊......

再往前看，雅居乐集团2023年度净亏损127.78亿元、股东应占亏损138.01亿元，2022年度净亏损133.73亿元、股东应占亏损149.81亿元。

狂亏三年，没有起色，这样的业绩报告，自然是让业主们担心和猜忌的。

目前，雅居乐在广州的项目基本已经售罄，唯一一个在售项目便是从化区的雅居乐海伦堡溪镜花园，单价在9千/㎡左右。

而就当下土储来看，在未来很长一段时间内，雅居乐或许还要面临项目销售、集团偿债等等压力。

注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。