土地确认收回，南京江宁核心区一批王炸宅地很快出让！

不得不说，江宁行动力很强！

就在最近，江宁规划和自然资源局官网公示了两则土地收回公告，指向竹山路景枫G96、朗诗玲珑屿北侧景枫正和大厦地块。

根据公告，这两块地的国有建设用地使用权都被正式收回。结合此前地块用地性质变更规划，锐评君猜测，两幅优质涉宅地块将很快亮相南京土地市场。

江宁核心地段+迭代改善产品的绝摆组合，可以期待起来了。

01

先看两幅被收回地块的情况。

南京东方景志置业有限公司国有建设用地，对应竹山路景枫G96地块

根据公告，2020年，南京东方景志置业有限公司以11.6亿底价取得位于江宁高新园天元中路以北、竹山路以西一宗国有建设用地使用权，即竹山路G96。

图片拍摄于2021年4月

地块为商办混合用地、基层社区中心，综合容积率4.53，面积为87103.80平方米，不动产权证号为：苏（2021）宁江不动产权第0033620号、0033819号、0033741号。

按照当时的规划，G96将建设一座150米高的标志性塔楼、一座体量不低于15万方的购物中心、一座3万方的地上停车楼、两座酒店、建筑面积不小于5400㎡的地铁竹山路站换乘厅等。

毋庸置疑，这座综合体对江宁意义重大，早在2022年江宁发布就公布了综合体的案名：景枫城，计划开竣工时间节点为2021年10月至2024年10月。

但由于建筑业态多、要求自持比例较大，且为双地铁上盖，景枫G96的整体开发建设难度并不小，一度进展缓慢、停工过，甚至于去年2月被列入江宁区闲置土地名单内。

今年4月底，沉寂已久的景枫G96地块有了大动作。

官方出手，对地块用地性质进行爆改：

①由两幅商办混合用地合并为一幅商住混合用地，容积率由5调整至2.2，建筑高度也从150米调整至80米内；

②商业办公建筑比例大幅缩小，占地上总建筑面积比例为15%-30%；

③ 地铁1、5号线竹山路站的换乘大厅仍设置在地块内，且明确该换乘大厅要与商业、办公功能一体化设计，合理组织交通流线。

在当时，官方文件并未明确G96调改用地性质后，是继续交由景枫开发，还是收回后重新走招拍挂流程，现在，地块的走向尘埃落定。

就在用地性质爆改一个月后，地块收回公告正式公示。

这意味着，守着1、5号线竹山路站双地铁口，江宁核心区将很快有优质涉宅地块上新，住宅业态最高可占比85%！

南京瑞沨生物科技有限公司国有建设用地，对应景枫正和大厦地块

景枫正和大厦地块，对于不少老江宁而言不陌生了。这块地在朗诗玲珑屿北侧，与中海龙湾财富中心隔一条天元中路对望。

与景枫G96比，这块地的经历坎坷多了。

早在2004年，南京吉马新型材料有限公司取得该地块，用途为工业用地。

拿到地块后，景枫并没有急着开发起来，反而是配合城市建设需要，分两次被收回部分土地。

直到2016年，地块变更规划用途为科研用地，且用地单位更名为南京瑞沨生物科技有限公司。

天眼查显示，无论是南京吉马新型材料有限公司，还是南京瑞沨生物科技有限公司，实际控股人都是张景春。而张景春，正是江苏景枫投资控股集团有限公司的总经理。

景枫官网显示，景枫获得地块后，将其命名为景枫正和大厦，按照当时的计划，将打造成集商业、办公、公寓为一体的现代化研发办公建筑群。

但计划不如变化，这个项目一直没能推进下去，晒地皮到现在。

直到今年4月底，官方发布了地块用地性质变更公告：

地块原先为科研设计用地，容积率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，绿地率≥20%，可兼容20%的商业设施。

规划调整后，地块变更为二类居住用地，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

现在，几乎与景枫G96同一时间，景枫正和大厦所在地块的使用权也被正式收回。

这两块地平整易开发，周边交通、商业、教育、医疗等资源完备，可以称得上是这几年江宁不可多得的绩优地。参考仁恒龙湾、嘉和华府的流速，未来大概率不愁卖，估计拍地环节就得抢。

02

除了景枫G96、景枫正和大厦所在地块，今年江宁百家湖一带，还有一块低密宅地要上新。

这块地在双龙大道和高湖路交汇处，现状是江宁水务集团的办公楼、水域和绿地等。

最近，南京市规划和自然资源局官网公示了地块的控制性详细规划，用地性质由供水用地（U11）调整为二类居住用地（R2），容积率≤1.6，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，绿地率≥30%。

容积率控制在1.6，建筑高度不超过35米，叠加可做第四代住宅等迭代改善产品，这块地的底子有多好，不用多说吧？

但锐评君认为，地段优势让地块更加迷人。不妨从地图上欣赏：

扼守城市干道，地块周边的交通毛细管网很丰满，地铁1号线百家湖站、3号线九龙湖站，也都距离地块不远。

景枫中心、百家湖1912、江宁金鹰、21世纪太阳城等商业天团，是步行可达的友好距离。

地块周边的住区，以江宁早期的中国人家、颐和美地等低密小区，后来的万科翡翠公园等为主，一定程度上保证了城市界面的纯粹。

还有惊喜。地块南侧就是牛首山河，这几年，江宁大搞生态保护，并沿着河岸开发了步道，走出家门就能享受天然氧吧。晴天的傍晚，晚霞、牛首山等，都能尽收眼底。

再走远一些，九龙湖、百家湖，也是日常放空的后花园。

距离这块由供水用地爆改为纯宅地的地块不远，九龙湖将迎来首个四代宅，而且是金茂府系。

今年4月底，经过72轮竞价，金茂以11.4亿总价拿下九龙湖G18地块，成交楼面价17289元/㎡，是近年来江宁成交热度最高、竞争最激烈的宅地。

半个月后，G18地块规划光速出炉：

拟建5栋15-17层小高层、3栋9层洋房；建筑立面，为江宁首个全铝板外立面；户型建面约140-220㎡，叠加四代宅的优势，得房率将高达约100%，为区域内首个低密第四代住宅。

更令江宁改善买家心动的是，拿地当天，金茂就官宣要把G18地块打造成金茂府系高端产品。

容积率1.8+金茂府+低密四代宅+纯改善户型+九龙湖公园里，金茂G18项目，无疑是今年江宁最值得期待的改善新品。

03

一个问题，今年江宁为何密集盘活低效用地，扎堆释放优质涉宅地块？

锐评君认为，这是三方共赢的好事。

第一，避免城市摊大饼式扩张，提升土地资源配置效率；

第二，优化江宁人居结构、稳定市场预期，在稀缺地段、资源集中的土地上适配高品质改善型新品；

第三，低效用地盘活后，土地出让金等可以增加官方财政收入，进而用以建设更美好的城市，实现良性循环。

后续江宁会不会有新的重磅宅地腾挪出来，我们不得而知，但至此江宁的改善逻辑已经明了：回归城市中心。

我们知道，江宁的核心区域无非百家湖、九龙湖、小龙湾、东山。但囿于有限的土地供应，偏保守的产品定位，令人眼前一亮的迭代改善选项并不多。

随着城市发展逐步回归中心化，江宁的思路非常清晰，不遗余力为城市中心的改善人居格局洗牌。

一方面，这几年东山陆续拿出一些位置还不错的地块供应，比如中天金宁风华、中建东山樾府等，精准满足地缘改善需求。

另一方面，在小龙湾、百家湖、九龙湖挖潜，计划今年入市的九龙湖金茂G18，即将拍卖的三幅优质宅地，就是典型范例。

这些地块都有共同点：位于江宁中心地段，拥有多维度的城市资源，可谓在最好的土地上，开发迭代住宅产品。那么，接下来江宁的改善逻辑一定是回归中心地段、拥抱优质城市资源。