上海新房90%实得率！招商、金茂让二手房东心发慌？

当“户户有庭院、层层有花园”的第四代住宅，在全国多城凭借巨无霸露台和100%-140%的超高实得率席卷市场时，上海的购房者却仍在为“高得房率”和“零公摊”翘首以盼。

理想丰满，现实骨感。上海严苛的《建筑面积计算规划管理规定》仍如紧箍咒，把主流住宅的实得率压在了70%-80%。

在这样的政策“夹缝中”，北上海的三个新盘——淞南板块的招商序、江湾金茂府，杨行板块的金茂棠前，却将实得率推高至80%以上，部分户型甚至达到了90%左右。虽然与“四代住宅”仍有不小差距，但其“多阳台”、“高附赠飘窗”等策略，在上海的小高层市场中，已足以对那些低实得的二手房形成冲击。

更重要的是，这三个楼盘不仅做大了实得率，还在市场中交出了亮眼的销售成绩单：招商序和江湾金茂府认购率双双破120%，开盘去化超9成；金茂棠前更是以144%的认购率首开即罄。

这可能预示着，在上海楼市，一场由“面积效率”引发的价值重构正在加速。

一

招商序、江湾金茂府：抓住了首批北上海的改善需求

表：招商序、江湾金茂府产品基本情况

资料来源：亿翰智库整理

资料来源：企业官微

招商序和江湾金茂府这两个项目相同点很多，所以先放在一起讲讲。

这两个项目分别是由招商蛇口和中国金茂相互“三七”、“七三”持股，产品定位都是改善型。

并且这两个项目都位于宝山淞南板块南侧的“居住区”，仅一站地铁之隔，所以大可以理解为其交通、区位、周边配套，相差不会特别大。

住宅周边小配套相对成熟，区域的城市更新正在稳步推进中。值得关注的是，未来江湾金茂府所在的通南路TOD将带来更丰富的社区商业配套，进一步提升区域活力。

认购和销售数据也证明了这两个项目肯定有吸引人的地方：合计353套房源，认购率双双破120%，开盘去化均超过9成。

表：招商序、江湾金茂府产品认购、开盘数据

资料来源：公开渠道

资料来源：企业官微

究其良好去化的原因，从外部大概可以有以下几点理由：

一是，改善产品在北上海客群有积累。宝山淞南板块已经经历了10年的新房供应“空窗期”，刚改/改善客群已经有了一定积累，据销售讲解，有大约50%的客群来自板块内；

二是，项目价格有优势。两个项目单价均未超过7万/平米，而外环内的新房单价均价已达约8.8万/平米、总价动不动接近千万；

三是，未来交通便利度较高。地铁沿线，招商序和江湾金茂府分别临着正在建造（于交房之前，2025年末开通）的18号线（二期），长江西路、通南路地铁站，距离目前18号线一期的起点长江南路站分别相差2站、1站。到杨浦、虹口、浦东比较方便，未来通过18号线可以快速直达五角场、杨浦滨江、北外滩等核心CBD商圈，到达陆家嘴也就约40分钟。旁边的军工路快速路新建工程预计2025年内完工，而长江西路快速路已被列入2025年上海市重大工程清单，意味中环线北抬或在2025年将迈出重要一步。

资料来源：百度地图

外在的共性说完了，再单独看各自的产品

01

招商序：改善中见得“性价比”

招商序最大的卖点无疑是三阳台、高实得率。

其实，2011年以前，上海三阳台的住宅产品还很普遍。

直至《上海市建筑面积计算规划管理规定》全面严格执行，上海阳台的面积被限制在了8平米。

导致十多年来，不论是80-100平米的普宅还是300-400平米的豪宅，阳台面积都被压缩在了小小的8平米之中。

图：2011年《上海市建筑面积计算规划管理规定》

资料来源：公开信息整理

而最近两年，已经有不少城市发布了计容新规，一方面提升了阳台的占比，另一方面减免了更多计容面积，使实得率能够达到甚至超过100%。与之相比，上海新房产品受到阳台等面积的限制确实高得多，比较常见的实得率也就70-80%。

表：部分城市阳台建设、计容规则

资料来源：亿翰智库整理

在如此的限制之下，招商序就连最小的100平米户型也作出了三阳台设计，确实做出了很大的突破。再加上赠送的多处飘窗，在不增加销售面积的前提下，提高户型竞争力，给到用户更多的实际使用面积。

图：招商序产品户型图

资料来源：公开资料整理

在实际交付上，招商序地面墙面大量的岩板通铺与奢石，厨卫墙地面、客厅地面均岩板铺贴，客厅延伸出去的阳台也铺上了岩板；

资料来源：公开资料整理

全屋交付松下的空调地暖两联供、百朗的新风系统；

主卫采用了唯宝洗脸盆、高仪的智能马桶、恒温花洒；

厨房则是方太的燃气灶+油烟机+洗碗机、博世的蒸烤一体机等高端系列。入户定制轻卡门，钢芯结构外加高强度钢板，搭配博联七合一智能门锁。

资料来源：公开资料整理

02

江湾金茂府：颜值和细节略胜一筹

同样，先说最大的卖点，那必然是金茂的科技系统。

其毛细管网主要安装于顶棚和部分内墙表面，不占用室内空间。并且该系统无噪音，不会产生冷凝水或风扇声，传热均匀，能够营造出夏季约24-26℃，冬季约20-22℃的舒适居住环境，同时减少室内温度死角，使墙壁也能实现冬暖夏凉。全屋还有24小时置换式新风系统保持室内适宜的湿度。

科技系统的确与传统的空调+地暖+新风的组合有所区别。

当然，享受这样的科技系统是需要支付每月6.6元/平米能源费的，加上每月7.08元/平米的物业费，114平米户型的房子，一个月大约要支付1560元，价格确实会比每日全天开着空调/地暖消耗的电费更高。

更优质的居住体验，或更少的费用，选择还是取决于个人。

图：金茂府系3.0十二大绿金科技系统

资料来源：公开资料整理

再通过样板房看产品交付：

金茂通过铺设大量的木饰面，令室内显得更和谐统一。连内嵌式冰箱也用实木包边。小夜灯镶嵌在墙面内，各房间也都做了隐形门。

资料来源：公开资料整理

卫生间配备杜拉维特台盆、壁挂智能马桶，高仪龙头、淋浴花洒；主卫定制美妆冰箱。

资料来源：公开资料整理

厨房配备博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套，colmo内嵌式冰箱（比招商序多的），摩恩水槽、抽拉式水龙头。

资料来源：公开资料整理、样板间实地拍摄

江湾金茂府也是高附赠的户型设计。个人认为，江湾金茂府对厨房的飘窗运用最为出彩，其利用了飘窗拓展了厨房的操作台面，打造出了同级更宽敞实用的“U形”厨房。

资料来源：企业官微

从最后的认购和首开销售结果来看，虽然存在那1500元/平米的单价差，但是“高颜值”和“好体验”似乎更得人心。

二

金茂棠前：北上海年轻家庭的刚改选择

如果说招商序和江湾金茂府精准抓住了淞南板块积蓄已久的改善需求，那么位于杨行板块的金茂棠前，我认为是用价格和不错的产品质量抓住了北上海刚改需求的“小家庭”或者年轻人的心。

金茂棠前是中国金茂在上海的首个棠系项目，作为“金玉满堂”产品线之中代表“潮流、年轻、先锋”的棠系，一批次推出建面约85-117平米的3-4房264套，认购率144%，均价约4.9万/平米。

累计收获大筹380+组、小筹90+组，首开全部售罄。

价格无疑是金茂棠前的一大优势，上海的大多TOD新房都在6万元/平米往上，即使对比上海较为低价一档的泗泾站TOD的招商时代潮派，首开均价也超过了5万元/平米的线。

而金茂棠前4.9万/平米的价格显著降低了年轻家庭或首次改善人群的上车门槛。

资料来源：公开资料整理

再看地段，金茂棠前位处宝山站杨行板块，为宝山站19号线TOD项目。

金茂棠前聚焦年轻家庭的棠系产品，能够兼顾到高颜值和实用性，与杨行传统的刚改居住板块气质不谋而合。

目前，金茂棠项目周边的配套正处于快速发展阶段。宝山站（预计2027年建成投用）、19号线地铁、合生汇商场等配套都在稳步推进建设中。

同时，项目所处的区域拥有一定的产业基础，周边环境的优化提升也在计划进行中。

此外，项目东侧邻近一条服务于宝钢的货运线路。建议对噪音较为敏感的购房者在选房时，特别是考虑东侧楼栋时，可以实地感受一下环境情况。

资料来源：公开资料整理

不过，我也发现了金茂棠前样板间的一个“小心机”，为了让房间显得更宽、更大，几间卧室是没有放置衣柜的，留给衣柜的空间也几乎没有。家里居住人口较多的话，衣物收纳空间不足确实会造成不便。

看完招商序、江湾金茂府和金茂棠前这三个热销盘，最深的感触就是：资金有限的情况下，在上海买房，是不可能做到区位、周边配套、交通、面积、舒适度等方面“我全都要”的。

说到底，房子终究是买来住的，是不是真的适合自己，还是要亲自看了才知道。

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