朱辛庄“好房子”静悄悄，中海未来之境产品力难撑售价

北京进深 徐迪 近日，中海在昌平的首个“好房子”项目朱辛庄0029地块案名流出：中海未来之境。

取了隔壁兄弟盘寰宇未来和小红门时光之境的后缀。

该项目4月9日就已公示了总平图，到现在两个月过去了，案名和户型图仍未官宣，进度慢得有点异常，或许是为了让中海寰宇未来尾盘尽快出清。

关键是这个左手打右手的局面下，新项目未必能讨到好处。

中海寰宇未来目前正在做特价房，单价能杀到6万里，性价比很高。中海未来之境如果卡在这个节点开盘，很难保证价格和销量。

今年上半年，中海北京新盘次第开出，与萬吉玖序、丽金府等多个顶豪项目相比，朱辛庄这个不到4万平米的小区似乎不太够看。

中海朱辛庄项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5，限高80米。

规划6栋8-18F住宅楼，共342户，住宅建面约3.77万㎡，户均建面110㎡。

刚需/首改户型为主，面积段100-130㎡，主力建面105㎡。

1#-3#楼为18F小高层，1、2#楼户型建面约105㎡，共144套；

3#楼王栋，顶配130㎡户型，共70套，东侧单元首层架空。

这是好房子新规发布后，昌平首个有架空层的新盘，也是继龙湖观萃之后，昌平第二个架空层项目。

4#-6#为8-11F洋房，4、5#楼户型建面约110㎡，共80套；6#楼三个单元共48户，为100㎡左右入门户型，端户建面不到100㎡。

根据网上流传的户型草图项目南向开敞阳台仅1.15米，且不是通面宽，主卧和客厅外接阳台，次卧为飘窗；

北向设备平台供实际设备使用，不能封入室内做扩容面积。

按照上面这张西边户108平米户型图计算：

南阳台7.935平米，赠送一半面积大约3.97平米+飘窗1.45平米全赠送，满打满算5.42平米。

建面108平米，套内面积81.3平米，产权得房率75%左右，加上赠送面积，实际使用率可以达到80.3%。

相比之下，刚开盘的越秀星耀未来产权得房率81%-85%区间，实际使用率能到91%，并且目前成交均价5.55万/平，难怪网签速度这么快。

朱辛庄新盘在昌平属于第一梯队，周边大华启宸府、越秀星樾和中海寰宇未来，均价都卖到6.2万左右。

大华启宸府（宸华园）2023年9月26日首开，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均价6.2万元/平。

越秀星樾（颐樾嘉苑）规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.2万/平；

2024年12月以及今年2月底，320套现房取证，面积段92-127平米三居四居。目前总计网签656套，已取证房源去化超八成。

中海寰宇未来（光元里）2024年3月30日首开，共932套，主力97-145平米三居四居，目前网签645套，去化率69%，成交均价6.2万元/平。

原以为中海朱辛庄项目会成为产品刺客，但现在看并没有。

周边配套大家都差不多，中海朱辛庄项目最大的优势是离地铁近，靠这一点很难再现隔壁大华启宸府的日光盛景，除非，价格给力。

规划设计方案于4月8日-16日期间公示，共收到243条公众反馈意见，主要还是阳台、设备平台等问题。

建设单位回复表示，项目户型设计满足各项设计规范，并强调，项目属于《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》使用区域，适用该政策。

此外，项目7#、9#配套楼，也就是小区北边的商服楼和东南角的社区养老服务驿站，设置了屋顶绿化，覆土厚度不小于600mm，按规范计入绿地率。

分局表示，关于绿地设计问题将同步征求园林局意见，目前方案按照规划要求，绿地率需达到30%。

其余的反馈意见还涉及到设计图纸规范性、城市风貌、道路开口及交通组织等问题，建设单位均明确表示严格按照相关规范及要求设计。

值得注意的是，对于其它反馈意见，分局都表示“双方意见无重大分歧，予以采信”，唯独在绿地问题上，这句话没出现。

这是否意味着，目前的方案中，绿地率未满足该标准？

室内扩容空间方面，南向有开敞阳台+飘窗，部分楼栋端户有转角飘窗。

北向有设备平台，面积不大，为结构外建筑，不可封闭。

小区配建公共服务设施配套，建面超2600㎡：

东侧大门进来是物业服务用房+邻里中心；

北侧有两栋沿街商业服务楼，共两层，建面超1000㎡；

东南角有一栋社区养老服务驿站，建面在350㎡左右。

鸟瞰图上能看到，这两栋配套楼顶都做了屋顶绿化，计入绿化率。多少有点地面不够，屋顶来凑的嫌疑。

昌平区朱辛庄二期0029地块由中海发展+未来科学城联合体2月18日摘得，宗地总价12.8亿元，住宅地块楼面价约3.18万元/㎡。

朱辛庄拿地主体北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人、董事长为付熙嵬，董事、经理为倪健刚。

中海未来置业是中海寰宇未来项目的开发主体。

在上月底中国海外发展的年度业绩会上，董事局主席颜建国表示，“中海好房子”将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。今年，公司将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”， 实现更大的价值创造。

在朝阳和丰台，中海已打造了多个“好房子”新规产品，规划有架空层、开敞阳台+花池、3.6米层高等设计，本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。

除住宅地块外，朱辛庄项目还打包了一幅体育用地，为回龙观国际信息产业基地二期0041地块，日前也已发布设计方案。

用地面积1.88万㎡，建筑规模1.45万㎡，其中地上建筑规模1.1万㎡，建筑高度21.95米，容积率0.6。

主体建筑体育中心为两栋连体建筑，拟打造高品质体育场馆设施，包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等，全面满足多元化运动需求。

同时场馆设计兼顾多功能性，可灵活用于举办小型发布会、展览、年会等活动，有效提升空间利用率。

0029地块距离朱辛庄站不到500米，真正的临铁盘，可承接海淀大厂外溢需求。朱辛庄是昌平线和8号线换乘站，两站地到西二旗，乘坐8号线可直达城中心，无需换乘。

此外，地块交通评估的审查意见中也提到，项目地处北部拥堵地区，区域现状路网不完善，主要进城通道拥堵严重，而街区新增建筑规模较大，区域的开发建设将进一步加剧该地区交通压力。

应落实轨道既有线网优化提升行动计划，提高区域交通供给水平，实现与回天地区、昌平新城和海淀山后地区的直接联系，缓解道路交通压力。

1、尽快稳定S15快线在区域内的规划方案，预留实施和接驳用地条件。

2、朱辛庄站轨道微中心应进一步强化功能聚集，细化设计方案，优化交通组织，预留慢行及公共活动空间用地条件，构建立体车行及人行交通体系。

同时加快实施区域周边回沙路、镇辽门路等南北向通道，缓解京藏高速公路等主要进城通道的交通压力。

项目周边商业配套丰富，东侧一路之隔是万达广场和住总万科天地，向西2公里还有永旺商城和在建中的超级合生汇；医疗方面有积水潭医院等多家三甲医院；教育方面，有北京101学校未来科学城校区。

此外还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

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