不能上市的央产房如何继承？北京房产律师谈分割要点

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一套不能上市交易的央产房，成了三姐妹反目的导火索。有人手握父亲自书遗嘱，有人拿出 “撤回声明”，购房出资、赡养义务都成了争夺遗产的筹码。这场家庭纠纷中，法院如何用法律划出公平的分割线？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 林建国与李淑芬是夫妻，育有三个女儿，长女林悦、次女林婷、小女儿林瑶 。林建国于2020 年 3 月 15 日离世，李淑芬在 2021 年 10 月 27 日去世。李淑芬生前患有视力残疾、阿尔茨海默病，文化程度为文盲 。

争议财产：登记在林建国名下的北京市海淀区一号房屋，属于按经济适用房管理的央产房，不能上市交易，建筑面积 120.2 平方米 。

（二）双方争议焦点

原告主张（林悦、林婷）：

要求按父亲 2015 年 11 月 7 日的自书遗嘱分割一号房屋，自己各占 38.96% 份额，林瑶占 22.08% 份额；

称购房时旧房折价部分三人应均分，且自己出资最多，林瑶仅出资 5 万元装修费 。

被告抗辩（林瑶）：

父亲 2017 年 2 月 18 日的声明已撤回 2015 年遗嘱，应按法定继承，自己继承三分之一份额；

一号房屋是父母共同财产，遗嘱未考虑母亲权益，侵犯自己继承权 ；

主张自己对父母尽到主要赡养义务 。

（三）关键事实与证据

房产购置：

2008 年 11 月 20 日，林建国与甲公司签订合同购买一号房屋，总房款 623816 元，用旧房评估价 210836 元抵扣部分房款，剩余房款由林悦、林婷出资，林瑶出资 5 万元装修；

2011 年 11 月 22 日，林建国取得房屋所有权证 。

遗嘱相关：

林悦、林婷提交 2015 年 11 月 7 日林建国的自书遗嘱，明确按购房出资分配房屋份额；

林瑶提交 2017 年 2 月 18 日林建国签名的声明，称之前遗嘱分配 “不合适”，但声明由林瑶书写，无见证人 。

赡养争议：林瑶提供邻居录音证明自己尽主要赡养义务；林悦、林婷拿出家庭记录材料，证明三人轮流照顾 。

案件分析

（一）遗嘱效力的双重博弈

自书遗嘱有效性：林建国的自书遗嘱符合 “亲笔书写、签名、注明年月日” 的法定形式，且鉴定显示立遗嘱时精神正常，在无相反证据下，法院认定有效。

遗嘱撤回无效性：林瑶提交的 “撤回声明” 由她代书，无两个以上见证人在场，不满足代书遗嘱或录音录像遗嘱的形式要件，无法产生撤回效力。

（二）夫妻共同财产分割逻辑

一号房屋属林建国与李淑芬夫妻共同财产，二人各占 50% 份额。林建国的 50% 按遗嘱继承，李淑芬的 50% 因无遗嘱按法定继承 。

（三）法定继承的酌情考量

李淑芬的遗产由三姐妹继承，虽林瑶主张尽主要赡养义务，但证据不足。考虑林悦、林婷购房出资多，法院酌情让她们多分 。

裁判结果

一号房屋由林悦、林婷、林瑶共同继承，林悦、林婷各占 38% 份额，林瑶占 24% 份额 。

案件启示

（一）遗嘱撤回需谨慎

撤回或变更遗嘱，必须符合自书、代书、公证等法定形式。口头表示、单方声明都可能无效，建议重新订立遗嘱并公证 。

（二）出资证据要留存

购房、装修等出资需保留转账记录、协议等凭证，涉及家庭财产时，书面约定比口头承诺更有法律效力 。

（三）赡养举证是关键

主张多分遗产，需提供医疗记录、陪护证明、证人证言等证据。日常尽孝虽出于亲情，但关键时刻能成为维权依据 。

（四）共同财产早规划

夫妻共同财产的继承需双方共同安排，避免一方遗嘱未考虑配偶权益引发纠纷。提前订立共同遗嘱或财产协议，才能避免家庭矛盾 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）