刚刚南通12条新规曝光！涉及复式住宅、露台退台、绿地率......

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日前，通州区自然资源和规划局发布了《<通州区服务项目建设优化规划办理12条（试行）（征求意见稿）> 征求意见的公告》，涉及建筑形态、建筑面宽、露台退台、绿地率等等，值得关注！

通州区服务项目建设优化规划办理12条（试行）

（征求意见稿）

为贯彻落实党的二十届三中全会关于优化营商环境部署要求，深入实施《南通市优化营商环境条例》，进一步营造全链条服务、全方位保障、全要素支撑的一流营商环境，服务通州住宅、产业等各类项目建设，助力通州经济社会高质量发展，特制定以下12条优化规划管理的提优举措。

一、关于建筑形态。低层住宅、多层（4-6层）复式住宅、小高层（7-11层）复式住宅建筑套内局部设置共享空间（挑空）并同时满足以下条件的，其共享空间（挑空）按其实际建筑面积计入容积率控制指标范围：

（一）共享空间（挑空）高度小于或等于两个自然层。

（二）低层住宅、多层（4-6层）复式住宅每套内共享空间（挑空）不超过2个；小高层（7-11层）复式住宅每套内共享空间（挑空）不超过1个。

（三）共享空间（挑空）部分总面积不超过该套套内建筑面积（地下室面积除外）的20%。

（四）共享空间（挑空）部分不得设置网格梁等构件。

二、关于建筑面宽。在符合消防安全和城市景观风貌等要求的前提下，对低层、多层（4-6 层）住宅建筑面宽（长度）不作限定。

三、关于绿地率。商业和高层住宅的混合地块绿地率不少于30%，用地20亩以内的商住混合地块绿地率不少于20%。利用天然草皮或人工草皮设置运动场地的，允许计入绿地率。

四、关于露台、退台。低层住宅局部设置露台、退台的，露台、退台面积不作限定。

多层住宅顶层可局部设置露台、退台，以丰富住宅外立面效果，但不得设置构架，露台、退台加本层阳台累计水平投影面积不得大于本层建筑面积（不含阳台）的20%。出挑的屋檐投影至露台、退台上的宽度≤0.9米，不计入容积率控制指标范围，超过此宽度，按屋檐投影面积全额的一半计入容积率控制指标范围。

另外，多层、小高层、高层住宅凸阳台底板至上盖的垂直空间内无水平横梁、挂墙等结构时，阳台底板至顶板垂直高度达到或超过2个自然层的不封闭阳台，不计容，按建筑面积计算规则计入建筑面积，不计入产权登记面积。

五、关于不计容建筑面积。

1)高层住宅因外立面需要可以在架空层设非结构性墙、柱、栏杆，但不能设置围合空间，该架空层建筑面积不计入容积率。

2)住宅建筑中分割销售的地下室、半地下室，在地面建筑四周设置采光井、地下庭院等空间形式的，以可分割销售单元计，采光井地面部分进深不应大于3米，地下庭院的长边不应大于6米。超出以上规定的，该单元地下建筑面积计入容积率控制指标范围。

3)小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所、机动车库出入口顶棚、地面独立设置的智能快递柜、配电房（开关间）、水泵房、门卫室、生活垃圾收集站、装配式可移动生活垃圾分类投放点、装配式可移动建筑（大件）垃圾收集点的面积不计入容积率。

4)住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的不计入容积率。

六、关于物业用房。商业、办公用地的物业用房根据实际需求设置。商住混合用地，居住部分按其总建筑面积的4‰配置，商办部分根据实际需求设置。

七、关于停车位配置换算。停车位场地如未明确划定车位，则地上停车场按照机动车停车位26㎡/个、非机动停车位 1.5 ㎡/个，地下或室内停车场按照机动车停车位35㎡/个、非机动车停车位2.5㎡/个折算车位数量。因项目实际使用需求，经部门论证，机动车和非机动车车位数量可相互进行折算。

八、关于公建项目充电桩设置。计容建筑面积2万㎡及以上的商场、宾馆、医院等公共建筑，按不低于总车位30%配建充电设施，其中应建设快充不低于配建充电设施的20%，同时预留总车位30%的充电设施接口；计容建筑面积5000㎡-2万㎡的，按不低于总车位10%配建充电设施，其中应建设快充不低于配建充电设施的20%；计容建筑面积小于5000㎡的，建设单位根据项目实际需求配建，如配建充电设施，应建设快充不低于配建充电设施的20%。

九、关于工业项目层高。工业厂房和仓储物流建筑层高大于等于8米、小于12米的，在计算容积率时该层建筑面积双倍计算。如因生产特殊工艺需求，层高大于等于12米的，在计算容积率时该层建筑面积可按三倍计算。

十、关于工业项目指标统算。同一建设主体分期取得的工业用地，在土地并宗后可统一规划、合并计算经济技术指标。

十一、关于推行“带方案挂牌”的“定制地”供应。支持各地根据产业发展政策导向，精准定向保障产业用地，提前组织开展地块设计方案（含施工图）编制，由属地政府（办事处）进行规划公示，如周边利害关系人对地块规划设计方案（含施工图）无异议，将设计方案（含施工图）纳入土地出让公告，企业竞得土地后可立即申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证，“三证齐发”推动“拿地即开工”常态化。企业拿地后，如需调整设计方案（含施工图），在满足现行规范要求的前提下，支持企业进行调整。

十二、关于产业项目规划公示。纳入“拿地即开工”的产业项目，规划批前公示与土地挂牌公告同步，推动土地挂牌、方案规划公示“两并行”。如规划公示结束且项目周边利害关系无异议，待企业签订土地合同后，即可办理“三证”。

已取得土地使用权的建设项目，未申请办理建设工程规划许可证的，或虽已办理建设工程规划许可证但未开工建设的（本项目已分期销售或交付的除外），可参照以上条款编制或调整建设工程规划设计方案。

以上措施自印发之日起试行，试行期一年。

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