借名买集资房遇毁约，哪些证据能锁定胜局？北京房地产律师支招

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一套单位集资房，十年间房价翻数倍，卖家以买家无购房资格为由要求解约。买家已付款入住多年，法院究竟会保护哪一方？这起案件揭开限购时代借名买房的法律真相！

案情梳理

（一）家庭关系与购房背景

人物关系：陈建安、吴玉珍是夫妻，林宇轩为购房方，三人因房产交易产生纠纷 。

购房经过：2009 年 10 月，陈建安所在单位组织集资建房，他获得一号房屋（位于昌平区）的购买资格。同年 10 月 15 日，陈建安、吴玉珍与林宇轩签订《集资建房权利转让协议书》，约定以 7 万元转让购房资格，由林宇轩承担后续购房款及费用 。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈建安、吴玉珍）：

要求解除 2009 年签订的《集资建房权利转让协议书》；

判令林宇轩腾空并交付一号房屋；

由林宇轩承担诉讼费。理由是林宇轩无购房资格，协议无法继续履行 。此前林宇轩起诉过户时，在庭审中自认无购房资格并撤诉，让他们认为协议已无法执行。

被告抗辩（林宇轩）：

不同意解除协议，称 2011 年北京限购前已签订合同，且自己当时具备购房资格，是陈建安夫妇因房价上涨拒不配合过户；

虽目前无购房资格，但符合相关规定可过户，解除合同会导致双方权利义务失衡；

提出反诉，要求陈建安配合办理房屋过户手续（诉讼中撤回部分反诉请求） 。

（三）关键事实与证据

合同签订与履行：

2009 年 10 月 15 日，陈建安与甲公司签订《集资购房销售合同》锁定房号，同日与林宇轩签订转让协议 。

林宇轩 2009 年支付转让金 7 万元、首付款 234949 元，2010 年陈建安贷款 35 万元，此后一直由林宇轩偿还 。

房屋使用与产权：

2011 年 7 月，林宇轩办理入住并居住至今。

2012 年 12 月，房屋登记在陈建安名下，性质为按经济适用房管理，且存在抵押登记。

政策与资格：2011 年 2 月北京出台限购政策；截至 2020 年 11 月，林宇轩家庭无北京购房资格，但名下无房 。

案件分析

（一）合同效力认定

陈建安、吴玉珍与林宇轩签订的《集资建房权利转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效 。双方应按约定履行义务，陈建安夫妇不能以房价上涨或对方资格问题随意毁约。

（二）限购政策对合同履行的影响

时间线关键：合同签订、付款、还贷均发生在限购政策出台前，林宇轩已实际占有房屋多年，属于限购前已订立合同并履行主要义务的情形 。

利益平衡考量：若解除合同，林宇轩将面临 “钱房两空”，而陈建安夫妇可能因房价上涨获取不当利益，明显违背公平原则 。

特殊处理依据：虽林宇轩当前无购房资格，但他愿意偿还贷款解除抵押、承担过户税费，法院从维护交易稳定出发，支持其过户请求 。

裁判结果

林宇轩在判决生效 7 日内，代陈建安向银行偿还一号房屋剩余贷款本金及利息；

陈建安与银行在贷款清偿后 5 日内，协助林宇轩办理房屋抵押权注销手续；

抵押权注销后 5 日内，陈建安协助林宇轩将房屋产权过户至其名下，过户税费由林宇轩承担；

驳回陈建安、吴玉珍的全部诉讼请求 。

案件启示

（一）借名买房需谨慎

即使合同有效，也可能因政策变化、产权人反悔等产生纠纷。建议签订详细书面协议，明确双方权利义务，必要时进行公证 。

（二）政策变动影响交易

购房受限购、贷款等政策影响大，交易前需充分了解政策。若遇政策调整导致合同履行困难，可通过法律途径寻求平衡解决方案 。

（三）诚信履约是根本

本案中卖家因房价上涨试图毁约，最终败诉。市场波动不应成为违背契约精神的借口，遵守合同约定才能避免法律风险 。

（四）及时维护合法权益

发现对方可能违约时，应及时固定证据，通过协商或诉讼解决问题。像林宇轩坚持主张权利，最终保障了自己的权益 。

借名买房纠纷复杂多变，遇到类似问题别慌张！咨询专业律师，用法律武器守护自己的合法权益，才能避免陷入房产纠纷的 “泥潭”。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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