如何让存量资产盘活增值，听听他们怎么说！

5月27日，深入产业园第17期“激活沉睡资产：国有存量物业更新升级的增值密码”活动，在东华实业旗下南京东华资产经营有限公司改造运营的南汽大厦成功举办，并首次围绕城市更新资产活化主题展开交流探讨。

商会副秘书长李博闻介绍活动及亮点

德融集团、江北建投集团、纳科移动、徐矿置业、小视科技、康祺资产、戴德梁行、新创城市更新、联创集团、筑新集团等商会成员单位代表，以及南工大科技园、南京招商局中心、万科南京公司、雨花东地中心、金鹰国际物业集团、仲量科技、IWG集团、天美建设工程、润泰基金等及江宁高新区楼宇经济招商部率楼宇企业代表共50余人参加会议。

深入产业园第17期活动现场

南京东华资产经营有限公司总经理刘海舰以“时光与山河同辉”为题致开场辞，并向参会嘉宾的到来表达了热烈的欢迎和诚挚的感谢。

南京东华资产经营有限公司总经理刘海舰

主题分享

南京德融集团城市更新设计院院长胡伟国深度解析《设计如何点亮空间价值》，他以上服徐家汇WE、上海书城WE、徐庄U7中意时尚艺术中心、江南剧院、1913艺术街区等项目实践为例，介绍如何实现空间产品的差异化。

胡伟国指出，当下存量时代背景下，资产运营逻辑已发生深刻转变，实用价值主导的单一维度竞争时代渐成过往，情绪价值驱动的多元体验经济正成为行业发展主旋律。通过 "设计赋能 + 运营激活" 的双轮驱动模式，构建沉浸式场景化空间产品体系，正成为破局存量资产运营的全新解题路径。

胡伟国进行主题分享

植地雅栽创始人、主理人刘万是一位空间设计师，他为参会嘉宾带来《南汽大厦大厅改造设计分享》，南汽大厦是一座已有多年历史的办公楼宇，它的大堂空间结构规整、尺度开阔，但在使用体验上一直存在一些问题：空间割裂、材质老旧、氛围呆板、缺乏自然介入与视觉焦点。改造重点在于光影导引、植物围合、场景更新，模糊室内外的边界，让建筑与自然共同呼吸。

刘万强调，空间不只是容器，它应该是能唤起感受的场所。希望通过这一项目，向城市表达一种更自然、更可持续的设计语言。

刘万进行主题分享

合作清单发布

南京东华资产经营有限公司总经理助理成颖上台进行东华公司资源合作清单发布，东华公司目前有8个地块，5个园区，占地面积1800亩，约120万方，分布在玄武、栖霞、浦口、江宁等区域。

成颖进行东华公司资源合作清单发布

成颖重点推介南汽大厦、纳科・Z66 产业园、纳科红山工业创新中心等园区，以及江宁区胜太路 62 号、栖霞区恒通大道 59 号、浦口区百合路 8 号等地块，诚邀各界以开放、创新模式共谋合作。

东华对外合作资源分布示意图

互动交流

南京德融集团董事长丁翔从运营视角分享了资产盘活经验。他指出，资产盘活的核心在于产品力与运营力的双向驱动。德融集团在产业园区改造运营中，聚焦空间设计、生态构建、客户服务，将物理空间更新与内容运营深度融合，创新形成园区 “微更新” 模式。

在产品力打造方面，德融专门成立城市更新设计院，致力于将前沿设计理念落地南京，通过打造区域 “高颜值地标” 实现租金溢价。以碑亭巷南京时尚设计中心为例，其租金单价较周边区域高出 75%。“设计点亮建筑” 的逻辑本质是通过空间美学提升租户的品牌展示价值与员工办公体验，形成差异化竞争力。

在内容运营层面，德融集团创新推出 “小剧场 + 产业园区” 复合运营模式，通过引入脱口秀、话剧、长江路文化艺术节等内容，既为园区注入流量，又为企业提供情绪价值。

谈及客户服务，丁翔特别强调 “以客户为中心” 的理念，该理念贯穿于设计前期的需求挖掘与运营阶段的精准服务。他指出，德融并非单纯出租空间，而是为客户创造高颜值空间与高价值服务体验。丁翔强调，情绪价值已成为招商过程中践行 “以客户为中心” 理念的核心能力之一。

戴德梁行企业服务部环沪区域主管阳江石分享了他对城市更新的看法，他指出，城市更新是当下火热话题，从国家到省、市层面均高度关注。在经济下行压力持续的背景下，如何在复杂市场环境中实现突围，成为各家企业核心关切的重要命题。戴德梁行希望打通产业策划定位到后期招商、落地的全流程，让各环节回报有相对清晰过程，实现明确落位和投资回报。

南京新创城市更新有限公司工程负责人陈阳分享了城市更新项目——瑞金里改造经验。项目前身为南京友谊服装厂，面积约 1.6 万方，主要业态为办公、社区底商及小型街区，预计6月正式开园。陈阳分享了在更新过程中面临诸多难点，包括存量物业情况复杂，建筑格局受限，难以大拆大建；停车难，必须牺牲一层空间做室内停车场；平衡工业厂房与商业办公的楼面荷载以及产业和商业的经济账等。陈阳表示，每个城市更新项目存在独特属性，其经验难以简单复制，因此，项目前期需秉持精雕细琢的态度推进规划设计，以运营反推设计，让设计为运营服务，才能将项目做得更为完善。

万科南京办公业务合伙人陈世军就悦动新门西的改造运营分享三点感受。

感受一是悦动新门西的成功在于创造多重价值：对政府实现周边土地资产增值、人居环境改善及产业引入；对企业实现投资收益；对周边居民实现城市界面优化，提升生活品质。

感受二是随着商办市场内卷激烈，项目运营更需聚焦商户需求。项目团队对近百家品牌进行需求访谈，从设计源头优化水电气、建筑结构等条件，为商户入驻节省装修成本。

感受三是城市更新需平衡情绪价值与实用价值。他以园区背景墙“南京” 为例，通过艺术化设计打造网红打卡点，在无营销费用情况下实现自然引流。

招商局中心项目总经理陆柳从城市更新和资产盘活两方面进行分享。

陆柳指出，城市更新需从顶层设计破解经济平衡难题，一方面目标结果前置，以未来几年 REITs 及扩募 REITs 为目标倒推项目投入；另一方面应借鉴深圳、上海模式，聚焦前期利益主体分配，为项目规模化效益奠定基础。

陆柳表示，存量载体若将物业服务精细化、人性化，以标准化结合个性化服务提升客户体验，便能赋能存量资产，带给其更好的发展前景。

南京商业地产商会执行会长冯宪法回忆起 20 年前与南汽大厦的渊源，如今重返故地，期待这栋大厦未来能成为存量资产盘活的产业新地标。

在他看来，城市更新已成为城市发展绕不开的重要议题，其理念正从概念层面逐步融入城市建设的方方面面。他提出两点行业共识：其一，更多的政府部门参与并支持城市更新，为城市更新行动提供指引；其二，城市更新模式正从传统的大拆大建转向不断创新的有机更新，更多领域开始探索精细化改造路径。针对未来工作方向。冯宪法表示，更新是城市永恒的话题，存量资产的盘活是每一位同仁的使命。南京商业地产商会将整合各方资源，探索可持续推进的更新机制，希望行业同仁共同参与。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法

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