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陆家嘴锦绣澜湾

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这可能是浦东楼市最惨的地方之一——航头。

新房滞销、破发，二手房还涨不动，航头这是怎么了？

航头的两个新盘陆家嘴锦绣澜湾、森兰·航荟名庭早在两年前就开盘了，查询去化数据吓我一跳：

陆家嘴锦绣澜湾2023年8月份开盘到现在，推出的440套房才卖了178套，去化仅40%：

森兰·航荟名庭2023年底开盘到现在，推出的300套房更是仅卖了可怜的90套，去化30%：

没想到，航头的新房这么难卖！

航头前期开发的商品房现在已经破发了，购买的都被套了。

以中海云麓里为例，90平米的洋房2019年开盘均价4.48万元/m²，现在挂牌价比开盘价还低，破发了：

该小区中楼层房源当时的业主是以400到430万的毛坯价买进的，装修完以后现在350到380万拿出来卖（成交价）。

中介称业主自己装修也花了20到30万，还赔了一个装修的钱，现在一来一回亏惨了！

我们对各个数值取一个平均价：

毛坯买入均价：4.61万元/m²

业主装修平均成本：0.27万元/m²

成交均价：4.06万元/m²

这样一套房的亏损价格是：4.06-0.27-4.61=-0.82万元/m²，90m²总共亏损：73.8万，惨！

回首2020-2022年这波行情，航头的二手房涨幅狠狠地跑输了大盘：

东升家园三期从2.5万元/m²涨到3万元/m²，只涨了20%；现在已经跌到2.1万元/m²，较高点跌了30%；

海洲桃花园一期从3.2万元/m²涨到4万元/m²，涨了25%；现在跌到2.8万元/m²，较高点跌了30%。

金地艺年华从4万元/m²涨到4.8万元/m²，涨了20%；现在跌到了3.4万元/m²，较高点跌了29%。

鹤沙航城的二手房涨少跌多，房价已经回到了2016年。

航头的楼市，表现为啥这么惨？

航头的楼市这么惨，跟背后的区域发展有很大的关系。

航头处在浦东、闵行和奉贤三区交界的"三不管"地带，亲爹（南汇）不疼、后爹（浦东）也不爱。

航头2009年之前属于南汇，在亲爹身边就没受到多少宠爱。

后来航头随着南汇一起加入浦东大家庭，结果还是没受到多少待见，总体的城市化速度很慢。

浦东除了在航头最北部的鹤沙航城建了一片现代化的动迁大居外，就给航头配了16、18号线两条地铁，老镇中心落后的乡镇面貌一直未改。

来到航头镇，一幅城乡结合部即视感：

咸塘小镇商业步行街很多店铺都关门了，一副破败倒闭的模样：

可以发现，原先并入浦东的南汇几大兄弟，大多过得不好。

除了临港成为奇迹、祝桥成为东站、周浦有幸抱上张江的大腿外。

航头、新场、宣桥、惠南等都是王小二过年，一年不如一年。

现在浦东的发展逻辑很明确，两大发展重点就是金色中环和临港，航头一个都不沾，处在规划的真空地带，被边缘化了。

以大治河为界限，浦东北部重点发展金色中环，浦东南部重点发展临港新片区。

航头恰巧处在金色中环与临港新片区的战略夹缝中，成了规划的真空地带。

浦东四大发展主轴，都绕开了航头：

虽然航头北部被张江科学城切走了一块地皮，大治河以南又被临港咬掉了一口，但都无济于事。

这两大规划都远离航头镇中心，中间存在很大的农田割裂带，怎么也辐射不到：

2017年《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确将航头划入"生态控制线"范围，这相当于给区域发展判了"死缓"。

根据浦东新区规土局披露的数据，航头镇建设用地占比仅38%，远低于周浦的62%和康桥的75%。

浦东把航头与周浦、康桥、浦江四镇打包在了一起，组成了一个整合提升型城镇圈。

其中航头的定位是最低的，突出生态环境优、配套服务佳和城乡融合美：

结合这样的定位和目前航头发展的现状，已经可以预见二十年以后的航头镇模样了。

环顾周边的邻居，也没有一个能够带动航头的。

东面的新场还保留着20年前的古镇模样，能级比航头还要弱；

南面的金汇虽有东方美谷和临港自贸区加持，但本身也有很大的发展空间，照亮不了航头；

西面的浦江还在指望前滩辐射，航头不可能透过浦江再去接受前滩的辐射，八竿子打不着；

北面的周浦虽然有张江南扩的利好，但同样也要自己填满了再说，带动不了航头。

既然过去的发展红利航头没有抓到，未来也会持续错过，不会再有新的规划给到航头了。

浦东人口导入和城市化速度已经放缓，在这样的背景下航头崛起的希望更加渺茫了。

2023年浦东新区常住人口为581.11万人，较2020年仅增长12.9万人；

而航头2020-2023年常住人口仅增加0.8万人，远低于张江（年均增长2.3万）和临港（年均增长6.5万）。

未来浦东能够继续看得见的城市化进程也就在金色中环和临港了，航头大概率没戏。

郊区小镇要想崛起，要么靠近市区能够吃到外溢（南翔、曹路、唐镇）；要么成为五大新城能够吸纳一些规划（马陆、南桥）；哪怕是一城九镇留下一个发展的底子也好（浦江、周浦）。

可惜航头一个都不沾，成了战略抛弃的地方。

正是因为地理位置的偏远和规划能级的弱，限制了航头各方面的发展，这个影响进而投射到楼市上。

既没有人来买航头的新房（靠本地慢慢消化），也没有强大的购买力来拉涨航头的二手房。

纵向对比，航头处在18号线置业鄙视链的最末端，吃不到市区的外溢，被前面层层的板块阻挡了。

18号线堪称一条置业鄙视链，上游的北蔡、御桥、周康把来自市区的外溢都吸收掉了。

导致外溢到航头的购买力很少，让航头的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。

航头卖4.8万元/m²的新房没有性价比，北部有更加靠近浦东城区且性价比更高的替代产品。

比如北蔡带电梯的很多动迁房、康桥的次新商品房绿地康桥新苑/绿地东上海一期、周浦的很多二手房成交价都和航头新房差不多。

而在二手房方面，只要前面的几位大哥不涨，后面的航头小弟也别想涨，要看别人的脸色。

鹤沙航城的位置比航头老镇更加靠近张江，二手房才3万元/m²，吸走了航头的购买力。

横向对比，鲁汇、新场、宣桥、惠南、祝桥都能分流到航头的购买力。

浦江镇南部（鲁汇）的新房才4.3万元/m²，新场打完折4.5-4.6万元/m²，比航头更便宜；

惠南才3万元/m²，老南汇留下的底子配套不要比航头好太多；

祝桥海天湖公园旁的次新房才4万元/m²上下，也比航头的新房便宜。

祝桥头顶东站+国际商务区光环，能级比航头高很多。

既然板块竞争力不强，偏偏航头开发的商品房品质还不行，降低了竞争力，拖累了价格上涨。

锦绣澜湾、航荟名庭两个盘都是有毛坯有装修，这样的搭配在上海已经不多见了。

锦绣澜湾、航荟名庭沙盘

可以预见的是，新房交房后一年到头都会有人装修，大大影响小区的居住品质。

而带装修的楼栋品质又一般，虽带中央空调和地暖但没有新风，销售美其名曰郊区空气清新用不上。

航头的商品房非成片开发，夹杂在建材市场和动迁房周围，再次拉低了品质。

比如锦绣澜湾西边是五金、家居和建材批发中心，再过去就是农田。

航荟名庭北边一路之隔是动迁房航景华庭、馨明雅苑等，西边是一排民房：

商品房和动迁房建在一起，未来价格会互相挤压，导致商品房卖不上价。

这些新建的动迁房交付满3年后入市的二手房会对商品房造成直接的价格冲击。

因为动迁户们拿房没什么成本，多少钱出手都是赚的（中介表示成交价基本上是新房的对折）。

而商品房不一样，大家是用4.8万元/m²的真金白银投入的，如果被动迁房压价就很吃亏。

更关键的是，商品房业主和动迁房业主享受的是同样的XQ配套，更加拉低了商品房的身价。

就航头这个地段和配套来说，根本就配不上4.8万元/m²的房价。

次新房金地艺年华成交价格才3.45万元/m²，中海云麓里4.06万元/m²。

那么按照这个二手次新价格体系，是不是意味着航头的新房买过来就会破发呢？

可以说，航头过去是被南汇和浦东战略抛弃的地方，地区发展遇到的困境造成了楼市的惨状。

不过自从航头通了地铁后，浦东已经开始重视这里的发展了。

航头正在进行城中村改造，未来城乡面貌会有较大的改观，整体居住品质有提升的希望。

航头镇城中村改造项目位于镇域中部和南部，总用地面积约732.21亩，共涉及5个点位；

目标是塑造“上海宜居型城市更新样板”，改变区域内建筑老化、空间拥挤、配套设施匮乏的现状：

值得一提的是，航头城中村改造会配套建设更多新的动迁房，这些产品会跟鹤沙航城动迁大居打一个房龄差、品质差和价格差。

航头的新房不值得买，破发的次新房以及带电梯的动迁房倒是值得淘一淘。

综合来看，正是发展留下的种种遗憾没让航头的房价大涨，楼市数据表现非常“惨”。

但也幸好是这样，航头的房价性价比在大张江是最高的，给张江刚需留下了喘气的机会。

毕竟航头有张江南扩的利好，还是双地铁，产品性价比又这么高，亮点还是突出的。

希望航头好好把握城中村改造的机会，把配套做好，更好承接张江南部的外溢，当好“南花园”。

过去的航头发展不太顺，明天的航头肯定越来越好！

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