江苏
住房是每个家庭的“头等大事”，但期房漫长的等待周期，让越来越多购房者将目光投向二手房市场。然而，二手房交易暗藏诸多法律风险，稍有不慎就可能引发纠纷。
近日，宿迁经开区法院审理了一起二手房买卖中因房屋性质引发的高昂土地出让金纠纷。
基本案情
13年前，刘某夫妇在中介公司的介绍下，花费23万余元购买了闫某的一套房屋。后刘某夫妇要求过户时，因房屋性质为经济适用房，需要缴纳的土地出让金过高，双方就此僵持不下。遂刘某夫妇将闫某诉至法院，要求缴纳房屋的土地出让金并配合过户。
闫某辩称，双方签订的商品房买卖合同属实，房屋已经交付给原告使用。“我们同意协助原告办理过户手续，但双方在合同中约定过户产生的所有费用由买受方负担，这个钱不应由我们交”。
法院审理
法院审理查明，双方签订的《二手楼买卖合同》中约定，房屋交易所产生的税费全部由买方支付。合同签订后，闫某将该房屋的不动产权属登记证书交付给刘某，该不动产权属登记簿上载明该房屋的性质为经济适用房。
双方就房屋交易的事实委托律师事务所进行见证，在见证律师询问的“对于买房过程中需要缴纳的税费是如何约定的”问题中，刘某回答：“所有过户费用由我承担，房屋交付前的水电费、物业费由卖方承担，其余的我们承担”。
法院认为，原被告签订的二手房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务，也可据此行使权利。通过见证律师的谈话及合同约定，可以认定买卖双方约定房屋过户的一切费用由买方负担。
双方虽然在合同中未明确约定土地出让金承担的主体，但从律师见证谈话的内容可以认定买方愿意负担过户产生的一切费用，该费用应包含过户时产生的土地出让金。具体理由如下：
第一，闫某在签订合同时已经将房产证交付刘某，该房产证上明确载明该房屋为经济适用房，遂刘某对该房屋过户需要产生土地金应系明知的，可以预判到过户时将产生土地出让金。
第二，从房屋的价格判断，该房款应认定卖方净得价格，不包含其他的费用。双方约定该房屋的总房款为23.2万元，该价格与当时的市场交易价格相符，如该价格中包含了土地出让金的费用，则卖方净得的价款将大幅度减少，交易的价格明显过低于市场价格，不符合闫某的真实意思表示。
综上，案涉房屋的土地出让金及过户费、税费应由原告承担。关于协助过户的问题，法院认为协助过户系合同的附随义务，被告同意在原告付清剩余房款5000元后履行协助义务，法院予以准许。
法官说法
陈研
经开区法院民事审判庭审判员
一级法官
经济适用房作为政府保障性住房，其土地使用权以划拨方式取得。购房人取得完全产权需满足居住年限要求，并补缴土地收益等价款（即土地出让金），将土地性质变更为“出让”后方可上市交易。
这笔费用本质是购房人为获得完整产权向国家缴纳的土地有偿使用费，具有法定性、强制性特征。经济适用房在二手房交易时需要在过户前一次性付清房屋的土地出让金，才能进入下一系列流程，且土地出让金不能分期付款。
在二手房交易中，买家务必要查清房屋性质，对不动产登记簿、房产证需逐项核对，重点查看“土地性质”和“房屋用途”。明确费用承担，在除契税、个税等常规税费外，务必单独约定土地出让金、专项维修资金等特殊费用。同时，卖方也要主动披露，对特殊性质房屋，及时告知交易限制条件，避免纠纷。
来源：泗洪法院
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