未办产权登记的回迁房，能否作为遗产分割？房地产律师说明

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都说血浓于水，可一旦涉及遗产，亲人之间也可能对簿公堂。一拆迁房、百万补偿款，到底该按遗嘱继承，还是法定分配？今天，通一起真实案例，带您看清遗产纠纷中的法律门道。

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系：周志远与吴秀兰育有三子，长子周大川、次子周二川早年离世，幼子周小川。周大川与妻子林淑芬育有两子周明、周亮 。2014 年 11 月 29 日，吴秀兰因病去世，一场围绕其拆迁遗产的纷争就此展开。

拆迁与财产情况：2010 年，周家位于昌平区的老宅面临拆迁。老宅宅基地登记在周大川名下，院内房屋由周大川夫妇出资建造。拆迁时，周大川、林淑芬、吴秀兰、周明、周亮五人户口均在此，且为农业户籍。拆迁后，周大川领取了 280 余万元拆迁补偿款，并认购了多套回迁安置房。吴秀兰的拆迁权益部分与家庭混同，成为争议焦点。

（二）双方争议焦点

原告主张（周小川）：要求继承母亲吴秀兰的拆迁遗产 ：

母亲拆迁时分得的 40 平方米安置房份额的50%（20 平方米）；

母亲拆迁安置补偿款的 50%（具体金额待核算）；

要求被告支付上述款项自母亲去世后产生的利息，并承担诉讼费用。周小川称，母亲拆迁时年事已高，财产均由周大川掌控，母亲去世后，多次协商分割遗产遭拒，故诉至法院。

被告抗辩（周大川一家）：不同意周小川的全部诉求 ：

对周小川主张的金额计算方式存疑；

否认周小川对财产情况的陈述，认为母亲遗产分配不合理；

强调母亲生前一直与周大川共同生活，周大川尽了主要赡养义务，且母亲留有遗嘱，遗产应按遗嘱处理。

（三）关键证据与事实

拆迁文件：2010 年拆迁协议显示，拆迁补偿包括宅基地区位补偿、房屋补偿、各类奖励金等共计 2803996 元，周大川一家五口均为安置人口 。协议还约定可认购回迁安置房，后实际选房多套，但均未办理产权登记。

遗嘱争议：2011 年 3 月 6 日，吴秀兰订立一份打印遗嘱，称将自己的 40 平米回迁房及相关拆迁福利全部留给周大川。然而，遗嘱存在代书人与实际打印人不一致、见证人未全程见证打印过程等问题。

补偿款领取：所有拆迁补偿款项均由周大川领取并支配 。

案件分析

（一）遗嘱效力判定

根据《民法典》规定，代书遗嘱需有两人以上见证，由一人代书并签名；打印遗嘱则要求见证全程参与书写、打印过程 。本案中，吴秀兰的遗嘱存在两大硬伤：一是代书人与实际打印人不同，二是见证人仅见证签字按手印，未见证打印过程，因此法院认定该遗嘱无效，遗产需按法定继承处理。

（二）拆迁利益分配

拆迁补偿涉及多人权益，需先区分个人与家庭财产 ：

安置房份额：吴秀兰作为安置人口，享有 40 平方米认购权。考虑到她生前与周大川同住，周大川尽孝较多，法院酌情判定该份额由周大川继承。

货币补偿：宅基地区位补偿款、各类奖励金等，需根据补偿性质和人员贡献分配 。例如，宅基地区位补偿款由五人均分；房屋补偿款因吴秀兰无贡献，归周大川一家；大病补助因吴秀兰高龄，归其所有。最终，法院认定吴秀兰的部分拆迁利益为遗产，由周大川和周小海继承，考虑到周大川尽孝多，适当多分。

裁判结果

法院判决：

吴秀兰的 40 平方米安置房认购面积归周大川继承；

吴秀兰的部分拆迁补偿遗产由周大川继承，周大川在判决生效后 7 日内支付周小海相应补偿款 160000元；

驳回周小海的其他诉讼请求 。

案件启示

（一）立遗嘱要规范，形式细节别忽视

无论是代书遗嘱还是打印遗嘱，都必须严格符合法律形式要求 。建议找专业人士起草，全程录音录像，确保遗嘱合法有效，避免纠纷。

（二）拆迁利益复杂，提前规划很重要

拆迁补偿涉及家庭共有财产，应及时明确个人份额 。必要时签订书面协议，约定分配方式，防止亲人反目。

（三）赡养尽孝有回报，遗产分配会考量

对被继承人尽主要赡养义务，在遗产分配时可适当多分 。尽孝不仅是道德要求，也会得到法律认可。

（四）主张权利靠证据，空口无凭难胜诉

诉讼中所有主张都需证据支撑 。涉及财产纠纷，要保留好合同、拆迁协议、补偿款领取记录等，才能在法庭上站稳脚跟。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）