VIP北京丰台区~建发金茂观宸售楼处~南城改善“好房子”怎么选？

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南城改善板块，无外乎丽泽、丰科、新宫、大红门。

这四个板块位置分布如图，各有优缺点。如果您不知道怎么选，看这篇就够了。

今天就重点来说说销冠网红盘——建发金茂·观宸到底值不值得入手？

先看销量，自3月底开盘以来，连续三周取得丰台新房周度网签三冠王、更是提前锁定丰台新房网签4月销冠。（数据时间：2025.03.31-2025.04.27；数据来源：天朗房网）

基本信息

楼盘名称：观宸

开发商：建发房产＋中国金茂

价格：指导价约8.3万/平米，有折扣。

位置：南四环，丰台新宫，19号线＋4号线，新宫站旁约300米。

户型：建面约111㎡三居，建面约113㎡-116㎡-132㎡-136㎡-150㎡-165㎡四居。

容积率约2.0、11栋楼6-18层的洋房+小高层、479户。

关键词：

四环、双地铁、双商场、宋韵中式大宅、高标准精装、四面铝板为主立面、双会所（具体业态以后续运营方为准）、约1500㎡水系、九亭八水、恒温泳池、健身房、私宴餐厅、约万亩生态公园、国央企合著。

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土拍回顾

2024年11月29日，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）01地块土拍。该地面积约为3.04万平方米，建筑控制规模约6.08万平方米，容积率2.0，绿地率30%。限高58米，二类居住用地。楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米，浮动8%。

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一般来说，金茂依靠品牌和产品力，经常被作为强势外援引入来操盘。但是这次比较罕见的是，操盘方不是金茂，而是建发房产。

一休认为，原因有2

1、建发房产的产品力并不弱，在北京已经有了较强的口碑，即便在金茂面前也是不遑多让。而且建发房产在同板块有过建发璟院项目，去化良好，历史战绩可查。

2、金茂属于央企，在今年被分派了拿地任务。自己无法遍地开花的情况下，找到靠谱的品质开发商联合开发确实是一个好的选择。既完成了任务，还不至于损害品牌。

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建发观宸售楼处也算是二次利用了，之前璟院项目也在这。中式元素满满，雅致精巧。

咱还是说点细节啊，停车指引、案场接待这一套中式服务下来，其实是很考验物业水平的。能达到如此水平的项目，大多要10万＋。

建发房产的优势，在于活儿更细，分寸感更好。至少不会让人觉得尴尬，而且离开时也有同等服务，很会给情绪价值。

从3月底开盘至今，观宸已经连续3周拿下丰台销冠了。（数据来源：天朗房网）

开盘前，这项目热度就一直居高不下。如今，每到周末，看房人依然不少，原因是观宸依靠产品突围破圈，吸引了不少西城海淀客群来看房，大大增加了受众群体。

上周三的下午，一休再次去观宸售楼处，找领导帮粉丝搞定折扣周期。然后我特意观察了1小时，不管是沙盘区还是洽谈区，都坐满了人，这种情况还真是不多见。

观宸目前加推了9号楼2单元，111㎡户型，总价840万左右。

选房建议、竞品对比、团购福利，进来我的粉丝群吧。一休还组织了五一的看房团，现在可以报名，福利加满。

地段分析

交通配套方面，建发金茂观宸守着新宫地铁站，是4号线和19号线换乘大站，对地铁族很友好。这两条线都是南北主框架级线路，其中换乘站不少，到大部分目的地基本倒一次也就能到了。

双地铁的优势太大了，4号线极具重要意义，通过的板块站点都是优中选优。别的不说，地铁线的数字排序靠前，也说明了重要性。

而且新宫站是真正的老4号线，真较真来说，新宫之后线路曾叫大兴线。19号线和17号线一样，都是大站快车，贯穿南北，而且始发站有座，5站到金融街、6站到丽泽。

再者，观宸距离地铁站只有约300米，这个距离可以称之为完美。公路方面，观宸上四环确实还比较方便，沿着项目西侧的槐房西路往北走到公益西桥就齐活了，2公里内就能上四环。您如果沿着槐房西路往南走，可以上五环，但估计大部分人不会这么通勤。

项目西侧约1.9公里是京开高速，可以直奔丽泽、金融街。

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生活配套，全部家门口级，这一点太有吸引力了。

通勤方便大多影响的是工作日，但如果所在板块配套不足，周末也要开车出门或者坐地铁去其他板块，那其实就不太方便了，但讲真，北京大部分板块都是如此。日常方便通勤＋周末方便休闲，能达到这一标准的楼盘，着实不多。

项目300米内，有万达、大悦春风里两大商业，两个又大又新的商场，基本可以满足80%休闲需求。溜达着就过去了，不用考虑停车问题，也不用交停车费，这感觉太爽了。

去公园的话，南苑森林湿地公园就够了，它相当于约6个朝阳公园、2.5个北奥森大小，周边一大圈都是南苑各种园，最近的只需要约800米，俩红绿灯的距离。

分享一个真实案例，我的粉丝C先生，想要地铁盘，金融业人士，在乎通勤效率和板块现状。

一休问：其实符合您要求的楼盘有很多，也带着您考察了4个竞品项目，最后为啥选择观宸？

C先生答：不管是商场还是地铁公园，一切配套都已然成熟，没有一个是在画大饼，也不需要等，这是最关键的一点，人生没有几个十年，我不想等，也不想面对不确定性。关键，新宫是四环双地铁，尤其是到金融街不需要换乘，打电话回信息的话也更方便。相比其他项目，新宫这边居住环境更纯粹，我不想下班或者大周末还看到办公楼。而且，建发房产这个开发商，资金很充裕，新中式风格也挺新颖。

新宫一小时可覆盖北京全部主流就业区，这句口号，没几个楼盘敢喊。但咱说句心里话，太多了也没必要，只要是能抱住一个大腿，那就很稳了。

根据新宫片区改善项目成交业主画像，50%成交业主来自金融街，全国金融行业的各类总部都在这了，这帮人的收入普遍特别高。其客群优质程度，是很多其他领域精英们可能也比不了的。

可能有人不明白，金融街这帮人为啥看得上新宫呢？

（1）依靠19号线快车，新宫到金融街的太平桥站只需5站，不换乘不倒车，而且全都在地铁口。开车走京开高速和西二环，也不算麻烦。

（2）金融人士，往往辗转京沪两地，原因不必说。交通方式无外乎高铁和飞机。如果您北京南站坐高铁，门口4号线4站，准时准点不担心堵车，您掐着表去都行。自驾到大兴机场也很方便。或者坐19号线2站到草桥，机场快轨安排上。

（3）西城金融街学区，可真没啥优质次新啊。极少量，且巨贵。居住体验太差，大部分人会选择外溢。住在新宫，即便家里娃在金融街学区读书，也完全可以，工作日和周末两套房倒着住的家庭，现在也不算稀奇了。

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产品解析

“卖大门”的建发房产，这次依然有创新。

三段式大门，约11米高。沿街展示面达到了约63米宽，妥妥的四环新地标！

顶部重檐造型非常独特，取自《瑞鹤图》，也是少见的采用了大量奢石的大门，就连景墙都用上了200多平的艾伦蓝奢石，足以见得其奢华。

千里江山的漆画、书法大家亲书的瘦金体匾额、随处可见的宋艺构件和祥纹，文化感铺面而来！

看房看细节，大部分楼盘，不会在楼体顶部有太多设计，一是造价贵，二是可能会占限高尺寸，少卖房，很亏。

观宸这次，算是真正的“飞檐”，香槟金铝格栅的大挑檐，质感不错，独特的冠冕飞檐，使得观宸成为四环辨识度标杆住宅。

外立面档次高，高端盘必备的铝板＋玻璃＋石材，以及少量涂料。

观宸优化了几点，比如铝板颜色更统一、高反射玻璃、单元门头局部蓝翡翠奢石。楼栋单元门全部挑高约6米，宽敞明亮。

宋韵游园、江南水系、下沉庭院、国风连廊。

除了传统的会所以外，还有两个架空层，也做成了泛会所。而且这两个楼栋的架空层就在主会所旁边，这样的话就可以一起设计规划，功能性和体验感都会更好。

双会所的配置在目前南城改善项目也是十分罕见的加分项！未来会所功能将涵盖：电子高尔夫、私宴、健身房、瑜伽室、泳池等。（具体业态以后续运营方为准）

户型解析

提示：样板间照片仅供参考，以开发商实际交付为准哈。户型所提及的建筑面积，是该户型大致尺寸，具体房源面积可能会有一点出入。

111㎡户型，是观宸唯一的三居产品。

起步就是三面宽产品，调性拔的很高，有了“好房子”的加持，使用率也非常足。

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户型亮点：

1、部分建面约111㎡户型的边户，可以有270°通风采光。大部分房源卫生间视野都不错，需要选房建议的粉丝加：smartYXKF

2、厨房不仅面积特别大，开窗面积也大，非常宽敞。不压抑、不局促，对喜欢下厨的人很友好。两三个人一起在厨房忙活，也完全能转的开身。

切记，111㎡有三个户型，优缺点与选房逻辑完全不同，大家切莫混为一谈。

136㎡的四居，绝对是观宸最有亮点和突破的户型，使用率很高。四个卧室，没有一个朝北开窗，太稀奇了。

朝西/东的一间次卧，设计了大飘窗，往外拓了一大块，而且有转角，相当于是半个南向卧室。

一般来说，放在这个位置的房间大多都是透明推拉门，很难用于卧室，以书房更为常见。

但观宸136㎡解决了这个问题，入户门和房间门并没有正对着，而且用实墙替代了玻璃门，虽然降低了一点点采光，但确实更实用。

全明户型，通风采光都很不错。南向面宽尺寸提升明显，尤其是客厅。

这户型还有中间户产品，大概132㎡，典型的四叶草四居（完整版户型图、楼盘资料、PPT，加我微信：smartYXKF）

收纳空间，给力。

150㎡，四室两厅三卫，观宸第一个特别扁平的户型出现了，南向面宽自然更加牛逼，轴线尺寸约13.3米。

不太在乎进深，喜欢大面宽的朋友肯定会爱死这户型了，比如我。

入户玄关，有里有面啊。深U型厨房，8窗全明。客厅两处背景墙的尺寸都特别给力，连续性特别好。

看房看细节，一休认为最难得可贵之处，是这四个卧室的隐私性都非常好。
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主卧套房的门不是在客厅开门，而是朝北，且和对面卧室门错开了，细节满分。最关键的是，如果不需要四个房间都是卧室，完全可以把主卧对面这卧室改成书房，甚至改一个超级奢侈的衣帽间或者超大套房，毕竟那间房并不在客卫动线上，不影响其他房间。总之，主卧套房和对面这次卧之间，有足够可玩空间，而且能保证超高的私密性。

再就是北向正中间的这间次卧，依然延续了实墙的设计，而且卫生间就在旁边，考虑到南向两个套房都有卫生间以及动线关系，那这个卫生间基本也算独享。缺点方面，这间卧室确实一定程度上影响了南北对流通透性，但我个人完全能接受，以我现在住的新房产品为例，高楼层对流太强也不见得是啥好事，风太大了，不敢全打开，内倒居多。所以，对我来说，不是缺点，我更看重实用与适合。

一句结论：非四叶草大四居中，观宸这150㎡确实极为优质。

样板间照片，来我粉丝群，加微信：smartYXKF

165㎡，咱鉴赏一番。

看看这入户子母门，铸铝钢木复合门，5种开启方式的智能门锁。

入户家政间，放点东西可太方便了。

入户玄关区，单独给做了吊顶造型，不多见。

厨房转角处，竟然还有收纳，新颖啊。

这不就是厨房烟道外置的好处吗？

餐厨客一体化设计，更纯粹的餐厅区域。

这户型的使用率是以前建面约200平以上的大平层才能做到的。

13套的洗碗机、蒸烤一体机，德国AEG或者同档品牌。

多功能辅助水槽、直饮水净水器。

估计男主人会喜欢这个餐边柜。

大主卧，转角窗的尺寸，我个人认为最适宜。

增加了采光通风，视野也好了，又不太影响私密性。

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开发商介绍，我就不说了，未免俗套，说点一休的分析：

一个开发商，在同一个板块连续拿地，能说明很多问题。

1、开发商产品、品牌、理念得到认可，有客户基础。

2、房子卖的动，开发商才愿意继续拿地深耕，才会赋能板块。某些卖不掉的地段，你看有开发商敢持续拿地吗？如果是一锤子买卖，人家才不会操这个心呢。

3、一切都是建立在原有经验基础上，更为成熟稳妥。对于看房者来说，入坑概率低。

再说个结论吧，建发房产的产品力目前在北京绝对是第一梯队，稳稳前三。

也可以称之为最有潜力开发商之一，领导实干，团队运营能力也非常强悍，从实景大门的速度就能看出来。而且特别善于学习，从2020年首次入京、与融创一起开发的长安和玺。到如今的5年9子深耕北京，可谓一步一个脚印，一路一个销冠、扎扎实实走出来的成绩。

如果你近期也打算在南城改善置业，那观宸一定是你必须要看的项目之一，毕竟丰台网签销冠战绩真实可查，这可是众多和你一样的买房人真金实银选出来的改善好房！

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