湖北
现在是通胀还是通缩？
年初的时候，各大媒体宣扬大放水，很多原本认为房价下行的博主都转而觉得通胀要来了，声称资产贬值、房价即将暴涨。然而，一转眼半年过去了，新房价格虽有上涨，但和普通人毫无关系。城市核心区好房子热卖，不过是迷惑普通人的烟雾弹。看看现在拿地的情况就能想清楚，而与普通人密切相关的二手房已连续跌了37个月。所谓的“大放水”并没有让普通人手中的钱增多。
相反，受中美贸易战影响，企业经营困难，直接导致普通人收入下降。外贸受阻，刺激内需成为唯一出路，所以这半年来层出不穷的消费政策不断涌现。尽管国人杠杆率已达60%，但如果不消费，经济低迷，企业生产的产品更卖不出去，这已然是典型的通缩螺旋。
4月，国家统计局发布的数据更清晰地反映出当前状况。4月CPI同比下降0.1%，低位徘徊；PPI同比降幅扩大到2.7%，环比下降0.4%。这两个数据同时创下半年新低，意味着老板们卖得越多，亏得越多。老板们为保住订单，只能降价以求生存。这种内卷式价格战在产业链条层层传导，利润减少，致使企业削减投资、裁减工人，员工工资随之减少，最终市场低迷，通缩加剧。
即便如此，现在仍有不少专家打着爱国旗号，呼吁每个负债已达60%的普通人积极买房，推动房价上涨，认为这样经济就能在房地产带动下迅速恢复活力。先不说这些专家的动机，单看老百姓的实际情况，很多人一套房的房贷都没还清，哪还有钱再买房？
而且，有个有趣的现象，一些专家和“房吹”普遍劝普通人买房，因为他们明白，真正能托起房价的是亿万个普通人，普通人不入场，房价很难企稳。
我觉得国家层面比这些所谓专家高明得多，很多专家不过是表面迎合政策。比如，在众多专家鼓吹普通人买房时，国家已将房子定性为消费行为，也就是消费品。很多人没理解其中含义，通俗来讲，以前买房为保值升值，现在买房就和买汽车、买双鞋一样，只是为满足自身使用功能，要接受买了之后房子时刻在贬值的事实。在当下通缩大环境中，每笔消费都需谨慎，更何况买房这样的大额消费。
所以，楼市正面临另一种形式的通缩螺旋，供给严重过剩。截至目前最新数据，楼市库存7.8亿平米（这仅统计了拿到预售证的，实际数量预计至少翻倍，因为开发商拿预售证通常是计划卖多少就拿多少，卖一栋楼拿一栋楼的预售，这里还不算工业用地、商业用地，以及老百姓买了但闲置的房子），大约60亿平米的闲置房未来也可能大量涌入市场。
其次是人口问题。自2022年起，人口已连续三年负增长，老龄化严重程度达21%，购房需求严重萎缩。城市化率已达67%，几乎与欧美75%相当，再提升的可能性极低。人均住房面积也达到42平米，和欧美相近。此外，今年前4个月，全国卖地收入9340亿，相较于2021年高峰时期的2.1万亿已腰斩，土地财政大幅萎缩已是不争事实。
用黄奇帆黄老的话说，现在已不是靠国家几个政策、房产商调整几个行为方式，房地产就能蒸蒸日上的时代，未来必定会走出新模式。目前来看，双轨制保障房建设，根据市场建设富人需求的改善性用房，将是当下发展的新形势，且效果不错，中国房地产正朝着平稳着陆迈进。所以，对房地产还抱有幻想的朋友，应该回归理性，如今房地产的发展趋势已不难理解。
当下国内国外形势复杂，国外与美国的贸易战将成常态，虽短期有所缓和，但可能酝酿更大动作；国内正面临生产过剩和消费透支两大主要矛盾。外贸受阻后，出口转内销，提振消费成为主旋律。在通缩大背景下，老百姓背负高额房贷，首先要开源节流。国家提振消费有个前提，只有增加老百姓收入，提升消费才能成为现实。
过去20年作为经济引擎的房地产已完成历史使命，但不会消失，而是以另一种身份，从投资品转变为消费品继续存在。未来很多年，在未走出通缩之前，楼市有风险，入市需谨慎。哥们儿，健康就好，其他的没那么重要。
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