加码300万：荣华物业“小天地谋新”

8日，作为荣华集团的物业旗舰，荣鑫股份（872978）一次性设立3家全资子公司：荣海供应链、荣鲜餐饮服务和荣健养老服务，宣布即将介入供应链、餐饮和康养，核心指向了“社区增值服务”。

在物管行业作别高增长之时，金融棒棒糖需要从建设性视角出发，纪录本土代表性物管公司的积极进化。

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行业内卷：“开源”预期明确

荣鑫股份此番投资源于“发展压力”。

Wind数据显示，公司2023、2024年分别录得总营收1.97亿元及2.26亿元，同比增长17.78%和14.82%；但净利润却仅实现0.16亿元及0.15亿元，显然是工作更辛劳，但收获却减少了。

其实，若与全行业对比，荣鑫物业的营收增长已经很出圈了。

据中指院数据显示，64家上市物企2024年营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点，增速近几年首次降至个位数，尤其是民企营收增速仅达2.94%，较上一年下降2.17个百分点。

究其原因，大致可分为三点：一是传统物管业务放缓，企业规模虽在扩张，但管理面积增速放缓，曾经的“地产扩张速度”不再。数据显示，2024年53家上市物企在管面积总值达76.24亿平方米，同比增长仅6.30%，增速首次跌破10%；二是增值业务明显收缩，一方面高收益、高毛利的社区增值服务业务萎缩，另一方面受地产关联方影响，非业主增值业务大幅下降；三是市场化竞争加剧，部分企业为获取优质项目开展低价竞争，压缩项目议价空间。这与荣鑫股份年报表述基本一致。

其中增值业务下滑最为明显，公开数据显示，上市物企2024年增值服务收入均值8.65亿元，同比下降15.71%；在营业收入中占比为15.04%，较上一年下降了3.29个百分点。

这一点同样表现在了荣鑫股份身上，公司可被归类为增值服务的“商品销售”业务在2023年尚为150万元，2024年则未实现收入。

行业“内卷”之下，荣鑫股份物业服务毛利率虽然由2023年的29.46%降至2024年的20.05%，但仍然与上市物企2024年业务持平，这已经显示出其良好的经营韧性，故本次将“开源”成为首要目标，外界普遍抱以良好预期。

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批量设立：瞄准“多种”经营

荣鑫股份这次一口气出资设立3家公司的“开源”动作，既常规，也不常规。

常规之处在于，100万的成立金额是其历史对外投资中的常见额度，梳理自2018-2025年的22笔投资可知，100万的注册规模已达10次，占比近半。

不常规之处则有三点。

其一是开始“单打独斗”，此前荣鑫擅长“携手”，多与法人或自然人合作，其中不乏绿城、陕煤实业等业内或本土的“大块头”；

其二是涉及领域稍显多元，此前集中于“物管”领域是显著特征，这次首度出现了供应链和餐饮，瞄准了多种经营；

其三是设立数量，此前一般为单独设立，追溯上一次性同时设立3家的出资案例，系彼时的一起对外收购。

面对此次挺进新领域，金融棒棒糖注意到，公告显示本次投资有利于助力拓展公司社区增值服务。同样在2025年4月17日的员工座谈会上，荣华城市物业董事长崔微在总结讲话中强调，要重点拓展增值服务。

事实上，在物业公司纷纷深挖社区增值服务这块“未来利润主力蛋糕”的趋势下，像荣鑫股份切入的“餐饮”“养老”等早已是必争赛道。比如头部物企加码“团餐”领域，就有碧桂园服务的“碧鲜惠餐饮”、保利物业的“和创餐饮”、绿城服务的“雅昉美”和“蒂枫”等。

当然，市场挑战也是同步存在的。据开源证券《物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇》研报显示，近年来社区增值服务毛利率总体延续下降趋势，百强物企增值服务收入均值1.60亿元，同比下降4%，占比13.8%，同比下降1.4pct。

但对1994年创业伊始的荣华集团来说，“竞争才是永恒的主题”。

因此我们预期，在管面积达2300万平方米的荣鑫物业，此次以3家新设公司为开路先锋，一旦开源顺利，将有望缓解行业持续依靠基础物业费的“固定底薪”焦虑，让绩效跟随增量水涨船高。

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整合潮起：荣鑫迂回“突围”

物业行业竞争的确残酷，早在3年前金融棒棒糖刊文《》就有记录。

竞争方式不限于跨界抢食环卫“蛋糕”，开始了隔行取利。不限于并购整合，培壮自身实力抵御压力，也不限于投入研发加码科技扩大“技术优势”，一切特征都预示着全行业已经进入了整合阶段。

而在陕西区域市场中，一个重要的分化已然显现。

首要的是国资物管竞争力的大幅提升。例如2024年上市的经发物业（1353）（详见《》），背靠国资“大树”手握大量政府项目，2025年表示要提升市场占有率，强化区域布局。同样进行融合的还有高科物业，2024年从天地源（600665）以受让形式拿到了西安天地源物业、陕西天投物业等资源，也在加快推进由传统物业向“大物业”“新物业”转型。

相较于国企物业公司，以荣鑫股份为代表的陕西本土民营物业也走出了新路。

例如在《》一文中，我们记录过了荣鑫股份在2018年携手安康城投、汉中城投两大国资平台，以混改成立了安康荣投物业与汉中市城投荣鑫物业进军两地市场。

荣华内部的整合，在2024年也得到推进。

荣鑫股份于2024年6月以0元的价格收购了荣华控股智慧物业板块下的另一家公司——西安荣华城市物业管理公司，当前公众公司与市属国企西安华衡国有资本运营集团分别持股51%与49%，目前该公司已设有14个服务中心，共涉及161个家属区，涉及住户84539户，接手电信雅荷小区、东仪小区、兵工204小区等多个国企家属院。

这意味着，荣鑫股份已完整承接荣华控股旗下物业板块业务，2024年年报显示，公司直接就业人数接近500人，其中生产人员数量317人。

作为本土财经观察者，我们愿意对“民营企业”+“传统行业”抱以期待，因为陕西不可能只依靠“硬科技”夺标，物管行业既是公众良好生活的重要服务者，亦是大量就业的提供者，对于荣华的进阶探索，我们将保持长期关注。